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Forderungen des Vermieters bei Mietvertragsende

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Beitrag

Nicht selten streiten am Ende eines Mietverhältnisses Mieter und Vermieter, ob der Mieter noch bestimmte Arbeiten in dem Mietobjekt durchführen muss. Nicht selten versuchen Vermieter die Kaution vollständig einzubehalten. Dabei stehen dem Mieter häufig Einwendungen gegen die Forderungen zu. Der Mieter schuldet dann zwar immer noch einen Teil der Forderung. Diese wird aber deutlich reduziert.

Mit diesem Beitrag möchte ich Mietern Tipps geben, wie sie sich zu gegen Forderungen des Vermieter am Ende des Mietvertrages wehren können:

Bei Abschluss des Mietvertrages

1. Nie über Schönheitsreparaturklauseln verhandeln!

Schönheitsreparaturklauseln sind nicht selten unwirksam. Die Rechtsprechung hat die Anforderungen an Schönheitsreparaturklauseln ständig verschärft. Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Die Unwirksamkeit folgt daraus, dass die verwendete Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt. Verhandelt man als Mieter über die Schönheitsreparaturklausel und geht der Vermieter auf die Forderung zum Teil ein, handelt es sich aufgrund des Aushandelns aber um eine Individualvereinbarung. Individuell ausgehandelte Klauseln sind bei weitem häufiger wirksam.

Ein Aushandeln führt dabei selten zu einer Verbesserung. Die wesentlichen Grundzüge von Schönheitsreparaturklauseln werden im Regelfall nicht zur Verhandlung gestellt. Verbesserungen durch ein Aushandeln sind deshalb höchstens minimal. Deshalb sollten Sie nie über solche Klauseln verhandeln.

2. Übergabeprotokoll

In dem Übergabeprotokoll bei Beginn des Mietverhältnisses sollten sämtliche wesentlichen Mängel aufgenommen worden sein. Nicht verkehrt ist es, wenn bereits bei Einzug ein Zeuge die vorhandenen Mängel durch Fotografien dokumentiert. Außerdem sollte der Vermieter sich zur Beseitigung der Mängel verpflichten und – ganz wichtig – als Mieter sollte man sich seine Rechte, spätestens bei nicht zügiger Abarbeitung der Mängel, vorbehalten. Ansonsten kann man, wenn Übergabe und Abschluss des Mietvertrages zusammenfallen, später nicht die Miete mindern (§ 536b S. 1 BGB).

Typische Einwendungen gegen Forderungen des Vermieters bei Mietende

3. Quotenabgeltungsklauseln

Quotenabgeltungsklauseln sind mit sehr großer Wahrscheinlichkeit unwirksam. Quotenabgeltungsklausel meint, dass der Vermieter eine prozentuale Beteiligung des Mieters an den Kosten der Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes verlangt, weil Schönheitsreparaturen nicht oder nicht schon wieder fällig waren.

Mit Beschluss aus dem Januar 2014 (BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – VIII ZR 352/12) hat der Bundesgerichtshof einen sehr deutlichen Hinweis gegeben, dass er in Zukunft entscheiden könnte, dass Quotenabgeltungsklauseln nicht wirksam vereinbart werden können.

Verlangt der Vermieter unter Bezugnahme auf eine Quotenabgeltungsklausel eine prozentuale Beteiligung des Mieters, kann man unter Bezugnahme auf diesen Beschluss die Forderung ablehnen oder höchstens eine geringe Beteiligung anbieten.

4. Schönheitsreparaturklausel auf Wirksamkeit prüfen

Ein nicht unerheblicher Teil der Schönheitsreparaturklauseln ist unwirksam. Beispielsweise werden immer noch gerne folgende Fehler gemacht:

  • Es werden Arbeiten von dem Mieter verlangt, die nicht unter den üblichen Begriff der Schönheitsreparaturen fallen,
  • oder es wird ein alter Fristenplan zu verwendet
  • oder es wird eine Schönheitsreparaturklausel bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung vereinbart (recht neu, ebenfalls nach BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – VIII ZR 352/12 wohl nicht möglich).

Eine ausführlichere Übersicht über unwirksame Klauseln finden Sie unter: Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln.

5. Schönheitsreparaturklausel wirksam, aber muss ich wirklich renovieren?

Schönheitsreparaturen sind notwendig, wenn die Räume unansehnlich geworden sind, d.h. wenn Tapeten und Anstriche verschlissen, verschmutzt, beschädigt oder rissig, Lackfarben vergilbt oder nicht unerheblich abgestoßen sind. Das heißt, ob Sie Schönheitsreparaturen durchführen müssen oder nicht, müssen Sie zunächst einmal kritisch selber einschätzen. Sind diese notwendig, müssen sie so vorgenommen werden, dass sie der Arbeit eines Handwerksbetriebs entsprechen.

Eine gewisse Orientierung geben die normalen Fristen, innerhalb der regelmäßig (seit Mietbeginn oder Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen) Schönheitsreparaturen notwendig werden, also:

in Küchen, Bädern und Duschen alle fünf Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle sieben Jahre,
sowie in Nebenräumen alle neun Jahre.

In den meisten Mietverträgen sind noch die kürzeren Fristen des Mustermietvertrages aufgeführt. Es wird aber aufgrund der besseren Materialien und der veränderten Wohnnutzung (keine Kohleöfen) allgemein angenommen, dass inzwischen diese längeren Fristen angemessen sind.

Diese Fristen sind in den allermeisten Mietverträgen inzwischen „weich“ vereinbart. Das heißt, bloß weil die Frist abgelaufen ist, bin ich als Mieter nicht verpflichtet, Arbeiten vorzunehmen. Aber, je nachdem ob die Frist abgelaufen ist oder nicht, ist meine Position in einem möglichen Rechtsstreit stärker oder schwächer. Die weichen Fristen haben die Funktion einer Beweislastumkehr. Das bedeutet, sind die Fristen noch nicht abgelaufen, muss der Vermieter nachweisen, dass trotz der nicht abgelaufenen Fristen ausnahmsweise Schönheitsreparaturen in den einzelnen Räumen notwendig waren. Sind die Fristen abgelaufen, muss umgekehrt der Mieter, der Schönheitsreparaturen nicht durchführen möchte, nachweisen, dass die Räume sich in einem überdurchschnittlichen guten Zustand befunden haben.

Wichtig: Haben Sie Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit durchgeführt, sollten Sie die Belege aufheben. Zum Beispiel sollten Sie die Baumarktrechnungen über den Kauf von Farbe und weiteren Materialien aufbewahren. Mit diesen Belegen können Sie den Zeitpunkt der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen nachweisen.

6. Kleinreparaturen

Auch Klauseln zu Kleinreparaturen können unwirksam sein. Zur Wirksamkeit müssen diese:

  •  gegenständlich begrenzt sein (Gegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, siehe im Einzelnen § 28 Abs. 3 Satz 2 II. Berechnungsverordnung),
  • eine Betragshöchstgrenze sowohl für die Reparaturen im Einzelfall (wohl bis zu 100,00 EUR),
  • als auch für die Summe der Reparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums (nicht abschließend entschieden, wohl 6-8 % der Jahresgesamtmiete) vorsehen
  • und dürfen den Mieter nicht zur Eigenvornahme verpflichten.

Wichtig: Der Vermieter darf keine anteilige Beteiligung an einer höheren Rechnung verlangen. Beträgt die Rechnung also 150,00 EUR, kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter anteilig die vertraglich vereinbarten 100,00 EUR trägt. Eine Reparatur von 150,00 EUR ist eben keine „kleine“ Reparatur mehr und fällt deshalb nicht unter die Kleinreparaturklausel.

7. Endreinigung

Die Wohnung ist immer besenrein zurückzugeben. Das heißt, dass die Räume auszufegen bzw. zu saugen sind, grobe Verunreinigungen an Böden, Wänden und Decken zu entfernen sind, Heizkörper Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen. Zum Teil wird vertreten, dass Fenster nicht (extra für die Rückgabe) geputzt werden müssen.

8. Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache

Durch den Mieter schuldhaft verursachte Schäden an dem Mietobjekt sind vor Ende des Mietverhältnisses durch den Mieter zu beseitigen. Kommt er dieser Pflicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.

a) Wann ist ein Schaden durch vertragsgemäße Nutzung entstanden, wann schuldhaft verursacht?

Eigentlich müsste nach den Grundsätzen des deutschen Prozessrechts der Vermieter beweisen, dass der Mieter einen Schaden zumindest fahrlässig verursacht hat. Dies ist aber naturgemäß schwierig, da der Vermieter regelmäßig nicht dabei war, als der Schaden verursacht wurde.

Aus diesem Grund wird ein fahrlässiges Verhalten des Mieters vermutet (der Mieter kann also auch diese Vermutung entkräften), wenn ein über die normale, vertragsgemäße Nutzung hinausgehendes Verhalten „evident“ ist. Dies ist aber regelmäßig bei sämtlichen Schäden der Fall, die über einen bloßen Bagatellschaden hinaus gehen. Für die Frage, was ist noch normaler Gebrauch, was ist übermäßiger Gebrauch, gilt der Grundsatz zwei Juristen drei Meinungen. Je nach eigenem Verhalten des entscheidenden Richters sind hier sehr verschiedene Ergebnisse möglich.

b) Abzug „neu-für-alt“

Sehr häufig wird übersehen, dass im Schadensersatzrecht der Geschädigte nur der Zeitwert ersetzt erhält. Wird durch den Mieter also eine gebrauchte Sache beschädigt, kann der Vermieter nur den Wert einer solchen gebrauchten Sache verlangen. In Wohnungen sind Einrichtungsgegenstände bei Einzug selten ganz neu und selbst wenn, ist zumindest die Mietzeit als Gebrauchszeit abzuziehen. Dies geschieht durch einen „Abzug „neu-für-alt“, also einem Ausgleich dafür, dass der Vermieter statt einer gebrauchten Sache eine neue erhält. Der Mieter schuldet also nicht die Gesamtrechnung für den neuwertigen Ersatz, sondern den um den Anteil der bereits verbrauchten Lebensdauer geminderten Betrag.

Zur Berechnung des Abzuges sollte der Vermieter zunächst einmal den Zeitpunkt der Anschaffung benennen. Beispiele für Schätzungen zur durchschnittliche Lebensdauer eines Einrichtungsgegenstandes finden Sie beispielsweise bei dem Schweizer Mieterverband. Der prozentuale Anteil der bereits„verbrauchten“ Lebensdauer ist dann von der Gesamtrechnung für den neuwertigen Ersatz abzuziehen.

c) Besteht eine Haftpflichtversicherung?

Wichtig: Es handelt sich um Schadensersatz wegen Pflichtverletzung. Das heißt aber auch, dass eine eventuell bestehende Haftpflichtversicherung eintrittspflichtig sein kann. Wenn der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses also die verschuldete Beschädigungen der Mietsache geltend macht, sollte man sofort seine Haftpflichtversicherung informieren. Möchte man später eine Vereinbarung mit dem Vermieter schließen, dass ein bestimmter Teil des Schadens übernommen wird, muss eine solche Vereinbarung durch die Haftpflichtversicherung zunächst bestätigt worden sein.

9. Verjährung

Forderungen des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach deren Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Bis zu diesem Zeitpunkt muss der Vermieter die Sache also zu Gericht gebracht haben.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses

10. Abnahmeprotokoll

Ein Abnahmeprotokoll dient zunächst einmal der Beweiserleichterung. Werden in dem Protokoll aber Schäden aufgelistet und eine Verursachung durch die Mieter bestätigt, ist diese Wertung für beide Seiten bindend.

Aus diesem Grund sollte ein Abnahmeprotokoll nur dann unterschrieben werden, wenn der Inhalt für einen günstig ist. Sind erhebliche Schäden aufgelistet, sollte man lieber nur mit dem Zusatz „zur Kenntnis genommen“ unterschreiben. Ansonsten erleichtert man dem Vermieter nur unnötig die Arbeit im Prozess. Auf keinen Fall sollte man ein Abnahmeprotokoll unterzeichnen, in dem man sich verpflichtet, bestimmte Schäden zu beseitigen (außer man möchte diese tatsächlich beseitigen).

In jedem Fall soll man sich eine Durchschrift des Protokolls geben lassen. Seriöse Vermieter werden einem Mieter eine solche Durchschrift aushändigen. Dies sollte man aber abklären, bevor man das Protokoll unterschreibt. Weigert sich der Vermieter, einem eine Durchschrift unverzüglich zur Verfügung zu stellen, kann man aber auch noch mit der Handykamera Fotografien des Abnahmeprotokolls erstellen, ansonsten sollte man nicht unterschreiben.

Zusätzlich sollte man den Zustand der Wohnung bei Auszug dokumentieren, indem ein Zeuge Fotografien der Wohnung macht.

11. Nutzungsentschädigung

Ist die Wohnung bei der Rückgabe nicht in einem vertragsgemäßen Zustand, sind also entweder Schönheitsreparaturen durchzuführen oder aber Schäden zu beseitigen, schuldet der Mieter für die Zeit, die der Vermieter benötigt, um die Arbeiten zur Schadensbeseitigung durchzuführen, Nutzungsentschädigung.

Pflichtwidrig verursachte Beschädigungen der Mietsache kann der Vermieter gleich reparieren lassen. Um Schönheitsreparaturen durchführen zu können, muss der Vermieter dem Mieter zunächst einmal eine angemessene Frist setzen. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, darf der Vermieter die Schönheitsreparaturen selber vornehmen. Die Frist verlängert aber die Zeit, in der Nutzungsentschädigung geschuldet wird.

Lehnt man also als Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen, aber auch sonstiger Arbeiten, ab, sollte man dies dem Vermieter eigentlich unverzüglich mitteilen. Kommt ein Gericht zu dem Ergebnis, dass die Arbeiten doch geschuldet waren, erhöht sich ansonsten der Schaden noch um die Nutzungsentschädigung, während der Vermieter darauf wartet, dass die Frist zur Vornahme durch den Mieter abläuft.

Alternativ kann man abwarten, ob der Vermieter ordentlich die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt. Zum Teil machen Vermieter formelle Fehler, die dazu führen, dass Sie keine Entschädigung schulden. Ein solches Vorgehen erhöht aber natürlich die mögliche Schadenshöhe.

12. Kaution

Eine Abrechnung über die Kaution wird durch den Vermieter nach der Rechtsprechung regelmäßig innerhalb von drei bis sechs Monaten geschuldet. Ich rate aber dazu, die Frist von sechs Monaten abzuwarten.

Liegt nach sechs Monaten noch keine Abrechnung vor, sollte man den Vermieter zur Abrechnung innerhalb von einer Woche auffordern. Wichtig ist aber, dass man diese Aufforderung später nachweisen kann. Kommt der Vermieter auch dieser Frist nicht nach, können Sie die Kosten der Beauftragung eines Rechtsanwalts als Verzugsschaden gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Der Vermieter darf nach der weit überwiegenden Ansicht innerhalb der Rechtsprechung einen angemessen Teil der Kaution für eine noch zu erstellende Betriebskostenabrechnung zurückbehalten.

Die Höhe des zurückzubehaltenden Betrages richtet sich für gewöhnlich nach dem Ergebnis der letzten Abrechnung. Häufig wird ein Zurückbehalt von bis zu 120 % des letzten Nachzahlungsbetrages für angemessen gehalten. Der Betrag ist allerdings geringer, wenn das Mietverhältnis innerhalb des Jahrs, also nicht zum 31.12. endet.

Fazit

Ich möchte hier nicht den Eindruck vermitteln, dass man mit den oben genannten Einwendungen sämtliche Forderungen des Vermieters abwehren kann. Insbesondere Beschädigungen der Mietsache, die Sie nicht alleine durch Schönheitsreparaturen beseitigen können, führen häufig zu einer berechtigten Forderung des Vermieters. Mit meinen Ausführungen möchte ich Ihnen Argumente an die Hand geben, mit denen Sie über die Höhe der Forderung mit dem Vermieter verhandeln können.

Sind Sie rechtsschutzversichert oder berechtigt einen Beratungshilfeschein zu erhalten, kann ein Rechtsanwalt für Sie von Beginn an die Verhandlungen führen. Ist dies nicht der Fall, sollte Ihnen bewusst sein, dass Rechtsstreitigkeiten über solche Forderungen schon vorgerichtlich häufig kostenintensiv sind. In diesem Fall kann es sich lohnen, zunächst selber zu versuchen mit dem Vermieter eine angemessene Lösung zu finden.

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Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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