Rückwirkende Unwirksamkeit einer Indexklausel

Wenn Indexklauseln in der Gewerberaummiete als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbart werden, können sie nicht nur nach den Regelungen des Preisklauselgesetzes (PrKG), sondern auch gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sein. Problematisch ist dabei, dass die beiden Regelungen unterschiedliche Rechtsfolgen vorsehen. Während § 307 Abs. 1 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel von Anfang an (ex tunc) führt, sieht § 8 PrKG grundsätzlich nur eine Wirkung ab dem Zeitpunkt der Feststellung der Unwirksamkeit vor (ex nunc). Lange umstritten war daher die folgende Frage: Liegt bei Verstoß sowohl gegen § 8 PrKG als auch gegen § 307 BGB die rückwirkende Unwirksamkeit einer Indexklausel vor? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr höchstrichterlich entschieden.

Der Ausgangsstreit – Mieterin wehrt sich gegen Mieterhöhungen aufgrund von Indexklausel

Die Parteien sind über einen Mietvertrag vom 28.08.2019 für Gewerberäume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis miteinander verbunden. Vereinbart war eine Mindestmietdauer von zehn Jahren. Der Mietvertrag enthält in § 6 die folgende Indexklausel:

„1) Die Miete bleibt für 24 Monate, d.h. bis zum Ablauf des 31.08.2021 fest. Danach erfolgen Mieterhöhungen aufgrund nachstehender Regelungen. 2) Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI gegenüber dem für Mai 2017 veröffentlichten Index, so ändert sich automatisch die Miete im gleichen Verhältnis. Die Änderung der Miete wird ab dem auf die Änderung des Index folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung der Miete ist diese Regelung entsprechend anwendbar. Die Parteien vereinbaren ab September 2019 als Ausgangswert für eine Indexierung des Mietzinses 100% = 1.748,00 EUR. Als Miete im Sinne dieser Regelung gilt hier die Nettokaltmiete.“

Ab April 2022 machte die Vermieterin von der Indexklausel Gebrauch und verlangte Mieterhöhungen. Die Mieterin kam diesen zunächst nach. Im Zuge einer weiteren Erhöhung berief sie sich jedoch auf die Unwirksamkeit der Indexklausel. Sie erhob Klage und verlangte die Rückzahlung überzahlter Mieten.

Das Landgericht Düsseldorf sah die Klausel als AGB an und erklärte sie wegen Verstoßes gegen § 307 BGB für von Anfang an unwirksam. Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies die daraufhin von der Vermieterin eingelegte Berufung zurück. Diese verfolgt ihr Begehren nunmehr mit der Revision weiter.

Die Entscheidung – Wann liegt eine rückwirkende Unwirksamkeit einer Indexklausel vor?

Die Revision bleibt ohne Erfolg, so der BGH. Er bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanzen.

Zunächst stellt der BGH fest, dass es sich bei der vereinbarten Indexklausel um eine AGB-Klausel handelt. Diese halte der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. Sie sei intransparent und benachteilige die Mieterin unangemessen. Die Bestimmungen des PrKG schließen eine zusätzliche AGB-rechtliche Inhaltskontrolle nicht aus. Auch wenn eine Klausel den Anforderungen des PrKG genügt, könne sie dennoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sein.

Im Mittelpunkt der Entscheidung steht laut BGH das Verhältnis der Rechtsfolgen. Während § 8 PrKG eine Unwirksamkeit erst ab rechtskräftiger Feststellung vorsieht (ex nunc), führt § 307 Abs. 1 BGB zur Unwirksamkeit von Anfang an (ex tunc). Diese Frage war in Rechtsprechung und Literatur bislang umstritten. Teilweise wurde vertreten, § 8 PrKG sei als lex specialis vorrangig, sodass sich die Rechtsfolge stets nach dieser Vorschrift richte.

Rechtsfolge bei Unwirksamkeit einer Indexklausel richtet sich nach § 307 BGB

Der BGH folgt dieser Auffassung nicht. Nach seiner Ansicht sind Indexklauseln, die der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhalten, nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam. Nur solche Klauseln, die ausschließlich gegen das PrKG verstoßen, seien erst ab dem Zeitpunkt der rechtskräftigen Feststellung unwirksam.

Zur Begründung stellt der BGH insbesondere auf die unterschiedlichen Zielrichtungen der Regelungen ab. Das PrKG solle vor allem inflationären Tendenzen entgegenwirken und diene daher vor allem stabilitäts-, preis- und verbraucherpolitischen Zwecken. Demgegenüber verfolge das AGB-Recht den angemessenen Interessenausgleich der Parteien und diene damit ihrem Schutz vor unangemessenen Benachteiligungen und intransparenten Regelungen. Eine Klausel könne daher mit dem PrKG vereinbar sein, ohne zugleich den Anforderungen des § 307 BGB zu genügen und umgekehrt.

Halte eine Indexklausel in einem langfristigen Gewerberaummietvertrag aber sowohl dem PrKG als auch der AGB-Kontrolle nicht stand, richten sich die Rechtsfolgen nach § 307 Abs. 1 BGB. Die Klausel ist dann insgesamt von Anfang an unwirksam. Dies ergibt sich nach Auffassung des BGH auch aus dem Wortlaut des § 8 PrKG, der nur Verstöße „gegen dieses Gesetz“ erfasst. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber mit dieser Regelung die weitergehende AGB-rechtliche Kontrolle verdrängen wollte, bestehen nicht. Insbesondere könne § 8 PrKG nicht die Funktion haben, eine bereits nach § 307 BGB unwirksame Klausel lediglich „schwebend wirksam“ zu halten. Eine Einschränkung des AGB-rechtlichen Schutzes sei vom Gesetzgeber ersichtlich nicht beabsichtigt gewesen.

Praxistipp – BGH schafft Klarheit zur Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer Indexklausel

Mit seiner Entscheidung klärt der BGH eine lange streitige Frage: Verstößt eine Indexklausel sowohl gegen das Preisklauselgesetz als auch gegen § 307 Abs. 1 BGB, ist sie insgesamt von Anfang an unwirksam.

Dem stehe auch nicht entgegen, dass der Zweck des § 8 PrKG, insbesondere die Vermeidung von Rückabwicklungsproblemen und eine Entlastung der Gerichte, andernfalls unterlaufen würde. Zum einen werde dieser Zweck bereits durch die Vielzahl individuell vereinbarter Klauseln erreicht. Zum anderen reiche der bloße Hinweis auf den Normzweck nicht aus, um § 8 PrKG als vorrangige Spezialregelung einzuordnen.

Für die Praxis bedeutet dies: Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen müssen nicht nur den Anforderungen des Preisklauselgesetzes entsprechen, sondern auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten. Andernfalls droht eine vollständige Rückabwicklung mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen.

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1. Weitere Informationen zur Indexmieterhöhung in der Gewerberaummiete finden Sie hier.
2. Dieser Beitrag liefert einen allgemeinen Überblick über die Indexmiete.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.