Zurückbehaltungsrecht ohne Mängelanzeige

Mit einer Entscheidung aus dem Februar 2018 wird durch das Landgericht Flensburg die Frage gestellt, ob ein Mieter sich, selbst wenn er einen Mangel nicht angezeigt hat, im Prozess auf ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete berufen kann. Diese Frage ist vor allem dann von Interesse, wenn dem Mieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde und der Mieter sich im Räumungsrechtsstreit darauf beruft, dass er aufgrund eines Mangels einen Teil der Miete zurückbehalten durfte. Nach der Entscheidung des LG Flensburg besteht ein Zurückbehaltungsrecht auch ohne Mängelanzeige.

Der Ausgangsstreit – Zahlungsverzugskündigung nach Minderung der Miete

Die Parteien sind über einen Mietvertrag über eine Wohnung vom 17.08.2015 miteinander verbunden. Im Frühjahr 2016 kam es zu einem Wasserschaden in der angemieteten Wohnung. Durch Wasser aus der darüber liegenden Wohnung kam es zu größeren Schäden in Küche und Badezimmer sowie einem Befall mit Schimmel.

Die Mieter zahlten die Mieten für Januar und Februar 2017 in Höhe vom jeweils 489,19 EUR nicht. Die Vermieter erklärten mit Schreiben vom 06.02.2017 die außerordentlich fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Spätestens mit Schreiben vom 16.02.2017 wies die Mieterin den Vermieter auf die Feuchtigkeitsschäden hin. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Mieterin schon vor dem 16.02.2017 die Verwalterin über die Wasserschäden unterrichtet hatte.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage der Vermieter ab, da die Mieterin gemäß § 320 Abs. 1 BGB zur Zurückbehaltung von Miete berechtigt war. Der Rückstand mit der Miete war deshalb nicht so hoch, dass die Vermieter zur Kündigung berechtigt waren. Die Mängelbeseitigungskosten schätzte das Amtsgericht auf jedenfalls 600,00 EUR.

 

Die Entscheidung – Zurückbehaltungsrecht ohne Mängelanzeige

Das Landgericht bestätigt das erstinstanzliche Urteil. Die Mieterin war berechtigt einen Teil der Miete gemäß § 320 Abs. 1 S. 1 BGB zurückzubehalten, da ein Mangel der Mietsache bestand. Den Mietern stand auch ohne Mängelanzeige ein Zurückbehaltungsrecht zu.

Die Vermieterin hatte die außerordentlich fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. A BGB erklärt. Demnach ist der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn sich der Mieter bei zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug befindet. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB stellt für das Wohnraummietrecht klar, dass ein Rückstand dann nicht unerheblich ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Ausreichend ist also ein innerhalb von zwei Terminen entstandener Rückstand von einer Miete plus einem Cent. Diese Voraussetzungen waren grundsätzlich gegeben, da die Mieterin zwei Mieten nicht geleistet hatte.

Nach Ansicht des Landgerichts stand der Mieterin aber ein Recht zur Zurückbehaltung der Miete in einer Höhe von 780,00 EUR zu. Zieht man diesen Betrag von dem Mietrückstand ab, waren die Mietschulden am 06.02.2018 nicht ausreichend, damit die Vermieterin das Mietverhältnis kündigen durfte. Der Betrag von 780,00 EUR berechnet sich durch die von dem Amtsgericht geschätzten Mängelbeseitigungskosten zuzüglich eines Druckzuschlags von 30%.

Die Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2010

Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr 2010 entschieden, dass sich ein Mieter im Räumungsprozess nur dann auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen darf, wenn der Mangel angezeigt wurde (BGH, Urteil vom 03.11.2010 – VIII ZR 330/09). Das Landgericht ist abweichend hiervon der Ansicht, dass ein Mieter auch ohne Mängelanzeige berechtigt ist, sich auf ein Zurückbehaltungsrecht im Räumungsprozess zu berufen. Deshalb muss das Landgericht keinen Beweis darüber erheben, ob die Mieter hier den Mangel angezeigt hatten oder nicht.

Der Bundesgerichtshof hatte seine Entscheidung damit begründet, dass das Leistungsverweigerungsrecht die Funktion hat, auf den Vermieter Druck auszuüben. Diese Funktion könne es aber überhaupt nicht erfüllen, wenn dem Vermieter der Mangel nicht bekannt ist. Aus diesem Grund soll das Zurückbehaltungsrecht – bei Unkenntnis des Vermieters von einem Mangel – nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeschlossen sein. Indem er einen bestehenden Mangel nicht anzeigt, verletze der Mieter auch seine vertraglichen Pflichten. Die Vertragsverletzung dürfe aber nicht dazu führen, dass der Mieter eine Kündigung des Vermieters hinauszögern oder verhindern könne, so der BGH.

Die Begründung des LG Flensburg

Diese Begründung überzeugt das Landgericht nicht. Die Rechtsfolgen einer unterlassenen Mängelanzeige seien im § 536 c Abs. 2 S. 1 BGB abschließend geregelt. Wenn der Vermieter bereits Räumungsklage erhoben hat und der Mieter sich erst in dem Räumungsrechtsstreit auf das Zurückbehaltungsrecht beruft, könne der Vermieter mit einer Erledigungserklärung reagieren. War die Kündigung eigentlich begründet und werde sie nur durch die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts unwirksam, muss der Mieter dann trotzdem die Kosten des Verfahrens tragen.

Das Zurückbehaltungsrecht habe auch nicht nur die Funktion, Druck auf den Vertragspartner auszuüben. Es sichert darüber hinaus auch den ordnungsgemäßen Erhalt der Leistung. Diese Funktion kann es zumindest dann erfüllen, wenn der aktuelle Monat zu einem nennenswerten Teil noch nicht verstrichen ist, eine Anspruchsdurchsetzung also nicht völlig unrealistisch erscheint.

Zudem widerspricht die Ansicht des BGH den grundsätzlichen, allgemein anerkannten Rechtsfolgen des § 320 Abs. 1 S. 1 BGB. Es entspricht der vollkommen herrschenden Ansicht, das bereits das bloße objektive Bestehen des Zurückbehaltungsrechts den Eintritt des Schuldnerverzugs verhindert, ohne dass sich der Schuldner hierauf berufen muss. Da der Vermieter bereits durch die Regelung in § 536 c Abs. 2 BGB vor den Folgen einer verspäteten Mängelanzeige geschützt wird, besteht auch kein Raum für eine Korrektur auf Grundlage von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Praxistipp – Zurückbehaltungsrecht auf jeden Fall einwenden

Es sprach hier wohl einiges dafür, die Räumungsklage des Vermieters abzuweisen. Das Gericht war eventuell der Meinung, dass die Mieter den Mangel tatsächlich angezeigt hatten. Trotzdem sind die Überlegungen des LG Flensburg zum Zurückbehaltungsrecht von erheblicher Bedeutung, wenn man sich als Mieter gegen eine Räumung zur Wehr setzt oder aber wenn einem als Vermieter in einem Räumungsrechtsstreit ein Zurückbehaltungsrecht entgegengehalten wird.

Die Entscheidungen des BGH zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts und zur Begrenzung der Höhe (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14) waren auf erhebliche Kritik gestoßen. Die von dem BGH vorgesehene Begrenzung des Zurückbehaltungsrechts auf (regelmäßig) eine Monatsmiete wird in der Praxis durch eine Vielzahl von Gerichten schlichtweg ignoriert.

Wir empfehlen Mietern, im Falle eines Mangels die Miete unter Vorbehalt einer angemessenen Minderung weiter zu leisten. So kommt man als Mieter nicht in die Gefahr, dass der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen kann. Näheres hierzu finden Sie in dem Beitrag Richtig die Miete mindern.

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1. In dem Beitrag Wegen Mietschulden gekündigt, was tun? gebe ich Tipps aus der Praxis eine Rechtsanwalts für Mietrecht, wie Sie sich im Falle einer Zahlungsverzugskündigung verhalten sollten.
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.