Umlage von Wartungskosten in der Gewerberaummiete

Wenn in der Gewerberaummiete Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) auf die Mietenden umgelegt werden, kann es zu Streit über Reichweite und Grenzen solcher Klauseln kommen. Welche Voraussetzungen sind also an die Umlage von Wartungskosten in der Gewerberaummiete zu stellen? Und wann liegt eine unwirksame Wartungskostenklausel vor? Diese Fragen hat das Oberlandesgericht (OLG) Rostock beantwortet.

Der Ausgangsstreit – Mieter verlangen Rückzahlung überzahlter Betriebskosten

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für Gewerberäume miteinander verbunden. Die Mieterin verlangte von der Vermieterin die Rückzahlung aus ihrer Sicht zu viel gezahlter Betriebskosten für die Jahre 2015, 2016 und 2017. Sie war der Ansicht, dass die Regelungen zur Umlage der Kosten für Neuherstellung, Instandhaltung, Instandsetzung sowie Wartung als AGB unwirksam waren. Da die Vermieterin ihrer Forderung nicht nachkam, erhob sie schließlich Klage. Das Landgericht Schwerin gab der Klage im Wesentlichen statt. Es verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung überzahlter Betriebskosten. Dagegen legte die Vermieterin Berufung ein. Sie vertritt weiter die Ansicht, die maßgebliche Vertragsklausel zur Umlage der Kosten sei wirksam.

Die Entscheidung – Wann liegt eine unwirksame Umlage von Wartungskosten in der Gewerberaummiete vor?

Die Berufung ist teilweise begründet, so das OLG Rostock.

Im Rahmen der im Berufungsverfahren noch streitgegenständlichen Wartungskosten für den Aufzug stehe der Mieterin gegen die Vermieterin kein Anspruch auf Rückzahlung aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB in Höhe von 2.230,44 € (für Wartung Aufzug) zu. Diese Kosten seien nach dem Mietvertrag wirksam auf die Mieterin umgelegt worden. Die Überbürdung der Kosten der Wartung des Aufzugs ergebe sich aus der Betriebskostenverordnung.

Auch hinsichtlich weiterer Instandsetzungskosten betreffend Elektro, Aufzug, Tür und Sanitäranlage bestehe kein Rückzahlungsanspruch. Die Mieterin war der Ansicht, dass diese Klausel aufgrund der unwirksamen Umlage der Kosten der Wartung auch nicht mehr angewendet werden dürfe. Da für die Umlage der Wartungskosten eine Kostenbegrenzung nicht vorgesehen sei, wäre die Regelung insgesamt unwirksam. Dieser Ansicht folgt das OLG nicht. Vielmehr lassen sich die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten als eigenständiger Regelungsteil aufrechterhalten. Die Vermieterin ist nach Ansicht des OLG berechtigt, die Kosten der Instandhaltung- und Instandsetzung bis zu der vertraglich geregelten Kostenobergrenze auf die Mieterin umzulegen.

Teilbarkeit von Klauseln richtet sich nach dem blue-pencil-Test

Die Abgrenzbarkeit begründet das OLG wie folgt: Zwar ist nach § 306 Abs. 2 BGB im Grundsatz davon auszugehen, dass die Unwirksamkeit eines Teils einer einheitlichen Klausel die gesamte Klausel erfasst. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) gilt dies jedoch dann nicht, wenn sich eine AGB-Klausel nach ihrem Wortlaut sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil trennen lässt (sog. blue-pencil-Test).

Eine solche Teilbarkeit bejaht das OLG Rostock hier. Die restlichen Vertragsbestandteile hätten einen selbständigen Inhalt, der unabhängig vom unwirksamen Teil geprüft werden könne. Würde der Begriff „Wartung“ aus der Klausel gestrichen, verbleibe eine verständliche und inhaltlich eigenständige Regelung zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Das Argument etwaiger Abgrenzungsschwierigkeiten greife nicht durch. Die Unklarheit betreffe gerade den Begriff der Wartungskosten und werde durch dessen Streichung beseitigt.

Die Umlage der Wartungskosten hingegen ist nach Ansicht des OLG tatsächlich unwirksam. Die Berufung bleibt insofern erfolglos. Klauseln, mit denen Wartungskosten auf Mietende übertragen werden sollen, halten einer Inhaltskontrolle nur dann stand, wenn die betroffenen Einrichtungen im Mietvertrag hinreichend konkret bezeichnet werden, so das OLG. Sie müssen ihrer Art nach so konkretisiert werden, dass Mietende erkennen können, welche Kosten auf sie zukommen. Daran fehle es, wenn für Mietende nicht ersichtlich sei, welche Gegenstände oder Anlagen auf ihre Kosten gewartet werden sollen. Kostenpositionen, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich benannt sind, seien daher nicht umlagefähig.

Ohne Kostenobergrenze keine wirksame Wartungskostenumlage

Außerdem verstoße die Wartungskostenklausel wegen der fehlenden Kostenbegrenzung gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB. Danach sind Klauseln unwirksam, wenn sie Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Ausgangspunkt ist § 535 Abs. 1 BGB. Danach haben Vermietende die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Zwar kann diese Pflicht in der Gewerberaummiete durch AGB teilweise auf Mietende übertragen werden. Dies gilt jedoch nur, soweit sich die Kosten auf Schäden beziehen, die dem Gebrauch oder der Risikosphäre der Mietenden zuzuordnen sind.

Wartungskosten unterscheiden sich von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dadurch, dass sie wiederkehrende vorbeugende Maßnahmen zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit technischer Anlagen betreffen. Auch sie dienen damit der Erhaltung der Mietsache, so das OLG. Die Übertragung solcher Kosten finde jedoch dort ihre Grenze, wo Mietenden die Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ohne ausreichende Kostenbegrenzung auferlegt werde. Andernfalls würden ihnen auch Kosten auferlegt, die weder ihrer Risikosphäre zuzuordnen sind noch durch ihren Gebrauch verursacht wurden. Gemeinschaftliche Anlagen befänden sich bei Mietbeginn regelmäßig bereits in gebrauchtem Zustand. Ohne Kostenobergrenze würden damit auch Kosten bereits vorhandener Abnutzungen in nicht hinreichend transparenter Höhe auf Mietende übertragen. Eine solche Regelung stelle eine unangemessene Abweichung vom Gesetz dar.

Zulässig ist die Übertragung derartiger Kosten nach Auffassung des OLG daher grundsätzlich nur dann, wenn sie sich in einem zumutbaren Rahmen hält, etwa durch eine Begrenzung auf einen festen Prozentsatz der Jahresmiete. Der vorliegende Mietvertrag sei jedoch so auszulegen, dass lediglich eine Kostenobergrenze für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vorgesehen war, nicht aber für Wartungskosten. Denn Zweifel bei der Auslegung von AGB gingen zulasten des Verwenders. Die Umlage der Wartungskosten sei daher unwirksam.

Praxistipp – Prüfen Sie Ihren Gewerbemietvertrag vor Abschluss

Die Entscheidung des OLG Rostock zeigt, dass Klauseln zur Umlage von Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in Gewerberaummietverträgen sorgfältig formuliert werden müssen. Insbesondere Wartungskosten müssen hinreichend konkret bezeichnet und in einem angemessenen Umfang begrenzt werden.

Es empfiehlt sich daher, Gewerberaummietverträge bereits vor Vertragsschluss sowie spätere Betriebskostenabrechnungen anwaltlich überprüfen zu lassen. So können unnötige Streitigkeiten und erhebliche Rückforderungsansprüche vermieden werden.

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1. Weshalb lohnt es sich, die Betriebskostenabrechnung überprüfen zu lassen? Dieser Beitrag gibt Aufschluss.
2. Mit Urteil vom 26.09.2012 hat der BGH entschieden, in welchem Umfang Betriebskosten auf Mietende umgelegt werden dürfen.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.