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Warum ist die Überprüfung von Wohnungs- und Immobilienkaufverträgen wichtig?

  • RA Kuo
  • Immobilienrecht
Beitrag

Warum macht es Sinn, vor einem Wohnungskauf sowohl den Kaufvertragsentwurf wie auch die anderen Unterlagen von einem Rechtsanwalt prüfenzu lassen? Weil es zwei wichtige Themenkomplexe gibt, mit denen sich der Notar nicht befasst und auch gar nicht befassen darf.

Dies wird schnell deutlich, wenn man sich die Rolle des Notars vor Augen führt. Der Notar hat bei der Abwicklung des Kaufvertrages einesehr wichtige, aber zugleich auch sehr eingeschränkte, Funktion: Er sorgt „nur“ dafür, dass in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht „allesglatt läuft“, also dass der Käufer Eigentümer wird und dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält. Das ist nicht unkompliziert und dazu sindeinige Schritte notwendig, denn beides soll ja „Zug-um-Zug“ erfolgen: der Käufer soll erst dann Eigentümer werden wenn gesichert ist, dass derVerkäufer den Kaufpreis erhält und umgekehrt. Der Notar prüft daher zum Beispiel im Vorfeld ob der Verkäufer Eigentümer ist und sorgt im Rahmender Abwicklung dafür, dass zu Gunsten des Käufers eine so genannte Vormerkung eingetragen wird, dass der Käufer lastenfreies Eigentum erhältund der Verkäufer auch erst dann den Kaufpreis ausgezahlt bekommt, wenn der Käufer hinsichtlich des Eigentumserwerbs ausreichend abgesichertist. Letztlich sorgt er also dafür, dass das Ablaufprogramm, welches in seiner Urkunde enthalten ist, funktioniert und dass die Urkundedaher „am Ende des Tages“ vollständig vollzogen ist. Der Notar beantwortet auch alle Fragen die sich bezüglich dieser Themen ergeben.
Er ist also verpflichtet, im Rahmen der Beurkundung oder auch schon im Vorfeld – schriftlich oder gegebenenfalls in einem Vorgespräch –den Inhalt seiner Urkunde zu erläutern und den Beteiligten zu erklären, was mit den einzelnen Bestimmungen gemeint ist.
Das ist sehr gut und auch sehr wichtig und hat daher seine Berechtigung.

Allein das ist aber aus Sicht der jeweiligen Partei nicht genug, um sicher zu gehen, dass das Kaufobjekt auch das richtige ist und dass der Kaufvertrag die eigenen Interessen ausreichend widergibt.

Denn wozu der Notar nicht berät – und was ihm aufgrund seiner gesetzlich vorgeschriebene Neutralität auch verboten ist – ist die Frage nach der Wirtschaftlichkeit und der „Sinnhaftigkeit“ des Erwerbs eines bestimmten Objekts. Der Notar wird (außer in Fällen der Sittenwidrigkeit oder anderen Gesetzesverstößen) sich nicht dazu äußern ob er den Kaufpreis für angemessen hält oder ob aus seiner Sicht andere Nachteile mit einem bestimmten Kaufobjekt verbunden sind. Dies meint, dass es schon aus diesem Grund sinnvoll ist, die weiteren Unterlagen prüfen zu lassen.
Um ein Beispiel zu nennen: aus den Protokollen über die Eigentümerversammlungen lässt sich sehr viel über das Innenleben der WEG (dessen Zwangsmitglied Sie im Fall des Kaufs werden) ablesen. Bereits aus der Dauer der Versammlung, der An- oder Abwesenheit und auch aus dem Abstimmungsverhalten lässt sich bereits einiges über den Zustand (der Zerstrittenheit) erfahren. Und auch aus den weiteren Beschlüssen und Diskussionen lässt sich einiges ablesen hinsichtlich der Frage ob hier in Zukunft noch weitere Kosten (welche sich nicht dem Kaufvertrag entnehmen lassen) auf den potentiellen Käufer zukommen.

Der Notar verwendet darüber hinaus bei der Erstellung eines Entwurfs „sein Standardformular“, welches sich in der Vergangenheit bewährt hat.
Dagegen ist auch gar nichts einzuwenden, denn aufgrund der bereits skizzierten Neutralität soll der Notar einen ausgewogenen und für beideParteien fairen Vertrag erstellen. Es gibt aber bereits aus diesem Grund immer Optimierungsmöglichkeiten, da der Notar nicht den für eine Seitegünstigsten Vertrag entwirft. Da aber der Notar stets den Willen der Beteiligten umsetzen soll und daher verpflichtet ist, gewünschteÄnderungen aufzunehmen, ergibt sich hier oft ein großer Verhandlungsspielraum; und wenn beispielsweise eine Partei ein Rücktrittsrecht füreinen bestimmten Fall (z.B. „Kaufpreis wird trotz Fälligkeit nicht innerhalb von 4 Wochen gezahlt“) aufgenommen haben möchte, und die anderePartei dem zustimmt, dann wird dies so in die Urkunde aufgenommen. Der Notar würde dies aber von sich aus nicht tun, denn damit würde er seineNeutralitätspflicht verletzen.

Gleiches gilt z.B. für die Thematik „mitverkauftes Mobiliar oder auch „mitverkaufte Einbauküche“. Beides kann sich dahin gehend auswirken,dass ein geringerer Betrag zur Berechnung der Grunderwerbssteuer anzusetzen ist. Dies muss dem Notar aber mitgeteilt werden, ansonsten wirddies nicht thematisiert.

Aus diesem Grund macht es Sinn, den Entwurf nach Optimierungsmöglichkeiten durchzusehen und gegebenenfalls Verhandlungen mit der anderenSeite aufzunehmen und auch den Notar auf tatsächliche Gegebenheiten, wie den Verkauf von Mobiliar o.ä., hinzuweisen.

Sie sehen, dass es daher sinnvoll ist, flankierend zu der rein auf den „Durchführungserfolg“ gerichteten Tätigkeit des Notars einenRechtsanwalt damit zu beauftragen, den Kaufvertrag dahingehend prüfen zu lassen, ob und inwiefern noch rechtliche Optimierungsmöglichkeitenbestehen und zweitens die Erfahrung des Rechtsanwalts zu nutzen, diesen abschätzen zu lassen, „wo Sie da möglicherweise reingeraten“. Dennauch wenn der Kaufpreis attraktiv ist und auch die übrigen Parameter zu stimmen scheinen: möchten Sie Mitglied in einer Gemeinschaft werden,in welcher ständig Rechtsstreitigkeiten geführt werden? Auch dies lässt sich den Protokollen über die WEG-Versammlungen entnehmen,ist aber für den Kaufvertrag und dessen Durchführung völlig unerheblich und würde daher mit keiner Silbe und an keiner Stelle erwähnt werden.
Aus diesem Grund ist ein Ende mit Schrecken oft besser als ein Schrecken ohne Ende. Und das vorher investierte Geld ist im Verhältniszu dem Kaufpreis und dem später möglicherweise auf Sie zukommenden Ärger aus meiner Sicht gut angelegt.

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