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Werbegemeinschaft muss man nach Beitritt kündigen

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Bundesgerichtshof // XII ZR 147/14

Mit Urteil vom 11.05.2016 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Verurteilung einer Mieterin von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum zur Leistung von rückständigen Werbebeiträgen an eine Werbegemeinschaft bestätigt. Der Bundesgerichtshof erklärt, dass man als Mieter eine Zugehörigkeit zu einer Werbegemeinschaft nach vollzogenem Beitritt regelmäßig kündigen muss.

Der Ausgangsstreit

Die Mieterin schloss im Februar 2010 einen Mietvertrag über eine Cafébar in einem Einkaufszentrum. Die Vermieterin ließ sich bei dem Abschluss des Vertrages durch die Klägerin, wohl die Verwalterin, vertreten. Gleichzeitig mit dem Mietvertrag schloss die Mieterin einen weiteren Vertrag über ihren Beitritt zu einer noch zu gründenden Werbegemeinschaft ab. Diese war als GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) organisiert. Die Kosten der Mieterin für ihre Mitgliedschaft in der Werbegemeinschaft waren in der Höhe gedeckelt.

Die Werbegemeinschaft wurde im Juli 2010 gegründet. Sie beauftragte die Klägerin/Verwalterin zum einen mit der Durchführung der Werbemaßnahmen für das gesamte Einkaufszentrum und zum anderen, soweit notwendig, damit die zu entrichtenden Beitragszahlungen ggf. gerichtlich geltend zu machen.

Die Mieterin war der Ansicht, dass ein Beitritt zu einer Werbegemeinschaft, die als GbR organisiert ist, als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) unwirksam ist. Die Regelung in einem separaten Vertrag diente nach der Ansicht der Mieterin nur der Umgehung der Vorschriften zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Die Mieterin weigerte sich, ihren Beitrag zur Werbegemeinschaft zu zahlen.

Die Verwalterin erhob daraufhin Klage auf Leistung von Werbebeiträgen von halbjährlich 1.542,24 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht gab der Verwalterin recht. Die Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil war erfolglos. Das Berufungsgericht ließ aber die Revision zum BGH zu.

Die Entscheidung

Auch der Bundesgerichtshof entscheidet zugunsten der Verwalterin und weist die Revision der Mieterin zurück. Nach der Entscheidung muss man die Mitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft nach Beitritt kündigen, selbst wenn die Vereinbarung zum Beitritt selber als AGB unwirksam seien sollte.

Ob der Beitritt zu der Werbegemeinschaft wirksam oder unwirksam war, läßt der BGH in seiner Entscheidung offen. Auf diese Frage kommt es nach Ansicht des BGH nicht an. Denn unabhängig von der Wirksamkeit schulde die Mieterin die geltend gemachten Werbebeiträge nach den Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft.

Ein fehlerhaft vollzogener Beitritt ist nämlich regelmäßig nicht von Anfang an unwirksam. Der Gesellschafter muss sich vielmehr durch außerordentliche Kündigung von seiner Beteiligung für die Zukunft lösen. Bis zum Zugang der Kündigungserklärung ist der vollzogene Beitritt grundsätzlich voll wirksam. Die Rechte und Pflichten des Gesellschafters richten sich so lange nach dem Gesellschaftsvertrag.

Zusätzlich war die zunächst von der Mieterin mit Schreiben vom 14.08.2013 erklärte Kündigung unwirksam. Deshalb schuldet sie die mit der Klage geltend gemachten Werbebeiträge für das gesamte Jahr 2013. Nach dem Gesellschaftsvertrag war die Kündigung gegenüber der Geschäftsführung der Werbegemeinschaft zu erklären. Durch die Mieterin wurde die Kündigung aber allein in einem Schriftsatz gegenüber den Prozessbevollmächtigten der Klägerin ausgesprochen, ohne dass diese zur Entgegennahme einer Kündigung bevollmächtigt waren.

Praxistipp

Mit Urteil vom 12.07.2006, XII ZR 39/04 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Klausel eines Geschäftsraummietvertrages, mit der der Mieter zum Beitritt in eine Werbegemeinschaft verpflichtet wird, die als GbR organisiert ist, unwirksam ist. Die Mieterin hatte im jetzt entschiedenen Rechtsstreit argumentiert, dass die zeitgleiche Vereinbarung von Geschäftsraummietvertrag und Werbegemeinschaftsvertrag eine Umgehung der Vorschriften zur Allgemeinen Geschäftsbedingungen §§ 305 ff. BGB darstelle. Der BGH hat diese Frage nicht entschieden. Ob eine solche Vereinbarung wirksam ist oder nicht, bleibt daher offen.

Aus diesem Grund empfehlen wir unseren Mandanten in solchen Fallkonstellationen, das Rechtsverhältnis für die Zukunft durch eine Feststellungsklage durch das Gericht regeln zu lassen. Denn die Parteien haben nach der Entscheidung des BGH keinerlei Sicherheit darüber, wie es weitergeht. Ob die Mieterin die später angefallenen Beiträge zahlen muss oder nicht, bleibt offen.

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  1. Weshalb es nach meiner Ansicht immer sinnvoll ist, vor Abschluss einen Gewerberaummietvertrag durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, erkläre ich in dem Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss.
  2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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