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Wohngemeinschaft: Vermieter muss Wechsel zustimmen

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Landgericht Berlin // 65 S 375/16

Mit einem Urteil vom 11.01.2017 hat das Landgericht Berlin eine amtsgerichtliche Entscheidung bestätigt, nach der ein Vermieter regelmäßig einem Wechsel von Mietern einer Wohngemeinschaft zustimmen muss. In dem entschiedenen Fall wusste der Vermieter bei Vertragsschluss, dass er einen Mietvertrag mit einer Studenten-WG abschließt.

Der Ausgangsstreit

Die Sachverhaltsdarstellung des Landgerichts ist recht kurz. Ihr lässt sich entnehmen, dass der Wohnraummietvertrag am 22.04.2004 abgeschlossen wurde. Bereits bei Beginn des Mietverhältnisses sollten mehrere Mieter in die Wohnung einziehen. In der Mietzeit kam es dann sechs Mal zu einer Änderung des Mietvertrages. Mit den Änderungen wurde jeweils auch der Wechsel eines Mieters vereinbart.

Die Entscheidung

Das Landgericht bestätigt die amtsgerichtliche Entscheidung. Die Vermieterin ist verpflichtet, zunächst dem Ausscheiden von zwei Mieterinnen und im Anschluss dem Eintritt zweier neuer Mieterinnen zuzustimmen.

Das Landgericht erklärt, dass der Vermieter verpflichtet ist, einem Auswechseln von Mietern zuzustimmen, wenn sich aus den Umständen des Vertragsschlusses ergibt, dass der Vermieter bei Vertragsschluss wusste, dass er den Vertrag nicht mit mehreren Einzelmietern, sondern mit einer Wohngemeinschaft abschließt. Dem Vermieter sei dann von Anfang an bewusst, dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt ist. Hier kommt hinzu, dass das Mietverhältnis bereits über Jahre so gelebt wurde. Es war bereits mehrfach zu Wechseln gekommen. Die Vermieterin hatte dem Austausch bislang immer zugestimmt.

Praxistipp

Eine ähnliche Entscheidung aus dem Jahr 2009 des Landgerichts Frankfurt am Main hatte ich bereits zusammengefasst (s. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 28.07.2009 – 2-11 S 230/08).

Auch wenn die 65. Kammer des Landgerichts Berlin ähnlich argumentiert wie das Landgericht Frankfurt am Main, bleibe ich bei meiner Empfehlung. Die Frage des Wechsels von Mitgliedern der Wohngemeinschaft sollte in dem Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Der Bundesgerichtshof stellt sehr hohe Anforderungen an eine konkludente (also nicht ausdrückliche) Vereinbarung von Vertragsparteien. Auf diese notwendigen Anforderungen geht das Urteil des Landgerichts nahezu nicht ein.

Für Mieter, zumindest in den Gerichtsbezirken der Amtsgerichte Pankow/Weißensee, Tempelhof-Kreuzberg und Neukölln, ist das Urteil aber natürlich zunächst positiv. Die Kammer des Landgerichts, die hier entschieden hat, ist derzeit als Berufungskammer für Urteile dieser Amtsgerichte zuständig. Möchte man als Vermieter in diesen Bezirken eine Zustimmung verweigern, muss man derzeit im schlimmsten Fall bereit sein, ein Urteil notfalls bis zum Bundesgerichtshof durchzufechten.

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Update: Nach dem Geschäftsverteilungsplan des Landgerichts Berlin für das Jahr 2019 ist die 65. Kammer alleine noch Berufungsinstanz für das Amtsgericht Neukölln.

Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.

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