Der notarielle Kaufvertrag beim Notar wurde erfolgreich abgeschlossen, der Eintrag im Grundbuch wurde endlich vollzogen – nun will der neue Eigentümer sich auch ein persönliches Bild seiner frisch erworbenen Immobilie machen.
Ein Mieter mag verschieden Gründe haben, weshalb er dies nicht zulassen möchte und den Zutritt verweigert. Dies kann jedoch schwerwiegende Folgen haben.
Trotz Verkauf- Mietvertrag bleibt bestehen
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht in § 566 vor: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Kurz gesagt: Der Mietvertrag bleibt bestehen und der neue Eigentümer wird Vermieter.
Damit bestehen aber auch Pflichten des Mieters gegenüber dem neuen Eigentümer. Zwar gibt es kein im Gesetz festgeschriebenes Zutrittsrecht des Vermieters, allerdings kann dieser ein berechtigtes Interesse daran haben, die Wohnung zu besichtigen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Wohnung neu erworben wurde und der Käufer sich einen persönlichen Eindruck der Wohnung und von deren Zustand machen möchte.
Achtung Mieter – bei Weigerung kann die fristlose Kündigung drohen!
In einem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts München vom 26.08.2021, Aktenzeichen 474 C 4123/21, war der Räumungsklage stattgegeben worden, nachdem der Mieter die Besichtigung durch den neuen Eigentümer nicht zuließ.
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis von jeder Partei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Das Gericht sah in diesem Fall in der Weigerung des Mieters, die Wohnung besichtigen lassen, einen solch wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
In einem solchen Fall, ist es sowohl für Vermieter-, als auch Mieterseite sinnvoll, sich rechtzeitig durch einen Fachanwalt für Miet – und Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen, um frühzeitig eine fundierte Einschätzung der rechtlichen Situation, der weiteren Schritte und möglichen Konsequenzen zu erhalten.
