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Zweijähriger Kündigungsausschluss in AGB gegenüber Studenten unwirksam

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 307/08

Mit Urteil vom 15.07.2009 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der formularmäßige beidseitige Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung gegenüber einem Studenten dann unwirksam ist, wenn der Vermieter an einer solchen Vereinbarung kein gesteigertes Interesse hat.

Der Ausgangsstreit
Die Vermieterin macht gegen Vater und Sohn, die beide Parteien eines Mietvertrages über ein möbliertes Zimmer in einem Studentenwohnheim sind, Ansprüche aus rückständiger Miete geltend.

Der Mietvertrag begann zum 01.10.2006. In dem Mietvertrag hieß es u.a.: „Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist.“ Am 26.06.2007 kündigte der Vater unter dem Briefkopf des Sohnes mit dem Unterschriftszusatz „i.A.“ und ohne eigene Unterschrift das Mietverhältnis aufgrund von „durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zuständen im gemeinschaftlichen sanitären Bereich“ zum 31.08.2007, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Das Amtsgericht hatte die Mieter zur Leistung der Miete bis einschließlich Oktober 2007 bzw. dem nächstmöglichen Zeitpunkt verurteilt, da die ausgesprochene Kündigung nicht als außerordentliche Kündigung wirksam geworden und das Mietverhältnis daher durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 beendet worden war. Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof bestätigt die beiden Urteile der Vorinstanzen.

Er gelangt durch Auslegung zu dem Ergebnis, dass, auch wenn der Vater die Kündigung nicht selber und für seinen Sohn i.(m) A.(uftrag) unterschreibt, die Kündigung trotzdem wirksam ist.

Im Anschluss beschäftigt er sich dann mit der Frage, ob ein Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung von zwei Jahren wirksam vereinbart wurde. Hierbei weist er zunächst darauf hin, dass nach der ständigen Rechtsprechung ein beidseitiger Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren den Mieter in der Regel nicht unangemessen benachteiligen soll. Von dieser Regel soll es aber Ausnahmen geben, insbesondere für Studenten. Als Student habe der Beklagte zu 2) ein besonderes, schutzwürdiges Bedürfnis an Mobilität und Flexibilität, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufes und ausbildungsbedingte Erfordernisse durch einen Ortswechsel angemessen reagieren zu können. Demgegenüber hatte die Vermieterin keine besonderen schutzwürdigen Interessen vorgetragen, sodass in diesem besonderen Fall der beidseitige Kündigungsverzicht auch von allein zwei Jahren als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam ist.

Praxistipp
Zunächst einmal ist mit dieser Entscheidung auf § 568 Abs. 1 BGB hinzuweisen: „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form“. Kündigungen durch E-Mail, Fax, Telefonanrufe o.ä. sind also nicht wirksam. Die Kündigung muss dem Vermieter vom Vermieter im Original unterschrieben zugehen. Eine Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses ist dagegen auch ohne Einhaltung der Schriftform möglich.

Regelmäßig wird die Abkürzung „i.A.“ nicht richtig benutzt. Die Abkürzung meint im juristischen Sinne, dass man im Auftrag handelt, also keine eigene Erklärung abgibt. Ein solches Handeln als Bote ist aber nicht ausreichend, um beispielsweise eine Kündigung für eine andere Person abzugeben. Dies kann nur i.(n) V.(ertretung) abgegeben werden. Ist der Kündigung keine Originalvollmacht des Vertretenen beigefügt, kann der Vermieter die Kündigung aber gem. § 174 S. 1 BGB zurückweisen. Hier haben die Gerichte den Mietern geholfen, indem sie die eigentlich nicht ausreichende Erklärung weit ausgelegt haben. Der BGH hat dies nicht beanstandet, hierauf sollte man sich als Mieter aber nicht verlassen.

Die Entscheidung verdeutlicht weiter, dass ein vereinbarter Kündigungsausschluss nicht immer wirksam sein muss. Möchte man kurzfristig das Mietverhältnis beenden, lohnt es sich, dessen Unwirksamkeit nach den § 305 ff. BGB zu überprüfen. Ein beidseitig erklärter vereinbarter Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für mehr als ein Jahr kann außerdem gem. § 550 BGB unwirksam sein oder werden, wenn die Parteien die dann notwendige Schriftform nicht beachten (s. hierzu bspw. OLG Rostock, Urteil vom 26.06.2014 – 3 U 39/13).

Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

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