Überspringen zu Hauptinhalt

Wegen Corona keine Kündigungen im Gewerbemietrecht?

  • RA Daryai
  • Gewerberaummietrecht Beiträge, Mieten Beiträge
Beitrag

In der letzten Woche ist das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht überwiegend in Kraft getreten. In dem Gesetz findet sich auch eine Anpassung des Rechts des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzug. Da eine Reihe von Mandanten an mich herangetreten ist, mit der Frage, ob jetzt wegen der Ausbreitung von Corona keine Kündigungen mehr wegen Mietschulden im Gewerbemietrecht möglich seien, möchte ich hierzu eine kurze Einschätzung abgeben.

Der Gesetzestext

Nach Absatz 1 Satz 1 des Gesetzestextes soll der Vermieter eines Grundstückes oder von Räumen nicht allein aus dem Grund kündigen dürfen, weil der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung ist glaubhaft zu machen (Abs. 1 S. 2). Nach Abs. 3 gilt das Gleiche für Pachtverhältnisse. Die Absätze 1 bis 3 sind bis zum 30.06.2022 anzuwenden.

Wegen Corona keine Kündigungen im Gewerbemietrecht?

Auswirkungen auf die Praxis

Leider muss man sagen, dass das Gesetz an einigen Stellen nicht eindeutig ist. Dies führt dazu, dass nach dem Gesetzestext bei weitem nicht jede Kündigung wegen Mietschulden ausgeschlossen ist, selbst wenn der gesamte Mietrückstand oder ein wesentlicher Teil des Mietrückstands seit dem 01.04. aufgelaufen ist. Als Mieter sollte man sich dieser Risiken bewusst sein, wenn man die Miete nicht leistet.

Mietausfall allein aufgrund der COVID-19-Pandemie

Ein erster Stolperstein innerhalb des Gesetzes liegt darin, dass nach dem Gesetz eine Kündigung nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Rückstand „allein“ auf der COVID-19-Pandemie beruht. Besteht noch aus dem Zeitraum vor dem 01.04.2020 ein Mietrückstand, ist die Vorschrift nach ihrem Wortlaut nicht einschlägig.

Das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug ist in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB geregelt.

Nach Buchstabe a) darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem wesentlichen Teil der Miete in Verzug ist. Ein wesentlicher Teil der Miete ist spätestens dann erreicht, wenn der Rückstand 1 Monatsmiete + 1 Cent erreicht (im Gewerberaum in besonderen Fällen auch früher, s. BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14). Also, wenn Sie im März 2020 1 Cent der Monatsmiete zu wenig gezahlt haben und im April 2020 dann die Miete vollständig nicht zahlen, besteht ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB. Da der Rückstand für den Monat März 2020 nicht von der Regelung umfasst ist, beruht der Zahlungsrückstand eben nicht allein auf der COVID-19-Pandemie.

Nach Buchstabe b) besteht ein Recht zur Kündigung, wenn die Mietschulden die Höhe der Miete für zwei Monate erreicht. Diese Mietschulden dürfen über eine Vielzahl von Terminen aufgelaufen sein. Also gilt hier, wenn bereits Mietschulden in Höhe von einer Monatsmiete vor April 2020 angefallen sind, entsteht ein Recht zur fristlosen Kündigung § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB, das von der gesetzlichen Regelung nicht ausgeschlossen ist.

Wie geht es nach dem 30.06.2022 weiter?

Ein sehr erhebliches Risiko besteht auch aufgrund der Regelung, dass der Ausschluss der Kündigung wegen Mietschulden bis zum 30.06.2022 reicht. Hierzu muss man noch einmal die gesetzliche Regelung zur fristlosen Kündigung, § 543 BGB, genauer betrachten. Wie erklärt, ist das Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzug in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB geregelt. In § 543 Abs. 2 S. 2 BGB heißt es dann, dass im Falle des Satzes 1 Nr. 3 die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Nach der Rechtsprechung des BGH ist zusätzlich Voraussetzung, dass der Mieter sämtliche Mietschulden vor Zugang der Kündigung ausgleicht (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Ist ein Recht zur außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug einmal entstanden, bleibt es solange bestehen, bis man als Mieter wirklich sämtliche Mietschulden ausgeglichen hat. Bestanden bereits vor dem 01.04.2020 Mietschulden oder entstehen (vor Ausgleich des gesamten Rückstands) nach dem 30.06.2020 Mietschulden neu, ist es nach dem bisherigen Gesetzestext nicht ausreichend, wenn man bis zum 30.06.2022 allein das nachleistet, was an Mietschulden in dem Zeitraum vom April 2020 bis Juni 2020 aufgelaufen ist. Vielmehr muss man in dem Zeitraum vom 01.07.2020 bis zum 30.06.2022 zu einem Zeitpunkt sämtliche Mietschulden bezahlt haben. Auch kleinste verbleibende Schulden können ausreichen, damit das Kündigungsrecht bestehen bleibt. Vorsorglich muss man deshalb selbst Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen zahlen. Dies gilt unabhängig davon, ob man der Ansicht ist, dass die Nachzahlungen nicht geschuldet sind.

Glaubhaftmachung des Zusammenhangs zwischen Mietschulden und Pandemie

Weiterhin ist noch zu klären, wann und wie die Glaubhaftmachung des Zusammenhangs zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zu erfolgen hat. Das Gesetz spricht hier von Glaubhaftmachung. Die Glaubhaftmachung ist in § 294 ZPO geregelt und bezieht sich auf einen gegenüber dem Gericht in bestimmten gerichtlichen Verfahren zu erbringenden Beweis. Eine Glaubhaftmachung erfolgt aber nur gegenüber dem Gericht und nicht Ihrem Vermieter.

Vorsorglich raten wir, dass Sie als Mieter den Zahlungsausfall ankündigen und darauf hinweisen, dass dieser auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Wir empfehlen Mietern, die mit der Miete ausbleiben, grundsätzlich, in Kontakt mit Verwaltern und Vermietern zu treten, um nach Möglichkeit eine Regelung in Absprache mit diesen zu finden.

Fazit

Leider sind die Regelungen zur Beschränkung der Kündigung im Mietrecht nicht so eindeutig ausgefallen, wie man es sich als Mieter von Gewerberäumen wünschen würde. Aus unserer Sicht müssen sich Mieter von Gewerberäumen mit langfristigen Mietverträgen, die die Miete nicht fortzahlen können, jetzt beraten lassen.

Entweder ist eine Beratung notwendig, da die einverständliche Regelung mit Ihrem Vermieter die Schriftform des § 550 BGB einhalten sollte. Ansonsten riskieren Sie später eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages (s. hierzu den Beitrag Die Schriftform im Miet- und Pachtrecht).

Oder aber Ihr Vermieter lässt nicht mit sich reden. Dann bieten die mietrechtlichen Vorschriften des BGB Gestaltungsmöglichkeiten bei der Einbehaltung von Miete, die man jetzt aber umsetzen muss. Nur so kann man die Wahrscheinlichkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzug verringern. Hierzu und zu der grundsätzlichen Frage, ob Sie als Gewerberaummieter zur Minderung der Miete berechtigt sind, finden Sie den Beitrag Wegen Corona die Miete mindern im Gewerbe.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

squere_nima
An den Anfang scrollen