Aufnahme eines Nachmieters in Wohngemeinschaft
Mit Urteil vom 28.07.2009 hat das Landgericht Frankfurt am Main entschieden, dass die Vermieterin einer Wohngemeinschaft dazu verpflichtet ist, die bisherigen Hauptmieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen und der Aufnahme eines Nachmieters in den Mietvertrag zuzustimmen.
Der Ausgangsstreit – Mietvertrag mit Wohngemeinschaft
Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1983 miteinander verbunden. Bereits bei Abschluss des Mietvertrages war Mieterin des Mietvertrags eine Wohngemeinschaft. Im Laufe des Mietverhältnisses hatten die Parteien einvernehmlich Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen und neue Mieter in den Mietvertrag aufgenommen.
Erstmals im Jahre 1997 drang die Vermieterin darauf, dass die Mieter anlässlich des Mieterwechsels dem Abschluss eines neuen Vertrags zustimmen. Im Folgenden schlossen die Parteien dann bei Mieterwechsel jeweils einen neuen Mietvertrag ab.
Nach § 11 Mietvertrag waren die Mieter ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters nicht zu einer Untervermietung oder einer sonstigen Gebrauchsüberlassung berechtigt. Über die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten rechnete die Vermieterin auch für Jahre, in denen ein Mieterwechsel stattfand, jeweils auf das gesamte Kalenderjahr ab. Eine anteilige Abrechnung, wie dies bei Neuabschluss eines Mietvertrags üblich ist, führte sie nicht durch.
Nachdem die Mieter die Vermieterin erneut um Wechsel eine Mieters baten, machte die Vermieterin die Aufnahme der neuen Mieterin davon abhängig, dass die Mieter der Erhöhung der Nettokaltmiete auf 1.400,00 € zustimmen.
Die Mieter klagten auf Zustimmung der Vermieterin zur Entlassung der bisherigen Mieter und Aufnahme einer neuen Mieterin in den Mietvertrag. Das Amtsgericht gab den Mietern recht und verurteilte die Vermieterin.
Die Entscheidung – Verpflichtung zur Zustimmung zur Aufnahme eines Nachmieters in Wohngemeinschaft
Das Landgericht Frankfurt am Main bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Die Vermieterin war verpflichtet, der Entlassung der Vormieter und Aufnahme eines Nachmieters in die Wohngemeinschaft zuzustimmen.
Nach Ansicht des Landgerichts bestand eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien. Diese Vereinbarung soll vorsehen, dass die Vermieterin einem Mieterwechsel nach Übersendung der notwendigen Angaben und Abschluss eines Nachtrags zustimmen muss. Die Tatsache, dass seit 1997 durch die Mieter Kündigungen erklärt und neue Mietverträge abgeschlossen wurden, ändere hieran nichts. Aus dem Schriftwechsel der Parteien ergebe sich, dass die Vermieterin eine solche Vorgehensweise bevorzugt hat, da so übersichtlicher war, wer noch Mieter ist.
Weiter begründet das Landgericht die Entscheidung mit einer anerkannten Ansicht in Rechtsprechung und Literatur. Demnach soll bei Abschluss eines Mietvertrages mit einer (studentischen) Wohngemeinschaft stets das Recht auf Mieterwechsel mitvereinbart werden. Es bestehe daher ein Anspruch auf Einwilligung des Vermieters auf Austausch, wenn in der Person des eintretenden Mieters keine entgegenstehende Gründe z.B. in finanzieller Hinsicht vorliegen.
Praxistipp – Rechte und Pflichten im Mietvertrag präzisieren
Sowohl Vermieterin als auch Mietern dürfte zu raten sein, bei Abschluss eines Mietvertrages mit einer Wohngemeinschaft von Beginn an Überlegungen anzustellen, wie in einem Fall eines Mieterwechsels vorzugehen ist. Ob die von demLandgericht vertretene Ansicht, es sei eine stillschweigende Vereinbarung getroffen worden, so zutrifft, dürfte fraglich sein. Der Bundesgerichtshof hat zuletzt strenge Kritierien an den Abschluss einer stillschweigenden Vereinbarung angelegt. Letztlich muss ohne Vereinbarung ein Richter entscheiden, ob eine solche Vereinbarung besteht oder nicht.
Ist ein Wechsel der Mietparteien nicht möglich, ist dies vor allem für die verbleibenden Mieter ein großes Problem. Der ausscheidende Mieter hat ein erhebliches Interesse daran, aus dem Mietvertrag auszuscheiden. Ansonsten haftet er weiter für sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis. Er kann deshalb im Regelfall von den verbleibenden Mietern verlangen, dass diese den Mietvertrag kündigen, wenn eine Vereinbarung zur Entlassung aus dem Mietvertrag nicht zustandekommt.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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