Wegen Mietschulden gekündigt in der Corona-Pandemie

In dem Beitrag Wegen Mietschulden gekündigt, was tun? habe ich versucht, anhand meiner Erfahrungen als Fachanwalt für Mietrecht Ihnen Praxistipps an die Hand zu geben, was Sie im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs tun sollten. Ändert sich nun etwas an diesen Empfehlungen aufgrund des in der letzten Woche verabschiedeten Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht? Kann man während der Corona-Pandemie Mietern wegen Mietschulden kündigen oder ist die Kündigung erschwert? In dem Gesetz findet sich schließlich auch eine Anpassung des Rechts des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzug. Aus diesem Grund möchte ich jetzt für den Fall, dass Sie wegen Mietschulden in der Corona-Pandemie gekündigt werden, meine Empfehlungen wie folgt ergänzen:

Grundsätzlich

Grundsätzlich bleiben die praktischen Empfehlungen, die ich in dem Beitrag Wegen Mietschulden gekündigt, was tun? gegeben habe, auch in der Corona-Pandemie bestehen. Schließlich hat man als Mieter einer Wohnung, auch über die neuen Gesetzesvorschriften hinaus, eine Reihe von Möglichkeiten, sich gegen eine Kündigung zu wehren. Diese Möglichkeiten sind durch die gesetzlichen Regelungen zu Mietschulden während der Corona-Pandemie alleine erweitert worden. Allerdings muss man aus folgenden Gründen aber auch als Wohnraummieter aufpassen und sich bei Ausfall mit der Miete nach Möglichkeit durch einen Rechtsanwalt beraten lassen:

Gesetzestext

Nach Absatz 1 Satz 1 des Gesetzestextes soll der Vermieter eines Grundstückes oder von Räumen nicht allein aus dem Grund kündigen dürfen, weil der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung ist glaubhaft zu machen (Abs. 1 S. 2). Nach Abs. 3 gilt das gleiche für Pachtverhältnisse. Die Absätze 1 bis 3 sind bis zum 30.06.2022 anzuwenden.

Auswirkungen auf die Praxis

Leider muss man sagen, dass das Gesetz an einigen Stellen nicht eindeutig ist. Dies führt dazu, dass nach dem Gesetzestext bei weitem nicht jede Kündigung wegen Mietschulden ausgeschlossen ist, selbst wenn der gesamte Mietrückstand oder ein wesentlicher Teil des Mietrückstands seit dem 01.04. aufgelaufen ist. Als Mieter sollte man sich dieser Risiken bewusst sein, wenn man die Miete nicht leistet.

Mietausfall allein aufgrund der COVID-19-Pandemie

Ein erster Stolperstein innerhalb des Gesetzes liegt darin, dass nach dem Gesetz eine Kündigung nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Rückstand „allein“ auf der COVID-19-Pandemie beruht. Besteht noch aus dem Zeitraum vor dem 01.04.2020 ein Mietrückstand, ist die Vorschrift nach ihrem Wortlaut nicht einschlägig.

Das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug ist in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB geregelt.

Nach Buchstabe a) darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem wesentlichen Teil der Miete in Verzug ist. Ein wesentlicher Teil der Miete ist spätestens dann erreicht, wenn der Rückstand 1 Monatsmiete + 1 Cent erreicht (§ 569 Abs. 3 Ziff. 1 S. 1 BGB). Also, wenn Sie im März 2020 1 Cent der Monatsmiete zu wenig gezahlt haben und im April 2020 dann die Miete vollständig nicht zahlen, besteht ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB. Da der Rückstand für den Monat März 2020 nicht von der Regelung umfasst ist, beruht der Zahlungsrückstand eben nicht allein auf der COVID-19-Pandemie.

Nach Buchstabe b) besteht ein Recht zur Kündigung, wenn die Mietschulden die Höhe der Miete für zwei Monate erreicht. Diese Mietschulden dürfen über eine Vielzahl von Terminen aufgelaufen sein. Also gilt hier, wenn bereits Mietschulden in Höhe von einer Monatsmiete vor April 2020 angefallen sind, entsteht ein Recht zur fristlosen Kündigung § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB, das von der gesetzlichen Regelung nicht ausgeschlossen ist.

Wie geht es nach dem 30.06.2022 weiter?

Ein sehr erhebliches Risiko besteht auch aufgrund der Regelung, dass der Ausschluss der Kündigung wegen Mietschulden bis zum 30.06.2022 reicht. Hierzu muss man noch einmal die gesetzliche Regelung zur fristlosen Kündigung, § 543 BGB, genauer betrachten. Wie erklärt, ist das Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzug in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB geregelt. In § 543 Abs. 2 S. 2 BGB heißt es dann, dass im Falle des Satzes 1 Nr. 3 die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Nach der Rechtsprechung des BGH ist zusätzlich Voraussetzung, dass der Mieter sämtliche Mietschulden vor Zugang der Kündigung ausgleicht (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Ist ein Recht zur außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug einmal entstanden, bleibt es solange bestehen, bis man als Mieter wirklich sämtliche Mietschulden ausgeglichen hat. Bestanden bereits vor dem 01.04.2020 Mietschulden oder entstehen (vor Ausgleich des gesamten Rückstands) nach dem 30.06.2020 Mietschulden neu, ist es nach dem bisherigen Gesetzestext nicht ausreichend, wenn man bis zum 30.06.2022 allein das nachleistet, was an Mietschulden in dem Zeitraum vom April 2020 bis Juni 2020 aufgelaufen ist. Vielmehr muss man in dem Zeitraum von 01.07.2020 bis zum 30.06.2022 zu einem Zeitpunkt sämtliche Mietschulden bezahlt haben. Auch kleinste verbleibende Schulden können ausreichen, damit das Kündigungsrecht bestehen bleibt. Vorsorglich muss man deshalb selbst Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen zahlen. Dies gilt unabhängig davon, ob man der Ansicht ist, dass die Nachzahlungen nicht geschuldet sind.

Glaubhaftmachung des Zusammenhangs zwischen Mietschulden und Pandemie

Weiterhin ist noch zu klären, wann und wie die Glaubhaftmachung des Zusammenhangs zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zu erfolgen hat. Das Gesetz spricht hier von Glaubhaftmachung. Die Glaubhaftmachung ist in § 294 ZPO geregelt und bezieht sich auf einen gegenüber dem Gericht in bestimmten gerichtlichen Verfahren zu erbringenden Beweis. Eine Glaubhaftmachung erfolgt aber nur gegenüber dem Gericht und nicht Ihrem Vermieter.

Vorsorglich raten wir, dass Sie als Mieter den Zahlungsausfall ankündigen und darauf hinweisen, dass dieser auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Wir empfehlen Mietern, die mit der Miete ausbleiben, grundsätzlich, in Kontakt mit Verwaltern und Vermietern zu treten, um nach Möglichkeit eine Regelung in Absprache mit diesen zu finden.

Fazit

Leider sind die Regelungen zur Beschränkung der Kündigung im Mietrecht nicht so eindeutig ausgefallen, wie man es sich als Mieter wünschen würde. Aus unserer Sicht lohnt es, sich bereits vor einer Kündigung rechtlich beraten zu lassen. Ein Rechtsanwalt kann einen Ausfall der Miete rechtlich begleiten, um die Gefahr einer Kündigung wegen Zahlungsverzug so gering wie möglich zu halten.

Sollten Sie hierzu Fragen haben, rufen Sie uns an. Wir beraten Sie gerne!