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Wie muss Vermieter Schönheitsreparaturen durchführen?

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Landgericht Berlin // Hinweisbeschluss // 67 S 416/16

In einem Hinweisbeschluss aus dem Jahr 2017 erklärt die 67. Kammer des Landgerichts Berlin, wie nach ihrer Ansicht der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn die Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrags unwirksam ist. Nach Ansicht der 67. Kammer darf der Mieter dann dem Vermieter in bestimmten Grenzen vorgeben, wie die Räume zu streichen sind.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über Mietvertrag für eine Wohnung verbunden. Im Jahr 2015 ließ der Mieter gerichtlich feststellen, dass die Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages unwirksam ist. Er forderte dann die Vermieter auf, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen. Diese boten an, Wände und Decken in Gelbtönen zu streichen.

Der Mieter erhob Klage mit dem Antrag, die Vermieter zu verurteilen, die Wohnung weiß zu streichen. Das Amtsgericht hatte dem Mieter Recht gegeben. Hiergegen sind die Vermieter in Berufung gegangen.

Die Entscheidung

Das Gericht teilt in dem Hinweisbeschluss mit, dass es die Berufung der Vermieter als offensichtlich unbegründet zurückweisen möchte. Die Vermieter sind insbesondere verpflichtet, die Wohnung weiß zu streichen. Der Mieter kann zum Teil vorgeben, wie der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Vermieter sind zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet

Zunächst stellt das Gericht fest, dass die Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Die Vermieter hatten argumentiert, dass die Wohnung bei Übergabe an den Mieter unrenoviert war. Sie vertraten die Ansicht, dass deshalb die unrenovierte Wohnung der zwischen den Parteien vereinbarte vertragsgemäße Zustand sei.

Dieses Argument wird durch das Landgericht zurückgewiesen, denn in dem Mietvertrag war ausdrücklich vorgesehen war, dass Schönheitsreparaturen (durch den Mieter) durchzuführen sind. Der Mietvertrag sah also eine uneingeschränkte, alleine unwirksame Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen vor. Damit hätten die Parteien die renovierte Wohnung als den vertragsgemäßen Zustand bestimmt, so das Landgericht.

Hinweis: Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin vertritt die entgegengesetzte Ansicht (Landgericht Berlin, Urteil vom 02.05.2018 – 18 S 392/16).

Mieter darf verlangen, dass die Wohnung in weiß gestrichen wird

Weiter darf der Mieter verlangen, dass die Wohnung in weiß gestrichen wird, so die 67. Kammer. Das von den Vermietern angebotene Streichen der Wohnung in gelb muss der Mieter nicht annehmen.

Zur Begründung führt die 67. Kammer aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts die Wohnung als räumlich abgegrenzter Bereich zur eigenverantwortlichen selbstbestimmten Lebensgestaltung unter besonderem Schutz steht. Dies gebietet es, dem Mieter einen weitgehenden Ermessensspielraum für den Gebrauch der Wohnung, hier der farblichen Dekoration der Mieträume zuzubilligen. Dies gelte jedenfalls solange berechtigte Vermieterinteressen dem nicht entgegenstehen.

Diese auf dem Grundgesetz basierende Wertung strahle über das den §§ 241 Abs. 2, 242 BGB zu entnehmende Gebot, auf den anderen Vertragspartner Rücksicht zu nehmen, auch auf die mietvertraglichen Rechten und Pflichten aus. Es entspricht dem Rücksichtnahmegebot, dass der Vermieter, wenn er zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, den Farbgebungswünschen des Mieters solange nachzukommen, wie für ihn hierdurch keine Mehrkosten oder eine sonstige Beeinträchtigung berechtigter Vermieterinteressen entsteht.

Hinweis: Auch hier ist die 64. Kammer des Landgerichts Berlin anderer Ansicht (Landgericht Berlin, Urteil vom 02.05.2018 – 18 S 392/16).

Praxistipp

Wie erklärt, hat die 64. (vorher 18.) Kammer des Landgerichts Berlin in einer Entscheidung vom 02.05.2018 eine vollkommen entgegengesetzte Position zu den Fragen, was ist der vertragsgemäße Zustand, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, und muss der Vermieter die Dekorationswünsche des Mieters berücksichtigen, wenn der Vermieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, eingenommen. Die Entscheidung vom 02.05.2018 wurde durch den Mieter dem Bundesgerichtshof zur Prüfung vorgelegt. Hoffentlich ist es also bald obergerichtlich geklärt, welche Rechte der Mieter im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel hat.

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  1. Hier finden Sie weitere Informationen zu diesem Hinweisbeschluss.
  2. Zu meinem Beitrag: Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln?
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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