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Wegen Mietschulden gekündigt, was tun?

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Beitrag

Im Folgenden möchte ich Mietern von Wohnungen, denen wegen Mietschulden, daher im Juristendeutsche wegen Zahlungsverzuges mit der Miete, gekündigt wurde, einige Tipps aus der rechtsanwaltlichen Praxis an die Hand geben, wie sie mit einer solchen Kündigung umgehen sollten. Wie immer können diese Ausführungen aber eine rechtsanwaltliche Beratung nicht ersetzen.

1. Keine Panik!
Eine Kündigung wegen Mietschulden, auch eine fristlose Kündigung, bedeutet nicht, dass Sie von heute auf morgen auf der Straße stehen. Ihr Vermieter braucht dazu ein Urteil eines Amts- oder Landgerichts, um einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung zu beauftragen. Die Durchsetzung einer Kündigung und Räumung der Wohnung sind ein langwieriges Verfahren. Wenn Sie sich gegen die Kündigung wehren und die laufenden Mieten leisten, wird eine Räumung im Normalfall frühestens nach einem Jahr möglich sein.

Der eigenmächtige Austausch der Wohnungstürschlösser durch den Vermieter ist, wie ständig durch die Rechtsprechung entschieden, vollkommen rechtswidrig und kann durch einstweilige Verfügung verhindert oder rückgängig gemacht werden. Sollte Ihr Vermieter versuchen, auf diese Weise die Räumung durchzusetzen, sollten Sie sich umgehend an einen Rechtsanwalt wenden. Für die Kosten der einstweiligen Verfügung muss fast immer der Vermieter aufkommen.

Also, wenn Sie eine Kündigung erhalten, sollten Sie nicht panisch reagieren, sondern entschlossen die notwendigen Schritte einleiten, um ihre Rechte zu wahren. Es ist nicht so, dass Ihr Vermieter plötzlich „mit dem Umzugswagen“ vor der Tür steht und Sie von einem auf den anderen Moment obdachlos sind.

2. Die Kündigung muss nicht wirksam sein
Durch den Bundesgerichtshof wurden in den letzten Jahren die Anforderungen an eine Kündigung sowohl in formeller, als auch in materieller Hinsicht gelockert. Trotzdem kann der Vermieter bei der Erklärung einer Kündigung noch zahlreiche Fehler machen.

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und begründet sein (§ 569 Abs. 4 und § 573 Abs. Satz 1 BGB). Hält eine Kündigung diese Anforderungen nicht ein, spricht man von einem formellen Fehler. Häufige Beispiele sind: die Verwalterin erklärt nicht, dass die Kündigung im Namen des Vermieters ausgesprochen wird, die Schriftform wird nicht eingehalten (Originalunterschrift), der Kündigungsgrund, hier die Höhe des Rückstandes, wird nicht nachvollziehbar dargestellt, die Kündigung wird nicht gegenüber sämtlichen Mietern ausgesprochen.

Wird die Kündigung nicht durch den Vermieter selber sondern durch einen Dritten (Verwalter) erklärt, ist zum Nachweis der Bevollmächtigung eine Vollmacht im Original beizufügen (häufig wird aber keine oder alleine eine Kopie beigefügt). Dann besteht die Möglichkeit zum Widerspruch wegen fehlendem Nachweis der Bevollmächtigung, der aber unverzüglich erfolgen muss (§ 174 Satz 1 BGB). Die Vollmacht kann zwar nachgereicht werden, das Kündigungsverfahren wird aber in jedem Fall hinausgezögert und Sie haben die Möglichkeit, eine außerordentlich fristlose Kündigung zu verhindern, wenn Sie noch schnell den Mietrückstand vollständig ausgleichen (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).

Materieller Fehler meint, dass ein Kündigungsgrund nicht gegeben ist, z.B. weil der Mieter die Miete mindern durfte, der Vermieter dies aber bei der Berechnung des Rückstands nicht berücksichtigt hat. Die normale Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 3 Nr. 3 BGB kann nur wegen eines Rückstandes mit der Miete begründet werden. Miete bedeutet hier Nettokaltmiete sowie Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten. Weitere Forderungen, z.B. Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung, Forderungen aus Schadensersatzansprüchen oder Mahngebühren werden nicht hinzugerechnet (im Hinblick auf Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung ist diese Aussage aber mit Vorsicht zu genießen, da der Bundesgerichtshof diese Frage in einem Urteil aus dem Jahr 2016 ausdrücklich offengelassen hat). Solche Ansprüche können zwar eine Kündigung begründen, allerdings muss hier der Vermieter gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB zunächst eine Frist zur Abhilfe setzen.

3. Sofort mit dem Vermieter oder Verwalter Kontakt aufnehmen
Nicht selten sind Vermieter dazu bereit, das Mietverhältnis fortzuführen, wenn der Rückstand ausgeglichen wird, am besten natürlich unverzüglich, in einer Zahlung. Die gerichtliche Durchsetzung eines Räumungsanspruchs ist immer mit Ungewissheit und einem erheblichen Kostenrisiko verbunden. Selbst wenn der Vermieter damit rechnen kann, die Wohnung teurer neu zu vermieten, scheuen eine ganze Reihe von Vermietern das Risiko und begnügen sich „mit dem Spatz in der Hand“. Sofern Sie Leistungen vom JobCenter erhalten, können Sie dem Vermieter zusätzlich anbieten, dass das JobCenter in der Zukunft die Mieten direkt ihn überweist.

Praxistipp: Es muss eine Vereinbarung über die Fortsetzung oder Neubegründung des Mietverhältnisses abgeschlossen werden. Dies kann zwar auch mündlich geschehen, sollte aber zu Beweiszwecken durch den Vermieter zumindest schriftlich bestätigt werden. Kündigung beendet den Mietvertrag ohne Wenn und Aber. Zwar sieht § 545 BGB vor, dass ein Mietverhältnis auch ohne ausdrückliche Vereinbarung wiederaufleben kann. Die meisten Formularmietverträge schließen dies aber wirksam aus. Wurde eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht vereinbart oder ist diese Vereinbarung später nicht nachweisbar, besteht für den Vermieter auch noch nach geraumer Zeit die Möglichkeit die Räumung der Wohnung zu verlangen.

Selbst wenn eine Rechtsverteidigung gegen die Kündigung keinerlei Aussicht auf Erfolg hat und der Vermieter zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht bereit ist, kann im persönlichen Kontakt mit dem Verwalter/Vermieter häufig zumindest eine längere Frist zur Räumung vereinbart werden. Dem Vermieter ist natürlich auch bewusst, dass die gerichtliche Durchsetzung der Räumung einige Zeit in Anspruch nimmt. Zur Vermeidung des Kostenrisikos wird hier regelmäßig die Bereitschaft zum Entgegenkommen bestehen, wenn der Mieter denn freiwillig die Wohnung räumt.

4. Nach Möglichkeit sollte der Zahlungsrückstand umgehend ausgeglichen werden
Schon früher war es wichtig, soweit möglich den Zahlungsrückstand umgehend auszugleichen. Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung insbesondere einiger Berliner Mietberufungskammern gewinnt dieser Tipp zunehmend an Bedeutung.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann durch Zahlung innerhalb der Schonfrist – bis zu zwei Monat nach Zugang der Räumungsklage – abgewendet werden, wenn nicht bereits innerhalb der letzten zwei Jahre wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Nach Möglichkeit sollte schon deshalb, nachdem man vorher versucht hat, sich mit dem Vermieter zu einigen, die Zahlung unverzüglich erfolgen. Man sollte auch zahlen, wenn der Mietrückstand wegen einer Minderung entstanden ist. Dann muss aber dem Vermieter mitgeteilt werden, dass die Nachzahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen der Mängel erfolgt. Man kann dann die geminderte Miete von dem Vermieter zurückfordern.

Durch die Nachzahlung kann zwar zunächst nur die fristlose – und nicht eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche – Kündigung geheilt werden (nach Ansicht der für das Amtsgericht Berlin-Tempelhof/Kreuzberg zuständigen 66. Kammer des Landgerichts soll eine gleichzeitig mit einer (wirksamen) außerordentlich fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung überhaupt nicht wirksam sein, hierbei handelt es sich bislang aber um eine Einzelmeinung). Die Gerichte betrachten es jedoch wohlwollend, wenn der Mieter, wenn auch verspätet, seiner Pflicht zur Leistung der Miete nachkommt.

Diese persönliche Wertung durch den Richter ist auf zweierlei Ebene beachtlich:

Bislang wurde nahezu durchgehend die Ansicht vertreten, dass die zusammen mit der fristlosen Kündigung erklärte ordentliche Kündigung fast immer wirksam ist. Der BGH hat aber später erklärt, dass bei der ordentlichen Kündigung eine Erheblichkeitsschwelle überschritten sein muss und dass nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Deshalb wird, jedenfalls in Berlin, durch eine Reihe von Gerichten die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung inzwischen genauer geprüft. Bei der Frage, ob die Erheblichkeitsschwelle überschritten wurde, können dann die unverzügliche Nachleistung, die Länge des Mietverhältnisses, die beanstandungslose Zeit, die Höhe der Mietrückstände und ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters berücksichtigt werden. Voraussetzung ist aber, dass die außerordentlich fristlose Kündigung durch Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden ist.

Darüber hinaus wird die Entscheidung über eine Räumungsfrist (s. Punkt 6) durch den Richter nach Ermessen, „sprich Pi mal Daumen“, getroffen. Auch hier ist es also nicht schädlich, wenn der Richter wohlwollend gegenüber der eigenen Position ist.

Praxistipp: Sehr häufig wird selbst bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs durch die Mieter der Widerspruch gegen die Kündigung erklärt. Dies macht nur in absoluten Ausnahmefällen Sinn! Ein Recht zum Widerspruch besteht nur bei der ordentlichen Kündigung. Gem. § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung jedoch ausgeschlossen, wenn der Kündigungsgrund den Vermieter auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (also immer im Fall der normalen Zahlungsverzugskündigung). Ist die fristlose Kündigung also berechtigt, dann durch Zahlung innerhalb der Schonfrist abgewendet, steht einem Mieter gegen die ordentliche Kündigung überhaupt kein Recht zum Widerspruch zu. Praktische Auswirkung ist allein, dass der Vermieter nun unverzüglich Klage auf künftige Räumung der Mietsache erheben kann (§ 259 ZPO), weil er befürchten muss, dass Sie die Mietsache nicht räumen. Erklären Sie keinen Widerspruch, wird der Vermieter im Regelfall abwarten, ob Sie zum Räumungstermin ausgezogen sind. Der Vermieter kann also aufgrund des vollkommen wirkungslosen Widerspruchs sehr viel früher eine Entscheidung über die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen.

Update: In einem Beschluss vom 01.03.2018 vertritt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin die Ansicht, dass dem Mieter ein Recht zum Härtewiderspruch zusteht, wenn ihm außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt und die fristlose Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam wurde. In jedem Fall sollte man den Widerspruch aber nicht sofort, sondern so spät als möglich absenden.

5. Suche nach einer neuen Wohnung
Wenn auch Sie wissen, die Kündigung ist berechtigt, müssen Sie sich unverzüglich auf die Suche nach einer neuen Wohnung machen. Diese Bemühungen müssen Sie detailliert dokumentieren. In Berlin eine neue Wohnung zu einem akzeptablen Preis zu finden, ist sehr schwierig. Ohne eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, die Sie nach einer Zahlungsverzugskündigung sicherlich nicht haben, wird die Suche noch erheblich schwieriger.

Wenn die Suche nach einer neuen Wohnung keinen Erfolg hat, kann man den Auszug immer noch durch Räumungsfristantrag und Vollstreckungsschutzantrag hinauszögern. Ihre Bemühungen um eine neue Wohnung müssen aber dem Richter plausibel dargelegt werden. Der möchte sehen, dass Sie sich wirklich bemüht haben. Und auch hier kann das Wohlwollen des Richters niemals schaden.

Ein Formular zur Dokumentation der Bemühungen finden Sie hier: Wohnungsbewerbungsprotokoll.

6. Im Prozess: Räumungsfristantrag stellen
Sollten Sie sich – entgegen meinem ausdrücklichen Rat – selber vor Gericht vertreten, müssen Sie unbedingt einen Antrag auf Bewilligung einer Räumungsfrist stellen. In den allermeisten Fällen wird durch die Gerichte eine solche mehr oder weniger lange Räumungsfrist bewilligt. Bei der Länge der Räumungsfrist wird durch die Gerichte im Regelfall positiv gewertet, wenn die regelmäßige pünktliche Leistung der laufenden Miete sichergestellt ist und Sie Ihre Bemühungen bei der Suche nach einer neuen Wohnung dokumentiert haben. Ohne Räumungsfrist kann aus dem Urteil zwei Wochen nach Zustellung des begründeten Urteils, eventuell gegen Sicherheitsleistung, vollstreckt werden.

7. Gehen Sie zur mündlichen Verhandlung
Unabhängig davon, ob Sie gute Chancen haben oder nicht, sollten Sie unbedingt zur mündlichen Verhandlung erscheinen. Hierdurch erhöhen sich zwar die Kosten des Rechtsstreits. Die Steigerung ist aber angesichts der bereits entstandenen Kosten übersichtlich.

Ein Nichterscheinen wird Ihnen im Zweifel als Desinteresse an der eigenen Wohnung ausgelegt. Außerdem kann Versäumnisurteil erlassen werden, das ohne Sicherheitsleistung vollstreckbar ist. Bei normalem Prozessurteil muss der Vermieter Sicherheit in erheblicher Höhe leisten. Deshalb wartet ein Großteil der Vermieter ab, ob auch die Berufung erfolgreich ist.

Wenn Sie nach der mündlichen Verhandlung einen Rechtsanwalt beauftragen wollen, kann es wiederum sinnvoll sein, Versäumnisurteil gegen sich ergehen zu lassen. Dann dürfen Sie nicht die Klageabweisung beantragen. Den Räumungsfristantrag sollten Sie aber dennoch stellen, da ansonsten eben unverzüglich aus dem Versäumnisurteil vollstreckt werden kann. Außerdem besteht in der mündlichen Verhandlung häufig die Möglichkeit, mit dem Vermieter bzw. seinem Rechtsanwalt nochmals über eine Einigung zu verhandeln.

8. Mögliche Mängel schon in Schreiben an Gerichten unter Beweisantritt stellen
Wenn Sie die Miete wegen Mängel gemindert haben und die Kündigung wegen des Mietrückstandes aufgrund ihrer Minderung erklärt wurde, müssen Sie diese Mängel unbedingt vor der mündlichen Verhandlung in Schreiben an das Gericht unter Beweisantritt (wie Fotos, Zeugen, Sachverständigengutachten) für das Gericht nachvollziehbar darstellen.

Sehr häufig erlebe ich bei Gericht, dass Beklagte vor Gericht erscheinen und sich vor der mündlichen Verhandlung auf die Klage nicht eingelassen haben. Offenbar denken viele juristische Laien, dass sie dem Richter in der mündlichen Verhandlung die tatsächliche Situation erklären können. Nach der Zivilprozessordnung ist ein solcher Vortag, der erst in der mündlichen Verhandlung erfolgt, aber fast immer verspätet und muss deshalb durch das Gericht nicht berücksichtigt werden. Der Richter, der sich schon darauf vorbereitet hat, ein einfaches Versäumnisurteil ergehen zu lassen, mag eine solche Überraschung überhaupt nicht!

Wichtig ist und ebenfalls von Laien häufig nicht beachtet wird, dass der Mieter nicht alleine den Mangel nachweisen muss, sondern (zumindest) auch konkret darlegen muss, dass dieser dem Vermieter angezeigt wurde, bzw. bekannt war.

Praxistipp: Um die Kosten eines Sachverständigengutachtens nicht selber tragen zu müssen, sollten bedürftige Parteien Prozesskostenhilfeantrag stellen. Wird diese bewilligt, werden hiervon auch die Kosten des eigenen Rechtsanwalts abgedeckt.

9. Bei noch vorhandenen Mängeln auch auf das Zurückbehaltungsrecht an der Miete berufen
Viele Mieter wissen nicht, dass ihnen bei einem Mangel der Mietsache neben der Minderung ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zusteht. Dieses wird durch die Rechtsprechung regelmäßig zumindest mit dem monatlichen Minderungsbetrag angesetzt. Wenn man also nach Ansicht des Richters bei der Mietminderung übertrieben hat, kann einen dieses Zurückbehaltungsrecht vor der Kündigung wegen Zahlungsverzugs retten.

Wichtig ist aber, dass die zurückbehaltende Miete unverzüglich nachgeleistet werden muss, wenn der Mangel durch den Vermieter beseitigt wurde.

10. Lassen Sie sich helfen!
Wie Sie aus meinen Ausführungen entnehmen können, sind die Überlegungen zum richtigen Verhalten bei einer Kündigung gegen Zahlungsverzug komplex. Der Beitrag konnte die möglichen Reaktionen auf eine Zahlungsverzugskündigung auch nur anreißen.
Sowohl der unnötige Verlust der Wohnung, weil die Kündigung abgewehrt werden könnte, als auch eine fehlerhafte Verteidigung gegen die Kündigung, weil diese eventuell berechtigt war, sind mit sehr erheblichen finanziellen Einbußen verbunden. Man sollte daher unbedingt einen qualifizierten Rechtsanwalt mit der Beratung und gegebenenfalls Interessensvertretung beauftragen, gerade da sich die Chancen, die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung erfolgreich angreifen zu können, in den letzten Jahren enorm erhöht haben. Bedürftige Mieter erhalten für eine solche Beratung stets von dem für sie zuständigen Amtsgericht einen Beratungshilfeschein und müssen dann alleine 15 € Selbstbeteiligung für die Beratung durch einen Rechtsanwalt zahlen.

Wenn alle Stricke reißen: Für Mieter, denen am Ende dennoch die Obdachlosigkeit droht, sind zahlreiche gemeinnützige Organisationen tätig und auch auf kommunaler Ebene (in Berlin bei den Bezirksämtern) sind Stellen zur Beratung und Hilfe eingerichtet.

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