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Wenn der Rücktritt vom Hauptvertrag zum Wegfall des Maklerlohns führt

  • RA Daryai
  • Maklerrecht
Urteil // Oberlandesgericht Karlsruhe // 15 U 39/03

Wenn nach Abschluss des Hauptvertrages dieser rückabgewickelt wird, streiten sich Makler und Auftraggeber häufig darüber, ob die Maklerprovision trotzdem geleistet werden muss oder nicht. Unter welchen Voraussetzungen ein Rücktritt von dem Hauptvertrag dazu führen kann, dass der Maklerlohn nicht geschuldet ist, beleuchtet eine Entscheidung des OLG Karlsruhe aus dem Jahr 2004.

Der Ausgangsstreit
Eine Maklerin bot den späteren Beklagten einen Nachweis zur Gelegenheit zum Kauf einer Immobilie an. Im Juni 2002 wurde der notarielle Kaufvertrag für diese Immobilie beurkundet. Dieser sah in § 13 eine Maklerklausel vor, nach der die Maklercourtage „mit der heutigen Vertragsunterzeichnung verdient und fällig ist“. In § 14 wurde ein Rücktrittsrecht vereinbart, nach dem der Käufer berechtigt ist, von dem Vertrag zurückzutreten, sofern ihm die Finanzierung des Kaufpreises nicht möglich ist. Der Rücktritt konnte bis zum 31.07.2002 erklärt werden.

Die Käufer traten am 18.07.2002 von dem Kauvertrag zurück. Die Maklerin rechnete gegenüber ihren Kunden eine Vermittlungsprovision ab. Nachdem die Kunden diese nicht leisteten, trat die Maklerin die Forderung an die Klägerin des Rechtsstreits ab. In der ersten Instanz wurden die Käufer zur Zahlung der Provision verurteilt.

Die Entscheidung
Auf die Berufung der Käufer wurde die Klage abgewiesen. Der Maklervertrag war zwar wirksam zustande gekommen, aufgrund des Rücktritts von dem Kaufvertrag war die Maklerprovision aber nicht fällig, so das Oberlandesgericht.

Zwar ist der Anspruch auf Maklerlohn gem. § 652 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich nur an den Abschluss des Hauptvertrages geknüpft und nicht daran, ob das Geschäft im Folgenden auch tatsächlich durchgeführt wird. Wird der Vertrag rückabgewickelt, weil der Kaufpreis nicht geleistet wird oder weil einer der Vertragsparteien des Kaufvertrags ein gesetzliches Rücktrittsrecht ausübt (z.B. bei einer mangelhaften Kaufsache), bleibt der Anspruch des Maklers im Regelfall bestehen. Wird in dem Kaufvertrag ein Recht zum Rücktritt eingeräumt, dass alleine ein Rücktrittsrecht nachbildet, dass nach dem Gesetz besteht, gilt das Gleiche.

Hiervon zu unterscheiden sind aber Fälle, in denen in dem Hauptvertrag ein freies, an keine zusätzlichen Voraussetzungen geknüpftes Rücktrittsrecht vereinbart wird, das lediglich innerhalb einer bestimmten Frist ausgeübt werden muss. Dann besteht noch keine endgültige Bindung an den Vertrag, denn ein solches Rücktrittsrecht hat die Wirkung einer aufschiebenden Bedingung. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht erst dann, wenn das Rücktrittsrecht nach Fristablauf nicht mehr ausgeübt werden kann.

Das in dem hier zu entscheidenden Fall vereinbarte Rücktrittsrecht ist eben ein solches „freies“ Rücktrittsrecht. Es werde zwar erklärt, dass der Rücktritt davon abhängig seien soll, dass dem Käufer die Finanzierung des Kaufpreises nicht möglich ist. Dies sei aber kein objektives Kriterium. Der Käufer könne eigentlich immer eine Finanzierung erhalten, müsste eventuell extrem nachteilhafte Finanzierungsbedingungen akzeptieren. Aus diesem Grund handele es sich hierbei nicht um eine echte Bedingung sondern vielmehr um eine Erklärung der Parteien, weshalb ein Rücktrittsrecht vereinbart wird. Folge sei, dass die Maklerprovision erst nach Ablauf der Rücktrittsfrist verdient ist. Auch die Formulierung in dem notariellen Kaufvertrag, dass „die Provision mit der heutigen Vertragsunterzeichnung verdient und fällig“ seien soll, ändere hieran nichts. Es handele sich um eine häufig verwendete Standardformulierung. Die Parteien hätten mit dieser Formulierung nichts – von der oben dargestellten Ansicht – Abweichendes für den Fall des Rücktritts von dem Kaufvertrag vereinbaren wollen.

Praxistipp
Generell gilt, dass ein Rücktritt von einem bereits abgeschlossenen Kaufvertrag nicht dazu führt, dass die Maklerprovision nicht gezahlt werden muss. Hier irren sich Maklerkunden nicht selten, wenn der Hauptvertrag nachträglich „platzt“. Ist die Rückabwicklung eines Kaufvertrages durch eine Vertragspartei zu verantworten (Grundstück mangelhaft, Kaufpreis nicht geleistet, etc.) steht aber ein Schadensersatzanspruch auch auf Übernahme der Maklerkosten im Raum. Spätestens wenn der Grundstücks-/Wohnungskaufvertrag rückabgewickelt werden muss, sollte man sich deshalb rechtlich beraten lassen, um keine finanziellen Nachteile zu erleiden.

Weshalb man sich vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrags über eine Immobilie oder Wohnung durch einen Rechtsanwalt beraten lassen sollte, erklärt Herr Rechtsanwalt Kuo in diesem Beitrag.

Weitere Inforamtionen zu dem Urteil finden Sie hier.

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