Wegfall des Maklerlohns bei Rücktritt vom Hauptvertrag

Wenn der Hauptvertrag später rückabgewickelt wird, streiten sich Makler und Auftraggeber häufig darüber, ob die Maklerprovision trotzdem zu leisten ist oder nicht. Unter welchen Voraussetzungen zieht also der Rücktritt vom Hauptvertrag den Wegfall des Maklerlohns nach sich? Dies beleuchtet eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe aus dem Jahr 2004.

Der Ausgangsstreit – Maklerin verlangt Lohn trotz Rücktritt vom Hauptvertrag

Eine Maklerin bot den späteren Beklagten einen Nachweis zur Gelegenheit zum Kauf einer Immobilie an.

Im Juni 2002 wurde der notarielle Kaufvertrag für die Immobilie beurkundet. Dieser sah in § 13 eine Maklerklausel vor, nach der die Maklercourtage „mit der heutigen Vertragsunterzeichnung verdient und fällig ist“. In § 14 Kaufvertrag hatten die Parteien des Kaufvertrages ein Rücktrittsrecht vereinbart. Demnach war der Käufer berechtigt, von dem Vertrag zurückzutreten, sofern ihm die Finanzierung des Kaufpreises nicht möglich ist. Der Käufer durfte dieses Rücktrittsrecht bis zum 31.07.2002 ausüben.

Die Käufer traten dann tatsächlich am 18.07.2002 von dem Kaufvertrag zurück. Trotzdem rechnete die Maklerin gegenüber ihren Kunden eine Vermittlungsprovision ab. Nachdem die Kunden diese nicht leisteten, trat die Maklerin die Forderung an die Klägerin des Rechtsstreits ab.

Das Landgericht hat die Käufer in der ersten Instanz zur Zahlung der Provision verurteilt.

Die Entscheidung – Wegfall des Maklerlohns aufgrund Rücktritt vom Hauptvertrag

Auf die Berufung der Käufer weist das OLG Karlsruhe die Klage ab. Der Maklervertrag war zwar wirksam zustande gekommen. Der Rücktritt vom Kaufvertrag hat aber den Wegfall des Maklerlohns nach sich gezogen.

Grundsätzlich kein Wegfall des Maklerlohns bei Rücktritt vom Hauptvertrag

In der Regel ist es ausreichend, dass es zum Abschluss des Hauptvertrags kommt, damit der Anspruch auf Maklerlohn gemäß § 652 Abs. 1 S. 1 BGB entsteht. Ob das Geschäft im Folgenden dann tatsächlich zur Durchführung gelangt, ist hingegen keine Voraussetzung.

Deshalb bleibt der Anspruch des Maklers im Regelfall bestehen, selbst wenn es zur Rückabwicklung des Vertrages kommt, beispielsweise weil der Kaufpreis nicht geleistet wird oder weil eine der Vertragsparteien des Kaufvertrags ein gesetzliches Rücktrittsrecht ausübt. Das Gleiche gilt bei Vereinbarung eines Rechts zum Rücktritt, das alleine ein Rücktrittsrecht nachbildet, das nach dem Gesetz besteht.

Ausnahme bei freiem Rücktrittsrecht

Hiervon zu unterscheiden sind aber Fälle, in denen die Parteien in dem Hauptvertrag ein freies, an keine zusätzlichen Voraussetzungen geknüpftes Rücktrittsrecht vereinbaren, das lediglich innerhalb einer bestimmten Frist auszuüben ist. Dann besteht nämlich noch keine endgültige Bindung an den Vertrag. Ein solches Rücktrittsrecht hat letztlich die Wirkung einer aufschiebenden Bedingung.

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht in einem solchen Fall erst dann, wenn die Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts abgelaufen ist.

Freies Rücktrittsrecht in dem zu entscheidenden Fall

Das in dem hier zu entscheidenden Fall vereinbarte Rücktrittsrecht sei eben ein solches „freies“ Rücktrittsrecht, so das OLG Karlsuhe.

Es werde zwar erklärt, dass der Rücktritt davon abhängig sein soll, dass dem Käufer die Finanzierung des Kaufpreises nicht möglich ist. Dies sei aber kein objektives Kriterium. Der Käufer könne eigentlich immer eine Finanzierung erhalten, wenn er hierfür extrem nachteilhafte Finanzierungsbedingungen akzeptiert. Aus diesem Grund handele es sich hierbei nicht um eine echte Bedingung sondern vielmehr um eine Erklärung der Parteien, weshalb ein Rücktrittsrecht vereinbart wird. Folge sei, dass die Maklerprovision erst nach Ablauf der Rücktrittsfrist verdient ist.

Auch die Formulierung in dem notariellen Kaufvertrag, dass „die Provision mit der heutigen Vertragsunterzeichnung verdient und fällig“ sein soll, ändere hieran nichts. Es handele sich um eine häufig verwendete Standardformulierung. Die Parteien hätten mit dieser Formulierung nichts – von der oben dargestellten Ansicht – Abweichendes für den Fall des Rücktritts von dem Kaufvertrag vereinbaren wollen.

Praxistipp – Möglicher Wegfall des Maklerlohns

Generell gilt, dass ein Rücktritt von einem bereits abgeschlossenen Kaufvertrag nicht dazu führt, dass die Maklerprovision nicht gezahlt werden muss. Hier irren sich Maklerkunden nicht selten, wenn der Hauptvertrag nachträglich „platzt“.

Ist die Rückabwicklung eines Kaufvertrages durch eine Vertragspartei zu verantworten (Grundstück mangelhaft, Kaufpreis nicht geleistet, etc.), besteht die Möglichkeit, dass die Maklerkosten als Schadensersatz zu erstatten sind.

Spätestens wenn der Grundstücks-/Wohnungskaufvertrag rückabgewickelt werden muss, sollte man sich deshalb rechtlich beraten lassen, um keine finanziellen Nachteile zu erleiden.

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1. Weitere Entscheidungsbesprechungen zum Maklerrecht finden Sie hier.
2. Weshalb man sich vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrags über eine Immobilie oder Wohnung durch einen Rechtsanwalt beraten lassen sollte, erklärt Herr Rechtsanwalt Kuo in diesem Beitrag.
3. Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.