Untervermietung eines Hotels an Geflüchtete

Die kurzfristige oder längerfristige Belegung von Hotelzimmern durch Kommunen zur Unterbringung von Geflüchteten führt immer wieder zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Dabei stellt sich die Frage: Kann die Untervermietung eines Hotels an Geflüchtete eine vertragswidrige Nutzung darstellen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt? Hiermit befasste sich das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt.

Der Ausgangsstreit – Untervermietung eines Hotels an Geflüchtete

Die Parteien sind über einen Mietvertrag vom 22.02.2016 für Räumlichkeiten zum Betrieb eines Hotels miteinander verbunden. § 10 Ziff. 1 Mietvertrag besagt, dass die Mietsache nur zum vereinbarten Nutzungszweck gebraucht und nicht Dritten zum Gebrauch überlassen werden darf. Abweichungen hiervon bedürfen danach der Einwilligung der Vermieterin.

Das Jugendamt der Stadt mietete schließlich für einige Zeiträume Zimmer/Betten für in der Obhut des Jugendamtes stehende Geflüchtete.

Nach vorheriger Abmahnung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 06.12.2023 außerordentlich fristlos wegen aus ihrer Sicht vertragswidriger Unterbringung unbegleiteter minderjähriger Geflüchteter. Mit ihrer Klage verlangte sie Räumung und Herausgabe sowie die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Das Landgericht bejahte einen wichtigen Grund zur Kündigung und verurteilte die Mieterin zur Räumung und Herausgabe. Die Vermietung von Räumlichkeiten eines Hotelbetriebes an eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft zum Zweck der Unterbringung minderjähriger unbegleiteter Geflüchteter weiche vom vereinbarten Nutzungszweck ab.

Die Mieterin legte dagegen Berufung ein. Durch die Vermietung von Zimmern an die Stadt habe das Objekt nicht seinen Charakter als Hotel verloren. Sie habe lediglich eine variierende und zeitlich begrenzte Anzahl von einzelnen Zimmern an die Stadt vermietet. Seit Beginn 2024 seien schließlich gar keine Buchungen der Stadt mehr erfolgt. Das Hotel sei keine Aufnahmeeinrichtung gewesen und auch den regulären Hotelbetrieb habe sie zu keinem Zeitpunkt vollständig eingestellt.

Die Entscheidung – Wann überschreitet die Untervermietung eines Hotels an Geflüchtete den vereinbarten Nutzungszweck?

Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg, so das OLG Frankfurt. Entgegen der Bezeichnung im Mietvertrag liege kein gewöhnliches Miet-, sondern ein Pachtverhältnis im Sinne des § 581 Abs. 1 BGB. Maßgeblich dafür sei, dass die überlassenen Hotelräume der Mieterin als eigentliche Quelle ihrer Erträge dienten und der Hotelbetrieb die zentrale Erwerbsquelle darstellte.

Dieses Pachtverhältnis sei jedoch nicht durch die fristlose Kündigung der Vermieterin vom 06.12.2023 beendet worden.

Das angefochtene Urteil des Landgerichts leide an einem Begründungsmangel: Es differenziere nicht zwischen der Prüfung der Zumutbarkeit und Interessenabwägung nach § 581 Abs. 2 i. V. m. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB und dem Vorliegen eines der in § 543 Abs. 2 Nr. 1–3 BGB genannten Sondertatbestände. Diese Unterscheidung sei aber erforderlich, weil bei Vorliegen eines Sondertatbestands eine Kündigung ohne zusätzliche Prüfung der Unzumutbarkeit möglich ist.

Überschreitung des Nutzungszwecks nur bei vollständiger Gebrauchsüberlassung des Hotels an Geflüchtete

Eine Pflichtverletzung im Sinne des § 581 Absatz 2 i. V. m. § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 2 2. Alt. BGB durch unbefugte Überlassung an Dritte liege hier nicht vor, so das OLG. Nach dem Inhalt des Pachtvertrags war die Überlassung der im Sondereigentum der Vermieterin stehenden Hotelräume zum Betrieb eines Hotels vereinbart. Damit war auch die Überlassung an weitere Personen von vornherein Vertragsinhalt. Zum Hotelbetrieb gehöre es gerade, mit Gästen oder auch mit Firmen längerfristige Nutzungsverträge über Zimmerkontingente abzuschließen – etwa für Baustellen- oder Messeaufenthalte. Selbst wenn dadurch faktisch ein ganzes Hotel durch eine einzige Gruppe oder einen einzigen Mieter belegt werde, handele es sich noch um eine vertragsgemäße Nutzung. Eine Genehmigungspflicht der Vermieterin bestand daher nicht.

Die Grenze zu einer unzulässigen Gebrauchsüberlassung an Dritte wäre allenfalls dann überschritten gewesen, wenn die Stadt das gesamte Gebäude übernommen und zu einem Flüchtlingsheim umgestaltet hätte, so das OLG. Eine Nutzung als Heim liege im Gegensatz zu einer Nutzung zu Wohnzwecken aber erst dann vor, wenn die Unterkunft Teil einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung ist, deren Bestand unabhängig von den einzelnen Bewohnern ist und in der eine heimtypische Organisationsstruktur die individuelle Haushaltsführung und den häuslichen Wirkungskreis ersetzt. Für eine solche Struktur gebe es hier keinerlei Anhaltspunkte.

Tatsächlich hatte die Mieterin der Stadt nicht das gesamte Hotel gegen Entgelt überlassen, sondern lediglich eine bestimmte Anzahl von Zimmern für festgelegte Zeiträume auf Grundlage gesonderter Mietverträge. Die Gebrauchsüberlassung wurde auch nicht dadurch unbefugt, dass die Vermieterin mit dem Personenkreis, unbegleitete minderjährige Flüchtlinge, nicht einverstanden war und daraus eine Pflichtverletzung ableitete.

Keine Gefährdung der Mietsache durch unbegleitete minderjährige Geflüchtete

Auch eine Pflichtverletzung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 1. Alt. BGB liege laut OLG nicht vor. Weder gebe es Anhaltspunkte dafür, dass unbegleitete minderjährige Geflüchtete die Mietsache vernachlässigen würden, noch sei der Bestand der Mietsache dadurch gefährdet, dass, wie von der Vermieterin vermutet, deren Anwesenheit zusammen mit Sicherheitspersonal potenzielle Hotelgäste abschrecken könnte. Selbst wenn dies zu einer Reduzierung des Kundenkreises führen sollte, beträfe dies nicht die schutzwürdigen Interessen der Vermieterin an der Mietsache selbst.

Eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen Überschreitung des Vertragszwecks komme ebenfalls nicht in Betracht. Zwar liegt ein wichtiger Grund dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hier liege allerdings schon keine Überschreitung des vereinbarten Nutzungszwecks, Betrieb eines Hotels, vor. Zum Hotelbetrieb gehöre das Angebot individueller Unterkünfte, Service, Verpflegung und Nebenleistungen. Dieses Spektrum reiche von Jugendherbergen mit Mehrbettzimmern über Hotels Garni bis hin zu Luxushotels. Einrichtungen wie Jugendherbergen, Kasernen oder Flüchtlingsheime im engeren Sinne würden zwar nicht mehr darunterfallen. Im vorliegenden Fall aber hätten laut OLG weder die Mieterin noch die Stadt das Hotel in diesem Sinne umgestaltet: Es gab keine vollständige Übernahme des Gebäudes, keine heimtypische Organisationsstruktur, lediglich eine Anfrage für ein Bett für einen Betreuer.

Entscheidende Kriterien für die Bewertung als Hotelbetrieb seien dagegen Aufenthaltsdauer, Aufenthaltszweck und die Nutzung der Zimmer. Solange diese in üblicher Weise genutzt werden, liege keine Überschreitung des Vertragszwecks vor. Da damit bereits keine Vertragsverletzung festgestellt werden konnte, sei auch keine Abwägung der beiderseitigen Interessen erforderlich. Die Vermieterin war nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt, so das OLG.

Praxistipp – Rechtsprechung entscheidet hier je nach Einzelfall unterschiedlich

Die Entscheidung des OLG zeigt, dass die Vermietung von Zimmerkontingenten an eine Kommune zur vorübergehenden Unterbringung Geflüchteter in der Regel noch vom vertraglich vereinbarten Nutzungszweck eines Hotelbetriebs umfasst ist. Vorausgesetzt, es kommt dabei nicht zu einer übermäßigen Abnutzung oder sonstigen Beeinträchtigungen für die Vermietenden.

Anders beurteilte dies jedoch das OLG Celle: Dort wurde aufgrund konkreter Anhaltspunkte von einer erhöhten Abnutzung ausgegangen, weil das Hotel langfristig an Geflüchtete vermietet und der reguläre Hotelbetrieb vollständig eingestellt worden war.

Um mögliche Konflikte mit den Vermietenden zu vermeiden und die rechtlichen Grenzen einer solchen Nutzung im Vorfeld zu klären, empfiehlt es sich, vor einer Vermietung an Geflüchtete rechtzeitig anwaltlichen Rat einzuholen.

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1. Weitere Beiträge zur Untervermietung finden Sie hier.
2. Was gilt im Wohnraummietrecht für die Untervermietung an Geflüchtete? Ein Urteil des OLG München gibt Aufschluss.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.