Unwirksame Indexklausel wegen Verstoß gegen Transparenzgebot

Indexklauseln nach § 557b BGB in Mietverträgen koppeln die Miethöhe an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI). Wenn solche Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbart werden, unterliegen sie dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Das heißt, die Klausel muss so klar und verständlich formuliert sein, dass sie die Mietenden nicht unangemessen benachteiligt. Wann liegt also eine unwirksame Indexklausel wegen einem Verstoß gegen das Transparenzgebot vor? Hierzu hat das Landgericht (LG) Berlin II entschieden.

Der Ausgangsstreit – Parteien streiten über Wirksamkeit von Indexmieterhöhungen

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. § 5 des Mietvertrags enthält eine Indexklausel, nach der sich die Miete gemäß § 557b BGB anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten VPI bestimmt. Die streitgegenständliche Klausel enthält jedoch keinen Hinweis darauf, dass während der Geltung der Indexmiete grundsätzlich keine anderen Erhöhungen, abgesehen von solchen nach § 559 bis § 560 BGB, zulässig sind.

Die Mieterinnen klagten auf Rückzahlung überzahlter Miete. Die für die Erhöhung ihrer Miete zugrunde gelegte Indexmiete sei unwirksam, da sie sie unangemessen benachteilige. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen legten die Mieterinnen Berufung ein.

Die Entscheidung – Wann verstößt eine Indexklausel gegen das Transparenzgebot und ist daher unwirksam?

Die Berufung ist zulässig und begründet, so das LG Berlin. Es ändert das Urteil des Amtsgerichts Mitte ab und verurteilt die Vermieterin die von den Mieterinnen infolge der Indexmieterhöhungen zu viel gezahlte Miete in Höhe von 1.949,36 € zurückzuzahlen.

Die Indexklausel verstoße gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Entscheidend war laut LG Berlin, dass die Klausel nicht klar und verständlich erkennen ließ, dass der Gesetzgeber die Möglichkeit anderer Mieterhöhungen bei Vereinbarung einer Indexmiete in § 557b Abs. 2 BGB bewusst eng begrenzt hat. Denn laut Gesetz gilt der Grundsatz, dass während der Geltung der Indexmiete andere Mieterhöhungen ausgeschlossen sind. Ausnahmen hiervon sind in § 560 BGB (Betriebskostenanpassungen) und § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhungen, soweit die Vermietenden bauliche Maßnahmen aufgrund von von ihnen nicht zu vertretenden Umständen durchgeführt haben) normiert. Gerade diese Ausnahmen wurden in der streitgegenständlichen Klausel jedoch nicht ausformuliert.

Zudem entstand durch eine eigenständige Modernisierungsregelung in § 18 des Vertrags der Eindruck, dass Modernisierungsmieterhöhungen über einen engen Ausnahmebereich hinaus zulässig seien. Für durchschnittliche Mietende sei daher laut LG Berlin weder erkennbar, welche Erhöhungsmöglichkeiten konkret bestehen, noch dass das Gesetz bei der Indexmiete eigentlich eine weitgehende Sperrwirkung gegen sonstige Mieterhöhungen vorsieht.

Eine solche Indexklausel sei daher intransparent und würde die Mieterinnen unangemessen benachteiligen. Die Klausel sei insgesamt unwirksam und werde nicht Vertragsbestandteil. Da die Mieterhöhungen ausschließlich auf dieser unwirksamen Indexklausel beruhten, fehle es am Rechtsgrund für die erhöht geleistete Miete, sodass ein Rückzahlungsanspruch auf überzahlte Miete aus § 812 Abs. 1 BGB bestehe, so das LG Berlin.

Praxistipp – Indexklausel im Mietvertrag stets anhand des Transparenzgebots überprüfen

§ 557b BGB ermöglicht die Vereinbarung einer Indexmiete, knüpft diese aber an klare Voraussetzungen. Die Indexmiete darf sich demnach nur nach dem VPI richten. Zudem muss die Miete für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Auch andere Mieterhöhungen sind grundsätzlich, abgesehen von eng umgrenzten Ausnahmen, ausgeschlossen. Die Indexklausel muss dies transparent deutlich machen. Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB liegt demnach vor, wenn für die Mietenden nicht erkennbar ist, welche Mieterhöhungen konkret auf sie zukommen können. Mietende wie Vermietende sollten daher stets überprüfen, ob die Klausel in ihrem Mietvertrag diesen Voraussetzungen entspricht.

Das LG Berlin hebt außerdem hervor, dass die vom Bundesgerichtshof (s. BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20) entwickelten Grundsätze zur Indexmiete dem Urteil nicht entgegenstehen. Die Entscheidung des BGH betreffe die Rechtsfolgen einer wirksam vereinbarten Indexmiete. Insbesondere die Frage, in welchem Umfang und unter welchen Voraussetzungen Mieterhöhungen zulässig sind. Nicht aber die vorgelagerte Frage, ob die Klausel, mit der die Indexmiete vereinbart wurde, selbst den Transparenzanforderungen standhält. Im vorliegenden Fall scheiterte die Indexklausel bereits an dieser Hürde.

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1. Einen Überblick über das Thema Indexmiete finden Sie hier.
2. Wann ist eine Indexklausel überraschend und damit unwirksam? Ein Beschluss des LG Berlin II gibt Aufschluss.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.