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Flächenabweichung – Wohnfläche kann konkludent vereinbart werden

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 256/09

Mit Urteil vom 23.06.2010 hat der Bundesgerichtshof über verschiedene Fragen im Zusammenhang mit Abweichungen der Wohnfläche entschieden.

Die Mieterin verlangte von dem Vermieter Rückzahlung überzahlter Miete wegen Wohnflächenunterschreitung und Feststellung, dass sie auch in Zukunft nur eine geminderte Miete zahlen müsse. In dem Mietvertrag selber war keine Angabe zur Größe der Wohnung enthalten. DasVertragsformular sah hierzu auch keine Angabe vor. In der Annonce des von dem Vermieter beauftragten Maklers hieß es aber, dass die Wohnung ca. 76 m² groß sei. Dann wurde der Mieterin vor Abschluss des Mietvertrages, wohl durch den Makler, noch eine Wohnflächenberechnung nach der 2. Berechnungsverordnung übersandt, die die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 m² auswies.

Das von dem Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten kam zu einer Größe der Wohnung von alleine 51,44 m². Bei der Berechnung der Größe ließ es nach § 34 Landesbauordnung das Kinderzimmer unberücksichtigt. Das Landgericht hob das erstinstanzliche Urteil, mit dem der Vermieter vollständig verurteilt wurde, auf und wies die Klage der Mieterin ab. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr das Berufungsurteil aufgehoben. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache vor.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt die Wohnflächenangabe in einem Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Weicht die tatsächliche Fläche von dieser vereinbarten Fläche ab, ist dies ein Mangel der Mietsache, der bei einer Unterschreitung von mehr als 10% zur Minderung der Miete berechtigt.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs soll im vorliegenden Fall, obwohl eine Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nicht vorhanden war, eine konkludente Vereinbarung der Parteien zustande gekommen sein. Der Mieterin kam es nach eigenem Bekunden auf die Größe der Wohnfläche an. Das Mietvertragsformular sah eine Angabe der Wohnfläche nicht vor, sodass nicht von einer absichtlichen Auslassung der Angabe ausgegangen werden konnte. Aufgrund der Angaben vor Abschluss des Mietvertrages im Inserat und durch die übersandte Grundrissskizze sei bereits vor Abschluss des Mietvertrages geklärt worden, von welcher Wohnfläche die Parteien ausgehen. Aus diesem Grund sei von einer konkludenten Vereinbarung der Parteien zur Wohnfläche auszugehen.

Entgegen der Ansicht des erstinstanzlichen Gerichts ist aber nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs die Fläche des Kinderzimmers bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen. Die Flächenberechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung. Die gesetzlichen Bestimmungen der landesrechtlichen Wohnbauverordnung fließen in die Berechnung der Wohnfläche nicht ein.

Die Hilfsüberlegungen des Vermieters, wenn die Wohnung kleiner ist, falle sie in ein Mietspiegelfeld für kleinere Wohnungen, deren durchschnittliche Quadratmetermiete höher sei, wies der Bundesgerichtshof zurück. Das Risiko eines Mangels trägt der Vermieter. Ein Risikoausgleich durch Vertragsanpassung sei nicht möglich.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt insbesondere, dass trotz fehlender Angaben im Mietvertrag die Parteien sich auf eine bestimmte Wohnfläche einigen können. Allerdings muss hier konkret zur Vertragsanbahnung vorgetragen werden. Hierzu werden bei längerer Mietzeit eher selten Unterlagen vorliegen. Das Verhalten des Maklers wird durch den Bundesgerichtshof ohne große Erklärungen dem Vermieter zugerechnet. Dies wird durch den Bundesgerichtshof – leider – nicht weiter begründet. Überlegung wird aber wohl sein, dass der Vermieter den Makler auf eine Unverbindlichkeit der Größenangaben in der Wohnflächenberechnung hätte hinweisen müssen.

Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters

Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.

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