Instandhaltung und Instandsetzung an Dach und Fach

Nach dem Gesetz trifft die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache grundsätzlich die Vermietenden (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Abweichende Regelungen sind zwar insbesondere im Gewerbemietrecht möglich, diese unterliegen aber, soweit sie durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbart werden, der Inhaltskontrolle des § 307 BGB. In der Praxis finden sich dabei häufig Klauseln, die die Verantwortlichkeiten zwischen den Parteien anhand der Begriffe „Dach und Fach“ aufteilen. Doch was ist unter einer Instandhaltung und Instandsetzung an „Dach und Fach“ konkret zu verstehen? Welche Gebäudeteile sind hiervon umfasst? Und inwieweit kommt es dabei auf die konkrete vertragliche Ausgestaltung an? Mit diesen Fragen hatte sich das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt zu beschäftigen.

Der Ausgangsstreit – Parteien streiten über Beseitigung von Mietmängeln

Der klagende Mieter, ein Bundesland, hatte im Zuge einer größeren Immobilientransaktion mehrere landeseigene Immobilien an die Rechtsvorgängerin der späteren Vermieterin veräußert und diese zugleich für die Dauer von 30 Jahren zurückgemietet (sale-and-lease-back).

Im Mietvertrag vom 19.10.2005 regelten die Parteien in § 6 die wechselseitigen Verantwortlichkeiten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache einschließlich der Schönheitsreparaturen. Nach § 6.1 des Mietvertrages war die Vermieterin verpflichtet, die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ vorzunehmen. Im Anschluss enthielt der Vertrag eine ausführliche Erläuterung der Begriffe „Dach“ und „Fach“. Nach § 6.2 des Mietvertrages war der Mieter im Übrigen zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet.

Seit dem Jahr 2009 kam es an tragenden Wänden und Geschossdecken des Gebäudekomplexes zu großflächigen Ablösungen von Beton und Putz. Die Parteien stritten darüber, wer für die Beseitigung dieser Mängel zuständig ist. Der Mieter erhob daraufhin Klage und verlangte von der Vermieterin die Zahlung eines Vorschusses für die Beseitigung der großflächigen Putzschäden in Höhe von rund 10,8 Mio. €. Das Landgericht wies die Klage ab. Ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses bestehe nicht, da die Vermieterin für die geltend gemachten Mängel nicht verantwortlich sei.

Gegen dieses Urteil legte der Mieter Berufung ein.

Die Entscheidung – Was ist unter einer Instandhaltung und Instandsetzung an Dach und Fach zu verstehen?

Die Berufung hat keinen Erfolg, so das OLG Frankfurt. Dem Mieter stehe kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Nach dieser Vorschrift können Mietende einen Mangel der Mietsache selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn die Vermietenden mit der Beseitigung des Mangels in Verzug sind.

Unstreitig sei zwischen den Parteien, dass die großflächigen Ablösungen des Putzes an Wänden und Decken einen Mangel der Mietsache darstellen. Es fehle jedoch an einem Verzug der Vermieterin mit der Mängelbeseitigung. Zwar treffe die Vermietenden grundsätzlich nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Pflicht zur Instandsetzung, also zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache durch Reparatur oder Erneuerung. Vorliegend haben die Parteien jedoch im Mietvertrag eine hiervon abweichende Regelung getroffen, so das OLG.

Nach § 6.1 des Mietvertrages sei die Vermieterin nur für die Instandhaltung und Instandsetzung an „Dach und Fach“ verantwortlich. Entscheidend sei daher, ob die geltend gemachten Putzschäden unter den vertraglich definierten Begriff des „Fachs“ fallen. Dies verneinte das OLG Frankfurt. Eine eindeutige, allgemein anerkannte Definition des Begriffs „Dach und Fach“ habe sich in der Rechtsprechung bislang nicht herausgebildet. Umstritten sei insbesondere, welche Gewerke vom Begriff „Fach“ erfasst werden. Teilweise werde angenommen, der Begriff solle, ähnlich wie das „Dach“, zentrale Bestandteile der Gebäudesubstanz umfassen. Maßgeblich sei jedoch stets die Auslegung des konkreten Mietvertrages.

Definition von Dach und Fach richtet sich nach dem Mietvertrag

Vorliegend haben sich die Parteien nicht auf eine pauschale Verwendung des Begriffs „Dach und Fach“ beschränkt, sondern im Mietvertrag eine detaillierte Begriffsbestimmung vorgenommen. Der Vertrag enthalte hierzu zehn Absätze, in denen zahlreiche Gebäudebestandteile aufgeführt und zwischen konstruktiven Teilen sowie solchen Bauteilen unterschieden werde, die der Funktionsfähigkeit und Benutzbarkeit der Mietsache dienen. Der Innenputz werde dabei laut OLG nicht ausdrücklich erwähnt. Er könne auch nicht den konstruktiven Teilen des Gebäudes zugeordnet werden. Der Innenputz sei kein tragender Bestandteil des Gebäudes, sondern lediglich auf tragende Innenwände und Geschossdecken aufgebracht. Der allgemeine Sprachgebrauch unterscheide zwischen der Wand bzw. Geschossdecke als solcher und deren Belegen oder Verkleidungen. Auch die Interessenlage spreche dagegen, den Innenputz allein wegen seiner festen Verbindung mit dem Rohbauteil als Teil der Gebäudekonstruktion anzusehen.

Hinzu komme, dass der Mietvertrag die Außenfassade einschließlich Fassadenbekleidung und ausdrücklich auch des Außenputzes der Vermieterin zuweise. Daraus folge im Umkehrschluss, dass der Innenputz gerade nicht vom Begriff „Fach“ erfasst sein solle. Zudem sei nicht ersichtlich, warum zwischen Putz an tragenden und nichttragenden Innenwänden unterschieden werden sollte, da beide Bereiche gleichermaßen der Nutzung durch den Mieter unterliegen, so das OLG.

Die vertragliche Regelung entspreche vielmehr dem erkennbaren Parteiwillen, wonach die Vermieterin diejenigen Arbeiten trägt, die in erster Linie der Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen, während dem Mieter solche Maßnahmen auferlegt werden, die durch seine Nutzung beeinflusst werden können. Der Innenputz unterliege, ähnlich wie Tapeten oder Anstriche, der unmittelbaren Nutzung durch den Mieter. Diese Wertung sei auch mit § 307 BGB vereinbar. Die geltend gemachten Putzschäden fielen daher laut OLG nicht unter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Vermieterin an „Dach und Fach“. Ein Anspruch auf Vorschusszahlung bestehe folglich nicht.

Praxistipp – Definition von Dach und Fach ist umstritten

Der Begriff „Dach und Fach“ ist seit Jahren Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Regelmäßig wird darunter die Dachsubstanz sowie tragende Gebäudeteile einschließlich der Außenfassade und unter Putz verlegter Leitungen verstanden. Wie die Entscheidung zeigt, kommt es jedoch entscheidend auf die konkrete Begriffsbestimmung im Mietvertrag an.

Eigentlich benachteiligen AGB-Klauseln, bei denen (wie hier) die Pflichten zur Instandhaltung und Instandsetzung auch für anfängliche Mängel auf die Mietenden abgewälzt werden, diese unangemessen und sind nach der Rechtsprechung unwirksam. Sie begründen ein erhebliches Kostenrisiko für die Mietenden. Zur Vermeidung der Unwirksamkeit sollte klargestellt werden, dass die Verpflichtung sich nur auf nachträgliche Mängel bezieht, die durch den Mietgebrauch verursacht werden.

Eine hiervon abweichende Bewertung kann sich jedoch für den hier vorliegenden Fall sogenannter sale-and-lease-back-Transaktionen ergeben. Hier kann auch die Abwälzung von Pflichten, die sich auf anfängliche Mängel beziehen, wirksam sein. In diesen Fällen verfügen die Mietenden aufgrund ihrer vormaligen Eigentümerposition über eine überlegene Kenntnis hinsichtlich des Mietgegenstandes und seiner Beschaffenheit. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB lag daher im vorliegenden Fall nicht vor.

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1. Ist eine Umlage der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung als Betriebskosten auf Gewerberaummietende möglich? Ein Urteil des BGH gibt Aufschluss.
2. Welche Pflichten treffen Vermietende und Mietende, wenn Mängel in der Mietsache auftreten? Weitere Beiträge zu diesem Thema finden Sie hier.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.