Überspringen zu Hauptinhalt

Zweijähriger Kündigungsausschluss gegenüber Studenten

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 307/08

Mit Urteil vom 15.07.2009 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein formularmäßiger beidseitiger zweijähriger Kündigungsausschluss gegenüber einem Studenten dann unwirksam ist, wenn der Vermieter an einer solchen Vereinbarung kein gesteigertes Interesse hat.

Der Ausgangsstreit

Die Vermieterin macht gegen Vater und Sohn, die beide Parteien eines Mietvertrages über ein möbliertes Zimmer in einem Studentenwohnheim sind, Ansprüche aus rückständiger Miete geltend.

Der Mietvertrag begann zum 01.10.2006. In dem Mietvertrag hieß es u.a.: „Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist.“ Am 26.06.2007 kündigte der Vater unter dem Briefkopf des Sohnes mit dem Unterschriftszusatz „i.A.“ und ohne eigene Unterschrift das Mietverhältnis aufgrund von „durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zuständen im gemeinschaftlichen sanitären Bereich“ zum 31.08.2007, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Das Amtsgericht hatte die Mieter zur Leistung der Miete bis einschließlich Oktober 2007 bzw. dem nächstmöglichen Zeitpunkt verurteilt. Die ausgesprochene Kündigung aufgrund der gesundheitsgefährdenden unhygienischen Umstände war nicht als außerordentliche Kündigung wirksam. Es fehlte in jedem Fall an einer Fristsetzung oder Abmahnung. Beendet wurde das Mietverhältnis aber durch die ordentliche Kündigung zum 31.10.2007. Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil.

Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Revision zum BGH ein.

Zweijähriger Kündigungsausschluss gegenüber Studenten

Die Entscheidung

Der BGH bestätigt die beiden Urteile der Vorinstanzen. Ein zweijähriger Kündigungsausschluss kann man gegenüber Studenten nur dann vereinbaren, wenn ein berechtigtes Interesse hieran besteht.

Zunächst musste der BGH sich mit der Frage beschäftigen, ob die Kündigung die notwendige Schriftform gem. § 568 Abs. 1 BGB erfüllt. Demnach muss die Kündigung im Wohnraummietrecht im Original unterschrieben dem Vertragspartner zugehen. Sind mehrere Personen Mieter, muss die Kündigung durch alle Mieter unterschrieben sein. Alternativ kann der Mieter, der nicht unterschreibt, durch einen anderen vertreten werden. Hier gelangt der BGH durch Auslegung zu dem Ergebnis, dass, auch wenn der Vater die Kündigung nicht selber und für seinen Sohn i. A. (im Auftrag) unterschrieben hat, die Kündigung trotzdem wirksam ist.

Im Anschluss beschäftigt er sich dann mit der Frage, ob ein Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung von zwei Jahren wirksam vereinbart wurde. Hierbei weist er zunächst darauf hin, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ein beidseitiger Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren den Mieter in der Regel nicht unangemessen benachteiligen soll. Von dieser Regel soll es aber Ausnahmen geben, insbesondere für Studenten.

Als Student habe der Beklagte zu 2) ein besonderes, schutzwürdiges Bedürfnis an Mobilität und Flexibilität, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufes und ausbildungsbedingte Erfordernisse durch einen Ortswechsel angemessen reagieren zu können. Demgegenüber hatte die Vermieterin keine besonderen schutzwürdigen Interessen vorgetragen, sodass in diesem besonderen Fall der beidseitige Kündigungsverzicht, obwohl er nur für  zwei Jahre vereinbart ist, als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam ist.

Praxistipp

Schriftform der Kündigung

Zunächst einmal ist mit dieser Entscheidung auf § 568 Abs. 1 BGB hinzuweisen: „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form“. Kündigungen durch E-Mail, Fax, Telefonanrufe o.ä. sind also nicht wirksam. Die Kündigung muss dem Vermieter durch den oder die Mieter im Original unterschrieben zugehen.

Der wichtige Unterschied zwischen im Auftrag und in Vertretung

Regelmäßig wird die Abkürzung „i.A.“ nicht richtig benutzt. Die Abkürzung meint im juristischen Sinne, dass man im Auftrag handelt, also keine eigene Erklärung abgibt. Ein solches Handeln als Bote ist aber nicht ausreichend, um beispielsweise eine Kündigung für eine andere Person abzugeben. Diese kann nur i.V. (in Vertretung) abgegeben werden. Ist der Kündigung keine Originalvollmacht des Vertretenen beigefügt, kann der Vermieter die Kündigung dann noch gem. § 174 S. 1 BGB zurückweisen.

In dem hier entschiedenen Fall haben die Gerichte den Mietern geholfen, indem sie die eigentlich nicht ausreichende Erklärung sehr weit ausgelegt haben. Der BGH hat dies nicht beanstandet. Hierauf sollte man sich als Mieter nicht verlassen. Die Kündigung hätte genauso gut bereits an der nicht ausreichenden Erklärung scheitern können.

Wirksamkeit eines beidseitigen Kündigungsausschlusses

Die Entscheidung verdeutlicht weiter, dass ein vereinbarter Kündigungsausschluss nicht immer wirksam sein muss. Möchte man kurzfristig das Mietverhältnis beenden, lohnt es sich, eine mögliche Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses nach den § 305 ff. BGB zu überprüfen. Ein beidseitig erklärter vereinbarter Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für mehr als ein Jahr kann außerdem gem. § 550 BGB unwirksam sein oder werden, wenn die Parteien die dann notwendige Schriftform nicht beachten (s. hierzu bspw. OLG Rostock, Urteil vom 26.06.2014 – 3 U 39/13).

In dem hier entschiedenen Fall waren wohl auch eine Reihe von Mängeln in dem Mietobjekt vorhanden. Der Vater hatte die Kündigung mit den durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zuständen” begründet. Nach Fristsetzung oder Abmahnung kann man einen befristet abgeschlossenen Vertrag gem. § 543 BGB kündigen. Ohne Fristsetzung oder Abmahnung ist die außerordentlich fristlose Kündigung aber im Regelfall unwirksam (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB)

– – –

  1. Mit dem Thema Kündigungsausschluss beschäftige ich mich auch in meinem Beitrag: Kündigungsausschluss – Wie beende ich den Mietvertrag?
  2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

squere_nima
An den Anfang scrollen Daryai & Kuo Rechtsanwälte Rechtanwälte, Fachanwälte für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht hat 5,00 von 5 Sternen 192 Bewertungen auf ProvenExpert.com