Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung
Muss ein Vermieter, der seinem Mieter auf unbestimmte Zeit eine Untervermietung gestattet hat, ohne Einschränkungen eine solche Untervermietung tolerieren? Wann ist ein Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung möglich? Mit diesen Fragen hat sich das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 22.03.2017 auseinandergesetzt.
Der Ausgangsstreit
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Im Jahr 1999 gestattete die Vorvermieterin den Mietern, weil diese zumindest zeitweise aus der Wohnung auszogen, die unbefristete Untervermietung der gesamten Wohnung. Ein Widerrufsvorbehalt wurde nicht vereinbart.
Nachdem die neue Vermieterin das Objekt im Jahr 2006 erwarb, erklärte sie mit Schreiben vom 06.07.2010 den Widerruf der Untervermieterlaubnis. Sie wiederholte diesen Widerruf mit Schreiben vom 30.07.2014. Mit Schreiben vom 22.09.2014 erklärte sie dann die ordentliche Kündigung. Sie begründete die Kündigung damit, dass die Mieter trotz Widerrufs der Untervermieterlaubnis die Wohnung weiter vermieteten. Die Mieter hatten seit Beginn der Untervermieterlaubnis ihren Lebensmittelpunkt nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung. Diese wurde vielmehr dauerhaft an wechselnde Untermieter (unter-)vermietet.
Die Entscheidung
Nachdem das Amtsgericht die Klage der Vermieter abgewiesen hatte, verurteilte das Landgericht auf die Berufung der Vermieterin die Mieter zur Räumung. Nach Ansicht des Landgerichts haben die Mieter ihre mietvertraglichen Pflichten in nicht nur unerheblichem Maße verletzt (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB), da sie die Untervermietung der streitgegenständlichen Wohnung nach einem wirksamen Widerruf der Genehmigung fortgesetzt haben.
Unstreitig ist, dass ein Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein kann, wenn der Mieter die Wohnung unbefugt einem Dritten zum Gebrauch überlässt.
Fraglich war, ob die Vermieterin zum Widerruf der Untervermieterlaubnis berechtigt war. Nach Ansicht des Landgerichts ist ein einseitiges Widerrufrecht durch den Vermieter möglich, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis bestand. Da hier ein entsprechender Vorbehalt nicht vereinbart wurde, müsste ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis vorliegen.
Wann besteht ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung?
Hierbei orientiert sich die Rechtsprechung an den Gründen, die nach § 543 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Bei der Kündigung aus wichtigem Grund kann dem Mieter der Gebrauch der Mietsache vollständig entzogen werden. Deshalb müsse ein Widerruf aus wichtigem Grund erst Recht möglich sein, wenn dem Mieter nur teilweise (durch die Ablehnung der Untervermietung) der Gebrauch der Mietsache entzogen wird. Der Grund muss aber nicht so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird. Bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist vor allem auf den Umfang der Erlaubnis abzustellen und zu fragen, ob das Nutzungsverhalten des Mieters von der Erlaubnis noch gedeckt ist.
Das Landgericht kommt zu dem Ergebnis, dass dies vorliegend nicht mehr der Fall ist. Hierbei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass die Mieter bereits seit nunmehr 17 Jahren ihren Lebensmittelpunkt nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung haben. Eine Aussicht, in diese Wohnung zurückzukehren, besteht derzeit nicht. Die fortgesetzte Untervermietung, obwohl kein Wille zur Rückkehr besteht, sei dem Vermieter nicht zuzumuten.
Praxistipp
Das Urteil zeigt, dass, sobald eine Vereinbarung von Mietparteien durch das Gericht ausgelegt wird, da die Vereinbarung nicht eindeutig ist, sehr unterschiedliche Ergebnisse möglich sind. Das Amtsgericht hatte ja noch die Räumungsklage abgewiesen. Nach der Auslegung des Amtsgerichts konnte die Vermieterin die Vereinbarung die Genehmigung zur Untervermietung nicht widerrufen.
Die Vorvermieterin hatte die Erlaubnis der Untervermietung anlässlich des Auszugs der Mieter erteilt. Daher muss man nicht notwendigerweise – so wie das Landgericht – bei der Bewertung der Vereinbarung darauf abstellen, dass der Mieter seinen Wohnsitz dauerhaft verlegt hat. Dies war der ehemaligen Vermieterin bei Abschluss der Vereinbarung ja bekannt. Sie hätte dies bspw. durch eine Befristung der Untermieterlaubnis berücksichtigen können. Dehsalb sollte man sich als Vermieter auf eine solche Hilfestellung durch das Gericht nicht verlassen und in Zustimmungen zur Untervermietung eine Befristung vorsehen.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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