Vermietung an Medizintouristen im Wohneigentum

Mit Urteil vom 08.02.2016 hat das Landgericht München I im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur kurzzeitigen Vermietung als Ferienwohnung entschieden, dass auch eine kurzzeitige Vermietung an Medizintouristen im Wohneigentum erlaubt ist.

Der Ausgangsstreit – Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt Unterlassung der Vermietung an Medizintouristen

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie hatte in dem Verfahren vor dem Amtsgericht verlangt, dass mehrere Eigentümer der Gemeinschaft es unterlassen, Eigentumswohnungen temporär als Ferienwohnungen an sogenannte Medizintouristen zu vermieten. Medzintouristen sind Personen, die sich zur medizinischen Behandlung zumeist in Begleitung von Verwandten nach Deutschland begeben. Die Klägerin argumentierte, dass eine solche Vermietung eine nach der Teilungserklärung zweckbestimmungswidrige Nutzung sei.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Mit der Berufung hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Antrag weiter verfolgt, den Eigentümern die Vermietung an Medizintouristen grundsätzlich zu untersagen. Zusätzlich stellte sie aber noch 19 Hilfsanträge, mit denen sie konkrete Nutzungsweisen untersagen möchte. Über die Hilfsanträge soll das Gericht entscheiden, falls der Hauptantrag – Unterlassung der Vermietung an Medizintouristen – nicht erfolgreich ist.

Die Entscheidung – Ist die Vermietung an Medizintouristen im Wohneigentum erlaubt?

Das Landgericht München I weist die Berufung zurück. Nach der Entscheidung ist auch eine kurzzeitige Vermietung an Medizintouristen im Wohneigentum erlaubt.

Zu entscheiden war die Frage, ob solche kurzzeitigen Mietverträge von der in der Gemeinschaftsordnung erlaubten Nutzung als Wohnung noch gedeckt sind. Das Landgericht bejaht dies und verweist auf zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshof (BGH). Der BGH hatte mit Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09 und Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 78/10 erklärt, dass auch eine Vermietung an Medizintouristen als kurzzeitige Nutzung von dem in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zugewiesenen Zweck „Wohnen“ umfasst ist.

Die Klägerin war der Meinung, dass eine solche Vermietung als gewerbliche Nutzung nicht zulässig sei. Dem folgt das Landgericht nicht. Es ist der Ansicht, dass nicht darauf abzustellen sei, dass die Eigentümer die Wohnungen gewerblich (unter-)vermieten. Allein die konkrete Nutzung zu Wohnzwecken, wenn auch jeweils nur kurzfristig, sei hier entscheidend.

Praxistipp – Zur Durchsetzung einer Unterlassung sind Beeinträchtigungen erforderlich

Bereits der BGH hatte in seinem Urteil (s. BGH, Urteil vom 15.10.2010 – V ZR 72/09) darauf hingewiesen, dass, sollte ein Verbot der Nutzung als Ferienwohnung nicht infrage kommen, die Möglichkeit besteht, Anträge auf Unterlassung bestimmter genau bezeichneter Verhaltensweisen zu stellen. Voraussetzung dafür ist, dass die übrigen Wohnungseigentümer in einem nicht hinzunehmenden Maße durch die zu verbietenden Verhaltensweisen beeinträchtigt werden.

Durch das Landgericht München wurde nunmehr konkretisiert, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, um gerichtlich eine Unterlassung fordern zu können. Hierzu ist es insbesondere notwendig, dass entweder eine Wiederholungsgefahr aufgrund von in der Vergangenheit erfolgten Beeinträchtigungen oder eine Erstbegehungsgefahr, also eine aufgrund objektiver Umstände unmittelbar bevorstehende erstmalige Beeinträchtigung, besteht.

Nach Ansicht des Landgerichts München I soll eine Wiederholungsgefahr angesichts der wechselnden Mieter regelmäßig nur dann vorliegen, wenn entweder zwei Beeinträchtigungen durch unterschiedliche Mietparteien der Beklagten dargelegt und ggf. bewiesen werden oder besondere Umstände bestehen, die darauf schließen lassen, dass aus dem Fehlverhalten einer einzigen Mietpartei auf eine Wiederholung durch zukünftige Mietparteien geschlossen werden kann. Letztlich bedarf es zeitnaher Vorfälle zur Bejahung einer Wiederholungsgefahr.

Wichtig: In Berlin ist eine Vermietung an Medizintouristen auch darauf zu prüfen, ob sie nach der Zweckentfremdungsverordnung zulässig ist.

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1. Weitere Entscheidungen zur Frage der Nutzung in Wohnungseintümergemeinschaften finden Sie hier.
2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.