Zulässige Miethöhe bei teilgewerblicher Vermietung
Bei sogenannten Mischmietverhältnissen kommt es darauf an, welche Nutzungsart überwiegt. Die Gerichte unterscheiden also, ob ein Objekt mehr als Wohnung oder mehr als Gewerbe genutzt wird. Denn nach der überwiegenden Nutzungsart bestimmt sich, welche gesetzlichen Regelungen anzuwenden sind. Insbesondere zur Miethöhe und zur Kündigung genießen Mietende von Wohnraum einen erhöhten Schutz. Um die Regelungen der Mietpreisbremse zu umgehen, sind Vermietende dazu übergegangen, einen Teil der Wohnung als gewerblich genutzt zu vermieten. Der gewerblich genutzte Teil soll dann, so die Hoffnung der Vermietenden, nicht den Regelungen zur Mietpreisbremse unterliegen. So auch in einem Fall vor dem Landgericht (LG) Berlin, wo es um die Frage nach der zulässigen Miethöhe bei teilgewerblicher Vermietung ging.
Der Ausgangsstreit – Mieter rügen Miethöhe, da diese nach der Mietpreisbremse nicht zulässig sei
Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung mit Mietbeginn am 15.06.2020 miteinander verbunden. Der Mietvertrag ist als „Wohnungsmietvertrag mit teilgewerblicher Nutzung“ überschrieben. Die Vermieterin erteilte darin ihre Zustimmung zur Nutzung bestimmter Flächen als Büroraum, aufgrund der freiberuflichen Tätigkeit der Mieterin als Architektin.
Die Mieter erhoben Klage. Sie waren der Meinung, ihnen stehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten und auf Auskehr überzahlter Mietkaution zu, da die Miethöhe gegen die Berliner Mietpreisbremse verstoße. Nachdem das Amtsgericht Berlin Pankow die Klage abwies, legten die Mieter Berufung beim Landgericht ein.
Die Entscheidung – Wie bestimmt sich die zulässige Miethöhe bei teilgewerblicher Vermietung?
Das Landgericht ändert Urteil des Amtsgerichts ab und verurteilt die Vermieterin zur Rückzahlung überzahlter Mieten und überzahlter Mietkaution. Die Mieter haben gegen die Vermieterin einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten aus §§ 556g Abs. 1, 556d Abs. 1, 2, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Die Kaltmiete in Höhe von 1.836,00 € sei unwirksam, da sie den zulässigen Betrag von 1.365,94 € überschreite.
Im Streitfall sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts anwendbar
Auf das Mietverhältnis seien die zwingenden Vorschriften des Wohnraummietrechts anzuwenden. Es handele sich um ein Mischmietverhältnis. Das führe nicht dazu, dass auf das Vertragsverhältnis die für Wohnraummietverhältnisse geltenden Vorschriften nur anzuwenden sind, soweit die Wohnnutzung betroffen sei.
Insbesondere nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (s. BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13) seien Mischmietverhältnisse in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über sonstige Räume einzuordnen. Entscheidend für die Einordnung sei dabei, welche Nutzungsart überwiege.
Im vorliegenden Fall überwiege die Wohnnutzung, so das LG. Darauf deute bereits die Bezeichnung des Mietvertrages sowie die Beschreibung des Vertragszwecks in § 1 Mietvertrag hin. Unstreitig seien beide Parteien davon ausgegangen, dass die Wohnung von den Mietern mit den drei Kindern bewohnt werde. Zudem habe die Mieterin auch keine Genehmigung des Bezirksamts für eine überwiegend gewerbliche Nutzung eingeholt.
Kein Zuschlag für die teilgewerbliche Nutzung
In dem hier zu entscheidenden Fall sei auch kein Zuschlag zu der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete aufgrund der teilgewerblichen Nutzung möglich.
Zwar könne eine Erweiterung der vertraglichen Nutzungsbefugnisse des Mieters (wie Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung) einen Zuschlag zu der im Mietspiegel für die reine Wohnraumnutzung ausgewiesene Kaltmiete im Einzelfall rechtfertigen. Voraussetzung hierfür sei jedoch, dass die erlaubte Nutzung überhaupt über das hinausgehe, was nicht ohnehin schon unter den Begriff des „Wohnens“ falle, so das LG.
Die Rechtsprechung des BGH besage, dass berufliche Tätigkeiten, die Mietende etwa im häuslichen Arbeitszimmer ausüben, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, unter den Begriff des „Wohnens“ fallen (s. BGH, Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 213/12). Es könne daher dahinstehen, ob die Mieterin als freiberufliche Architektin in den Räumen tätig werden wollte oder ob eine teilgewerbliche Nutzung vereinbart wurde. Ihre Tätigkeit bedürfe keiner Erlaubnis der Vermieterin. Im Mietvertrag erteilte die Vermieterin lediglich Zustimmung zur Nutzung der Flächen als Büroraum. Ein solcher dürfe von vornherein nur mit geringem und vereinzeltem Kundenverkehr verbunden sein. Die Vermieterin habe nach Ansicht des LG also keine erlaubnispflichtige Nutzung genehmigt, sondern lediglich das, was erlaubnisfrei ohnehin unter den Begriff des Wohnens falle.
Praxistipp – Lassen Sie sich rechtsanwaltlich beraten
Es kann sich für Mietende lohnen, ihre Miethöhe anhand der Mietpreisbremse zu überprüfen. Am besten lassen Sie sich hierfür durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten. Grundsätzlich gilt laut LG Berlin, dass ein häusliches Arbeitszimmer nicht genehmigungspflichtig ist und das Mietverhältnis damit den Regelungen zur Wohnraummiete unterliegt.
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- Nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2015 ist es ausreichend wenn Vermietende eines Mischmietverhältnisses Eigenbedarf an den Wohnräumen hat.
- Weitere Informationen zur Mietpreisbremse finden Sie hier.
- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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