Vorratskündigung – wenn der Vermieter eigentlich (noch) gar keinen Eigenbedarf hat

Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung – „benötigen“

Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)  kann der Vermieter ein Wohnraumverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat. Der Vermieter kann insbesondere nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Ein „Benötigen“ im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn der Vermieter selbst oder eine andere begünstigte Person die Wohnung nutzen will und der Vermieter dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Ausreichend ist, wenn die Gründe für den Eigenbedarf spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses mit einiger Sicherheit vorliegen.

Nur wahrscheinlicher Eigenbedarf reicht nicht aus!

Fehlt es an der Sicherheit, dass die Gründe für den Eigenbedarf spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen und wird dennoch die Kündigung auf Grundlager dieser Gründe ausgesprochen, so liegt eine sog. Vorratskündigung vor. Warum „Vorratskündigung“? Dieser Begriff folgt aus dem fehlenden, engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Absicht der Nutzung als Wohnung und der ausgesprochenen Kündigung. Eine nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt nach dem Bundesgerichtshof sowie der überwiegenden Literaturmeinung eine Eigenbedarfskündigung – zumindest noch – nicht. Mit einer solchen Eigenbedarfskündigung wird nicht ein mit einiger Sicherheit eintretender, sondern nur ein wahrscheinlicher künftiger Eigenbedarf geltend gemacht. Eine solche Kündigung ist regelmäßig unzulässig.

Umstände des Einzelfalles sind zu beleuchten

Solche sog. Vorratskündigung sind häufig auf den ersten Blick nicht zu erkennen. Die Gründe werden in dem Kündigungsschreiben scheinbar plausibel und glaubhaft dargestellt. Wichtig ist es, aber immer die Umstände des Einzelfalles genau zu betrachten und gegebenenfalls Sachverhaltsveränderungen sowie Widersprüchlichkeiten herauszuarbeiten. Diese Abweichungen zeigen sich erfahrungsgemäß häufig erst im Rahmen eines Räumungsverfahrens, wenn der Vermieter zu seinen Gründen näher vorträgt und die tatsächlichen Umstände wahrheitsgemäß offenlegen muss.

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Die Rechtsanwälte der Kanzlei Daryai Kuo & Partner Rechtsanwälte und Notar verfügen hierbei über jahrelange Prozesserfahrung und setzen sich mit dem Vortrag eines Vermieters zum vermeintlichen Eigenbedarf dezidiert auseinander. Dabei gilt es auch bei einer etwaigen Partei- oder Zeugenvernehmung durch gezielte Fragen solch möglichen Diskrepanzen zu entlarven.