Wartungskostenumlage unwirksam

Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Wartungskosten können in der Gewerberaummiete durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) auf die Mietenden übertragen werden. Bei der Ausgestaltung solcher Klauseln kommt es jedoch immer wieder zu Streit über deren Reichweite und Wirksamkeit. Zwar eröffnet das gewerbliche Mietrecht einen weiten Gestaltungsspielraum, dieser findet jedoch seine Grenze in der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Das Oberlandesgericht (OLG) München hat nunmehr die folgende Frage entschieden: Ist eine Wartungskostenumlage ohne Kostenbegrenzung unwirksam?

Der Ausgangsstreit – Mieterin erhebt Klage auf Rückzahlung überzahlter Wartungskosten

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für Gewerberäume miteinander verbunden. Durch AGB wurden verschiedene Nebenkosten, wie die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Wartungskosten auf die Mieterin umgelegt. Mit Schreiben vom 17.05.2024 widersprach die Mieterin den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2019 bis 2021. Ihre Überprüfung habe ergeben, dass zu viele Kosten auf sie umgelegt worden seien. Sie erhob daraufhin Klage auf Rückzahlung überzahlter Nebenkosten.

Die Mieterin vertritt die Auffassung, die vertragliche Regelung über die Tragung der Erhaltungslast sei unwirksam. Zwar enthalte der Mietvertrag für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten eine Begrenzung auf 5 % der Jahresnettomiete. Die Wartungskosten seien jedoch gerade nicht in diese Kostenobergrenze einbezogen worden. Die Vermieterin ist dagegen der Ansicht, Wartungskosten bedürften keiner gesonderten Kostenbegrenzung.

Das Landgericht gab der Klage statt und verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung überzahlter Nebenkosten. Die vertragliche Regelung über die Umlage von Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sei unwirksam, da sie wegen der fehlenden Kostenobergrenze für Wartungskosten gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB verstoße.

Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Berufung ein.

Die Entscheidung – Wann ist eine Wartungskostenumlage unwirksam?

Die Berufung ist zulässig und teilweise begründet, so das OLG München. Der Mieterin stehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Nebenkosten aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 818 Abs. 2 BGB zu. Die von ihr erbrachten Zahlungen seien teilweise ohne Rechtsgrund erfolgt, da die vertraglichen Klauseln gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB teilunwirksam seien, soweit sie auch Wartungskosten erfassen.

Nach der vertraglichen Regelung hat die Mieterin die Betriebs- und Nebenkosten des Mietobjekts anteilig nach dem Verhältnis ihrer Mietfläche zur Gesamtmietfläche zu tragen. Dies gilt auch für Gemeinschaftsflächen und unabhängig davon, ob diese tatsächlich von der Mieterin genutzt wurden. Für Erneuerungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hinsichtlich Anlagen oder Gegenstände außerhalb des Mietgegenstands sieht der Vertrag eine Begrenzung auf 5 % der aktuellen Nettojahresmiete vor. Eine entsprechende Begrenzung für Wartungskosten enthält die Klausel hingegen nicht, so das OLG. Darin liege eine unangemessene Benachteiligung der Mieterin gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung sowie Wartung müssen abschätzbar sein

Das OLG stellt zunächst klar, dass Instandhaltungskosten diejenigen Kosten sind, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache anfallen. Hierzu zählen insbesondere Kosten der Reparatur und Wiederbeschaffung zur Beseitigung von Mängeln infolge von Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüssen. Diese Verpflichtung zur Instandhaltung- und Instandsetzung ist grundsätzlich Sache der Vermietenden. Zwar könne sie in der Gewerberaummiete grundsätzlich durch AGB auf Mietende übertragen werden. Dies gelte jedoch nur, soweit sich die Kosten auf Schäden beziehen, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre der Mietenden zuzurechnen sind.

Die Grenze sei dort erreicht, wo Mietenden die Erhaltungslast für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen ohne ausreichende Kostenbegrenzung auferlegt werde, so das OLG. Andernfalls würden ihnen auch Kosten übertragen, die weder ihrem Risikobereich entstammen noch von ihnen verursacht worden seien. Gemeinschaftlich genutzte Anlagen befänden sich bei Mietbeginn regelmäßig bereits in gebrauchtem Zustand. Dadurch würden den Mietenden auch Kosten für bereits vorhandene Abnutzungen oder anfängliche Mängel auferlegt, ohne dass sie deren wirtschaftliches Ausmaß hinreichend abschätzen könnten. Hinzu kämen mögliche Schäden durch Dritte, für die die Mietenden ebenfalls keine Verantwortung tragen.

Dies gelte nach Auffassung des OLG München auch dann, wenn der Mietvertrag zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einerseits sowie Wartungskosten andererseits unterscheidet und lediglich für erstere eine Kostenbegrenzung vorsieht. Auch Wartungskosten seien nicht stets hinreichend eingrenzbar. Zwar beträfen sie typischerweise vorbeugende Maßnahmen zur Sicherung der Funktionsfähigkeit technischer Anlagen und nicht unmittelbar die Beseitigung bereits vorhandener Schäden. Gerade bei komplexen technischen Einrichtungen wie Aufzügen, Rauchabzugs- oder Brandmeldeanlagen könnten jedoch erhebliche und für Mietende kaum kalkulierbare Kosten entstehen.

Blue pencil test verstößt nicht gegen Verbot der geltungserhaltenden Reduktion

Im Mittelpunkt der weiteren Entscheidung des OLG steht schließlich die Frage, ob die Unwirksamkeit der Wartungskostenregelung zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) können inhaltlich voneinander trennbare und jeweils aus sich heraus verständliche Regelungen in AGB auch dann gesondert auf ihre Wirksamkeit überprüft werden, wenn sie sprachlich in einer einheitlichen Klausel enthalten sind. Nur wenn der verbleibende Teil der Klausel im Gesamtgefüge des Vertrags keinen sinnvollen Inhalt mehr hätte und faktisch eine neue Vertragsgestaltung entstünde, erfasst die Unwirksamkeit eines Teils der Klausel die gesamte Klausel. Eine Trennbarkeit einer Klausel in einen inhaltlich zulässigen und unzulässigen Teil liegt also vor, wenn der unwirksame Teil gestrichen werden kann, ohne dass der Sinn des anderen Teils darunter leidet (blue pencil test).

Eine solche Trennbarkeit bejaht das OLG im vorliegenden Fall. Maßgeblich sei insbesondere, dass die streitgegenständlichen Positionen teilweise ausdrücklich als „Wartung“ bezeichnet worden seien. Soweit dies nicht der Fall gewesen sei, hätten die Parteien übereinstimmend angenommen, dass es sich um Wartungskosten handele, etwa im Zusammenhang mit den Brandmeldeanlagen. Das OLG sah keinen Anlass, diese übereinstimmende Bewertung der Parteien in Zweifel zu ziehen. Gerade diese Übereinstimmung zeige vielmehr, dass die Klausel verständlich und hinreichend eindeutig gewesen sei.

Die Klausel zu Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bleibe daher wirksam. Unwirksam sei lediglich der Teil der Klausel, der die Umlage von Wartungskosten ohne Kostenbegrenzung vorsieht.

Praxistipp – Prüfen Sie Ihren Gewerberaummietvertrag vor Abschluss

Die Entscheidung des OLG zeigt erneut, dass Betriebskostenklauseln in Gewerberaummietverträgen sorgfältig formuliert werden müssen. Mietende wie Vermietende sollten sich hierzu rechtsanwaltlich beraten lassen. Zwar bestehen im gewerblichen Mietrecht weitreichende Gestaltungsmöglichkeiten. Werden Klauseln jedoch als AGB verwendet, unterliegen sie der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Besondere Bedeutung kommt dabei Kostenobergrenzen zu. Fehlen solche Begrenzungen bei der Umlage von Wartungskosten gemeinschaftlich genutzter Anlagen, kann dies zur Teilunwirksamkeit der Klausel führen.

Zugleich verdeutlicht die Entscheidung die Grenzen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nach § 306 Abs. 2 BGB. Wird lediglich ein inhaltlich trennbarer Teil der Klausel gestrichen, liegt gerade keine unzulässige Umdeutung der Regelung vor. Unzulässig wäre es dagegen gewesen, die bestehende Kostenobergrenze entgegen dem Wortlaut auch auf Wartungskosten zu erstrecken.

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1. Ist eine Umlage der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung als Betriebskosten auf Gewerberaummieter möglich? Ein Urteil des BGH gibt Aufschluss.
2. Dieser Beitrag zeigt, weshalb es sich lohnt, die Betriebskostenabrechnung überprüfen zu lassen.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.