Welche Miete darf man für ein WG-Zimmer verlangen?

Das Amtsgericht Stuttgart hat in einem Urteil vom 28.04.2020 zu der Frage entschieden, welche Miete man für ein WG-Zimmer verlangen darf. Insbesondere kam es bei der Entscheidung auch darauf an, ob eine Miete für ein WG-Zimmer so hoch war, dass sie gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) verstößt.

Der Ausgangsstreit – Mietverträge mit einzelnen WG-Bewohnern

Die Parteien waren über einen Vertrag über ein WG-Zimmer aus dem Jahr 2014 miteinander verbunden. In der Wohngemeinschaft lebten insgesamt sechs Personen. Sie teilten sich eine 142 m² große 6-Zimmer-Wohnung mit zwei Bädern. Das Gebäude, in dem die Wohnung lag, wurde im Jahr 2014 fertiggestellt. Das Zimmer des Mieters war 15,07 m² groß. Die Gemeinschaftsfläche, die den sechs Mietern zur Verfügung stand, maß insgesamt 43 m². Die vertraglich vereinbarte Miete für das eine Zimmer betrug 504 € netto kalt zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von insgesamt 56 €.

Mit Schreiben seines Anwalts verlangte der Mieter von dem Vermieter zu viel geleistete Miete zurück. Er machte geltend, dass die Grundmiete weit überhöht sei. Diese solle gegen § 5 WiStG verstoßen. Außerdem soll ein Verstoß gegen das Verbot des Mietwuchers vorliegen. Nach Ansicht des Mieters berechnete sich für seinen Mietanteil von 22,24 m², Grundfläche des Zimmers 15,07 m² und Kopfanteil der Gemeinschaftsfläche 7,17 m² eine ortsübliche Vergleichsmiete von 245 €.

Mit seiner Klage verlangte der Mieter die Rückzahlung der überbezahlten Miete.

Die Entscheidung – Gebrauchswert der Gemeinschaftsfläche nicht nach Kopfanteilen

Das Amtsgericht Stuttgart weist die Klage ab. Die Frage, welche Miete man für ein WG-Zimmer verlangen darf, müsse unter der Berücksichtigung der Bewertung der Wohnfläche von Gemeinschaftsflächen beantwortet werden. Der Mieter nehme aufgrund einer falschen Beurteilung der Gesamtfläche fälschlicherweise einen Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung an.

Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Miete?

Ein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, in Verbindung mit § 134 BGB und § 5 WiStG stehe dem Mieter nicht zu. Ein solcher, auf § 5 WiStG fußender Anspruch würde voraussetzen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt und der Vermieter sich diese Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen hat versprechen lassen.

Nach Ansicht des Gerichts ließe sich bereits nicht feststellen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich übersteigt.

Zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten einholen lassen. Die Bewertung der Miete erfolgt dabei auf der Grundlage der Vergleichsmiete für eine 30 – 40 m² große Wohnung.

Berücksichtigung des vollen Gebrauchswerts der Gemeinschaftsfläche

Nach Ansicht des Amtsgerichts beträgt der Wohnanteil des Mieters, anhand dem sich die Vergleichsmiete bestimmt, 36,57 m². Hierbei setzt das Amtsgericht für die Gemeinschaftsfläche einen Mietanteil von der Hälfte der Gemeinschaftsfläche und damit 21,5 m² (43,2 m² geteilt durch 2) an. Eine Bestimmung des Anteils des Mieters an der Gemeinschaftsfläche allein anhand dem Kopfteil sei nicht ausreichend. Die Gemeinschaftsfläche müsse vielmehr in ihrem vollen Gebrauchswert bei der Bestimmung der Miete berücksichtigt werden. Dabei sei der Gebrauchswert durch Vornahme von einzelfallabhängigen Abschlägen an der Gesamtfläche durch das Gericht zu bestimmen.

Das Gericht verweist darauf, dass dem Mieter nicht nur der Bruchteil der Gemeinschaftsfläche, sondern die gesamte Gemeinschaftsfläche zur Verfügung steht. Diese würde durch den Einsatz eines Kopfteils nur unzureichend erfasst. Um zu bewerten, dass die Gemeinschaftsfläche dem Mieter nicht exklusiv zur Verfügung steht, nimmt das Gericht dann den Abschlag von 50 % an.

Bestimmung der Vergleichsmiete des WG-Anteils mit der Miete für eine Einzimmerwohnung

Weiterhin sei dann die Vergleichsmiete anhand einer fiktiven Einzimmerwohnung zu ermitteln. Hintergrund ist, dass die Quadratmetermiete für Einzimmerwohnungen häufig über der Quadratmetermiete für größere Wohnungen liegt. Das Gericht argumentiert, dass sich die Vergleichsmiete nach der Miete für Räume bestimmt, die nach dem Wohn- und Gebrauchswert von vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sind. Da der Mieter keine 6-Zimmer-Wohnung angemietet habe, sei die Miete für eine 6-Zimmer-Wohnung keine taugliche Vergleichsgröße.

Praxistipp – Berechnung der Wohnfläche eines WG-Zimmers wichtig für Mietpreisbremse und Flächenabweichung

Die Entscheidung ergeht zu der Frage, welche Miete ein Vermieter verlangen darf, wenn er einzelne Zimmer in einer Wohngemeinschaft vermietet. Die Richterin, die vorher die Akte bearbeitet hat, war bei der Frage, wie die Anteile an der Gemeinschaftsfläche zu berücksichtigen sind, offensichtlich anderer Ansicht.

Die Entscheidung bezieht sich zwar alleine auf die Frage, ob ein Verstoß gegen § 5 WiStG vorliegt. Allerdings ist zu sehen, dass die Frage der Berechnung der Fläche bei Zimmern einer WG und insbesondere der Berücksichtigung der Gemeinschaftsfläche auch im Rahmen der Bewertung eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse, des Mietendeckels sowie eines Mangels wegen Flächenabweichung von Bedeutung ist.

Die streitentscheidenden Fragen lassen sich sicherlich auch anders beantworten. Weshalb die Gemeinschaftsfläche anders zu berechnen sein soll, als bspw. bei Vermietung an eine Familie mit mehreren Kindern kann ich nicht nachvollziehen. Den behaupteten Nachteil des Vermieters durch eine Vermietung an 6 Erwachsene zu berücksichtigen, dann aber außen vor zu lassen, dass man als Mieter eben keine Einzimmerwohnung mit den darin liegenden Vorteilen anmietet, empfinde ich als schwierig zu begründen.

Worüber man als Vermieter sicherlich nachdenken kann, ist die Berechnung des Kopfanteils der Gemeinschaftsflächen mit 50% der Fläche vertraglich zu vereinbaren.

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1. Nach Ansicht des Landgerichts Gießen sind WG-Zimmer und Einzimmerwohnungen zur Bestimmung der Miete nicht miteinander vergleichbar (s. Mieterhöhung für ein WG-Zimmer).
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
3. In dem Beitrag „Rechte und Ansprüche bei Flächenabweichung“ erkläre ich, was Sie tun können, wenn Ihre Wohnung oder Ihr Laden wesentlich kleiner ist, als es im Mietvertrag steht.
4. Weitere Beiträge zu Urteilen und Hinweisen für die WG finden Sie hier.