Zweijähriger Kündigungsausschluss gegenüber Studenten unwirksam
Mit Urteil vom 13.04.2016 hat das Amtsgericht Saarbrücken die Klage eines Vermieters auf Leistung von Miete gegen seinen Mieter abgewiesen. Obwohl die Parteien in dem Mietvertrag beidseitig für zwei Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet hatten, war der Mieter schon vorher zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Das Amtsgericht erklärt, dass ein durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbarter zweijähriger Kündigungsausschluss gegenüber Studenten unwirksam ist.
Der Ausgangsstreit – Zweijähriger Kündigungsausschluss in Mietvertrag über eine Wohnung
Die Parteien hatten zum 01.07.2014 einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. In dem Mietvertrag heißt es u.a.: „Bis zum 30.09.2016 wird beiderseits auf eine ordentliche Kündigung verzichtet.“
Der Mieter kündigte den Vertrag mit Schreiben vom 29.10.2014. Die Wohnung wurde dem Vermieter im Dezember 2014 zurückgegeben.
Mit seiner Klage machte der Vermieter zunächst Miete für die Monate April und Mai 2015 geltend.
Die Entscheidung – Ist ein zweijähriger Kündigungsausschluss gegenüber Studenten unwirksam?
Das Amtsgericht weist die Klage des Vermieters auf Leistung der Mieten zurück. Nach Ansicht des Amtsgerichts greift die von dem Mieter erklärte Kündigung. Sie hat das Mietverhältnis zum 31.01.2015 beendet. Ein als AGB vereinbarter zweijähriger Kündigungsausschluss sei unwirksam, ein solcher Ausschluss könne gegenüber Studenten nicht vereinbart werden, so das Amtsgericht.
Die Regelung des Mietvertrages, nach der die Parteien auf das Recht der Kündigung beidseitig bis einschließlich zum 30.09.2016 verzichten, sei als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Die Klausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.
Als Student habe der Mieter ein besonderes Interesse an Flexibilität und Mobilität. Er könne ansonsten nicht kurzfristig den Studienplatz oder den Studienort wechseln bzw. das Studium vollständig aufgeben. Ein Kündigungsausschluss würde einen Studienplatzwechsel und damit eine für die Zukunft des Studenten wesentliche Entscheidung nahezu unmöglich machen. Der gewöhnliche Student könne sich die Anmietung einer weiteren Wohnung nicht leisten.
Praxistipp – BGH bestätigt Unwirksamkeit eines zweijährigen Kündigungsausschlusses bei Studenten
Die Entscheidung des AG Saarbrücken knüpft an eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) an, der bereits im Jahr 2009 einen zweijährigen Kündigungsverzicht durch AGB bei Studenten für unwirksam erachtet hatte (BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08).
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann durch AGB regelmäßig ein beidseitiger Kündigungsausschluss für bis zu vier Jahre vereinbart werden. Hat der Mieter ein besonders großes Interesse daran, flexibel und mobil zu sein (z.B. als Student) kann eine solche Vereinbarung aber unwirksam sein. Es sei denn, der Vermieter hat ein entgegengesetztes Interesse an einem längerfristen Kündigungsausschluss. Dieses Interesse muss der Vermieter aber auch darlegen und beweisen.
Ein für mehr als ein Jahr vereinbarter Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung ist gem. § 550 S. 1 BGB unwirksam, wenn die Parteien die dann notwendige Schriftform nicht einhalten (s. hierzu auch OLG Rostock, Urteil vom 26.06.2014 – 3 U 39/13).
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- Was man tun kann, um trotz vereinbartem Kündigungsausschluss das Mietverhätlnis zu beenden, erkläre ich in dem Beitrag Kündigungsausschluss – Wie beende ich den Mietvertrag?
- Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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