Was tun bei einer Kündigung wegen Mietschulden?

Im Folgenden möchte ich Mietern von Wohnungen, denen die Kündigung wegen Mietschulden, im Juristendeutsche wegen Zahlungsverzuges mit der Miete, erklärt wurde, einige Tipps aus der rechtsanwaltlichen Praxis an die Hand geben, wie sie mit einer solchen Kündigung umgehen sollten. Wie immer können diese Ausführungen aber eine rechtsanwaltliche Beratung nicht ersetzen.

1. Auch bei einer Kündigung wegen Mietschulden gilt: „Keine Panik!“

Eine Kündigung wegen Mietschulden, auch eine fristlose Kündigung, bedeutet nicht, dass Sie von heute auf morgen auf der Straße stehen. Ihr Vermieter braucht dazu ein Urteil eines Amts- oder Landgerichts, um einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung zu beauftragen. Die Durchsetzung einer Kündigung und die anschließende Räumung der Wohnung sind ein langwieriges Verfahren. Wenn Sie sich gegen die Kündigung wehren und die laufenden Mieten leisten, wird eine Räumung im Normalfall frühestens nach einem Jahr möglich sein.

Der eigenmächtige Austausch der Wohnungstürschlösser durch den Vermieter ist, wie ständig durch die Rechtsprechung entschieden, vollkommen rechtswidrig. Der Austausch des Wohnungstürschlosses kann man durch einstweilige Verfügung verhindert oder rückgängig machen. Sollte Ihr Vermieter versuchen, auf diese Weise die Räumung durchzusetzen, sollten Sie sich umgehend an einen Rechtsanwalt wenden. Für die Kosten der einstweiligen Verfügung muss fast immer der Vermieter aufkommen.

Also, wenn Sie eine Kündigung erhalten, sollten Sie nicht panisch reagieren, sondern entschlossen die notwendigen Schritte einleiten, um ihre Rechte zu wahren. Es ist nicht so, dass Ihr Vermieter plötzlich „mit dem Umzugswagen“ vor der Tür steht und Sie von einem auf den anderen Moment obdachlos sind.

2. Die Kündigung wegen Mietschulden muss nicht wirksam sein

Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren die Anforderungen an eine Kündigung wegen Mietschulden sowohl in formeller, als auch in materieller Hinsicht gelockert. Trotzdem kann der Vermieter bei der Erklärung einer Kündigung noch zahlreiche Fehler machen.

Kündigung  in der Wohnraummiete muss schriftlich und begründet sein

In der Wohnraummiete muss eine Kündigung schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und begründet sein (§ 569 Abs. 4 und § 573 Abs. Satz 1 BGB). Hält eine Kündigung diese Anforderungen nicht ein, spricht man von einem formellen Fehler. Häufige Beispiele sind:

• die Verwalterin erklärt die Kündigung nicht ausdrücklich im Namen des Vermieters
• die Kündigung hält die notwendige Schriftform nicht ein (Originalunterschrift),
• der Kündigungsgrund, die Höhe des Rückstandes mit der Miete, ist nicht nachvollziehbar dargestellt
• oder der Vermieter erklärt die Kündigung nicht gegenüber sämtlichen Mietern.

Vollmacht ist häufig notwendig

Wird die Kündigung wegen Mietschulden nicht durch den Vermieter selber sondern durch einen Dritten (Verwalter) erklärt, ist im Regelfall zum Nachweis der Bevollmächtigung eine Vollmacht im Original beizufügen. Nicht selten fehlt eine solche Vollmacht oder diese liegt nur als Kopie vor. Dann besteht die Möglichkeit zum Widerspruch wegen fehlendem Nachweis der Bevollmächtigung. Ein solcher Widerspruch muss aber unverzüglich erfolgen (§ 174 Satz 1 BGB). Die Vollmacht kann zwar nachgereicht werden, das Kündigungsverfahren wird aber in jedem Fall hinausgezögert und Sie haben die Möglichkeit, eine außerordentlich fristlose Kündigung zu verhindern, wenn Sie noch schnell den Mietrückstand vollständig ausgleichen (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).

Einwendungen gegen die Kündigung, materielle Fehler der Kündigung?

Materieller Fehler meint, dass ein Kündigungsgrund nicht gegeben ist, z.B. weil der Mieter die Miete mindern durfte, der Vermieter dies aber bei der Berechnung des Rückstands nicht berücksichtigt hat. Die normale Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 3 Nr. 3 BGB kann nur wegen eines Rückstands mit der Miete begründet werden. Miete bedeutet hier Nettokaltmiete sowie Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten. Weitere Forderungen, z.B. Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung, Forderungen aus Schadensersatzansprüchen oder Mahngebühren werden nicht hinzugerechnet (im Hinblick auf Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung ist diese Aussage aber mit Vorsicht zu genießen, da der Bundesgerichtshof diese Frage in einem Urteil aus dem Jahr 2016 ausdrücklich offengelassen hat). Solche Ansprüche können zwar eine Kündigung begründen, allerdings muss hier der Vermieter gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB zunächst eine Frist zur Abhilfe setzen.

3. Sofort mit dem Vermieter oder Verwalter Kontakt aufnehmen

Nicht selten sind Vermieter dazu bereit, das Mietverhältnis fortzuführen, wenn der Rückstand ausgeglichen wird, am besten natürlich unverzüglich und in einer Zahlung. Die gerichtliche Durchsetzung eines Räumungsanspruchs ist immer mit Ungewissheit und einem erheblichen Kostenrisiko verbunden. Selbst wenn der Vermieter damit rechnen kann, die Wohnung teurer neu zu vermieten, scheuen eine ganze Reihe von Vermietern das Risiko und begnügen sich „mit dem Spatz in der Hand“. Sofern Sie Leistungen vom JobCenter erhalten, können Sie dem Vermieter zusätzlich anbieten, dass das JobCenter in der Zukunft die Mieten direkt an ihn überweist.

Praxistipp

Es muss eine Vereinbarung über die Fortsetzung oder Neubegründung des Mietverhältnisses abgeschlossen werden. Dies kann zwar auch mündlich geschehen, sollte aber zu Beweiszwecken durch den Vermieter zumindest schriftlich bestätigt werden. Kündigung beendet den Mietvertrag ohne Wenn und Aber. Zwar sieht § 545 BGB vor, dass ein Mietverhältnis auch ohne ausdrückliche Vereinbarung wiederaufleben kann. Die meisten Formularmietverträge schließen dies aber wirksam aus. Wurde eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht vereinbart oder ist diese Vereinbarung später nicht nachweisbar, besteht für den Vermieter auch noch nach geraumer Zeit die Möglichkeit die Räumung der Wohnung zu verlangen.

Selbst wenn eine Rechtsverteidigung gegen die Kündigung keinerlei Aussicht auf Erfolg hat und der Vermieter zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht bereit ist, kann im persönlichen Kontakt mit dem Verwalter/Vermieter häufig zumindest eine längere Frist zur Räumung vereinbart werden. Dem Vermieter ist natürlich auch bewusst, dass die gerichtliche Durchsetzung der Räumung einige Zeit in Anspruch nimmt. Zur Vermeidung des Kostenrisikos wird hier regelmäßig die Bereitschaft zum Entgegenkommen bestehen, wenn der Mieter denn freiwillig die Wohnung räumt.

4. Nach Möglichkeit sollte der Zahlungsrückstand umgehend ausgeglichen werden

Schon früher war es wichtig, soweit möglich den Zahlungsrückstand umgehend auszugleichen. Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung insbesondere einiger Berliner Mietberufungskammern gewinnt dieser Tipp zunehmend an Bedeutung.

Rechtliche Bedeutung des Ausgleichs der Mietschulden

Die fristlose Kündigung wegen Mietschulden kann man durch Zahlung innerhalb der Schonfrist – bis zu zwei Monate nach Zugang der Räumungsklage – abwenden, wenn nicht bereits innerhalb der letzten zwei Jahre wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Nach Möglichkeit sollte schon deshalb, nachdem man vorher versucht hat, sich mit dem Vermieter zu einigen, die Zahlung unverzüglich erfolgen. Man sollte auch zahlen, wenn der Mietrückstand wegen einer Minderung entstanden ist. Dann muss aber dem Vermieter mitgeteilt werden, dass die Nachzahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen der Mängel erfolgt. Man kann dann die geminderte Miete später von dem Vermieter zurückfordern.

Wichtig ist, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB voraussetzt, dass der Mieter den gesamten fälligen Rückstand ausgleicht. Also nicht nur die Mieten, mit denen der Vermieter die Kündigung begründet hat, sondern bspw. auch Mietrückrückstände, die später dazu gekommen sind.

Die Nachzahlung heilt zwar zunächst nur die fristlose – und nicht eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche – Kündigung. Die Gerichte betrachten es jedoch wohlwollend, wenn der Mieter, wenn auch verspätet, seiner Pflicht zur Leistung der Miete nachkommt.

Weitere Konsequenzen der Zahlung

Diese persönliche Wertung durch den Richter ist auf zweierlei Ebene beachtlich:

Bislang wurde nahezu durchgehend die Ansicht vertreten, dass die zusammen mit der fristlosen Kündigung erklärte ordentliche Kündigung fast immer wirksam ist. Der BGH hat aber später erklärt, dass bei der ordentlichen Kündigung wegen Mietschulden eine Erheblichkeitsschwelle überschritten sein muss und dass nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Deshalb wird, jedenfalls in Berlin durch eine Reihe von Gerichten die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung inzwischen genauer geprüft. Bei der Frage, ob die Erheblichkeitsschwelle überschritten wurde, können die Gerichte dann die unverzügliche Nachleistung, die Länge des Mietverhältnisses, die beanstandungslose Zeit, die Höhe der Mietrückstände und ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters berücksichtigen. Voraussetzung ist aber, dass eine Zahlung innerhalb der Schonfrist erfolgt ist.

Darüber hinaus wird die Entscheidung über eine Räumungsfrist (s. Punkt 6) durch den Richter nach Ermessen, „sprich Pi mal Daumen“, getroffen. Auch hier ist es also nicht schädlich, wenn der Richter wohlwollend gegenüber der eigenen Position ist.

Praxistipp

Sehr häufig „widersprechen“ selbst bei Kündigungen wegen Mietschulden die Mieter der Kündigung . Dies macht nur in absoluten Ausnahmefällen Sinn! Ein Recht zum Widerspruch besteht nur bei der ordentlichen Kündigung. Gem. § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung jedoch ausgeschlossen, wenn der Kündigungsgrund den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt war. Dies ist im Fall einer normalen Zahlungsverzugskündigung aber nahezu immer der Fall! Ist die fristlose Kündigung also berechtigt, dann durch Zahlung innerhalb der Schonfrist abgewendet, steht einem Mieter gegen die ordentliche Kündigung überhaupt kein Recht zum Widerspruch zu.

Praktische Auswirkung ist allein, dass der Vermieter nun unverzüglich Klage auf künftige Räumung der Mietsache erheben kann (§ 259 ZPO), weil er befürchten muss, dass Sie die Mietsache nicht räumen. Erklären Sie keinen Widerspruch, wird der Vermieter im Regelfall abwarten, ob Sie zum Räumungstermin ausgezogen sind. Der Vermieter kann also aufgrund des vollkommen wirkungslosen Widerspruchs sehr viel früher eine Entscheidung über die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen.

Update

In einem Beschluss vom 01.03.2018 vertritt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin die Ansicht, dass dem Mieter ein Recht zum Härtewiderspruch zusteht, wenn ihm außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt und er innerhalb der Schonfrist den Mietrückstand ausgleicht. Der BGH hat die Entscheidung aber aufgehoben. 

5. Suche nach einer neuen Wohnung

Wenn auch Sie wissen, die Kündigung wegen Mietschulden ist berechtigt, müssen Sie sich unverzüglich auf die Suche nach einer neuen Wohnung machen. Diese Bemühungen müssen Sie detailliert dokumentieren. In Berlin eine neue Wohnung zu einem akzeptablen Preis zu finden, ist sehr schwierig. Da Sie nach einer Zahlungsverzugskündigung keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorzeigen können, ist für Sie die Suche noch erheblich schwieriger.

Wenn die Suche nach einer neuen Wohnung keinen Erfolg hat, kann man den Auszug immer noch durch Räumungsfristantrag und Vollstreckungsschutzantrag hinauszögern. Ihre Bemühungen um eine neue Wohnung müssen Sie aber dem Richter plausibel darlegen. Dieser möchte sehen, dass Sie sich wirklich bemüht haben. Und auch hier kann das Wohlwollen des Richters niemals schaden.

Ein Formular zur Dokumentation der Bemühungen finden Sie hier: Wohnungsbewerbungsprotokoll.

6. Im Räumungsrechtstreit immer einen Räumungsfristantrag stellen

Sollten Sie sich – entgegen meinem ausdrücklichen Rat – selber vor Gericht vertreten, müssen Sie unbedingt einen Antrag auf Bewilligung einer Räumungsfrist stellen. In den allermeisten Fällen bewilligen die Gerichte eine solche mehr oder weniger lange Räumungsfrist. Bei der Länge der Räumungsfrist werten die Gerichte im Regelfall positiv, wenn in Zukunft die regelmäßige pünktliche Leistung der laufenden Miete sichergestellt ist und Sie Ihre Bemühungen bei der Suche nach einer neuen Wohnung dokumentiert haben. Ohne Räumungsfrist kann der Vermieter aus dem Urteil zwei Wochen nach Zustellung des begründeten Urteils, eventuell gegen Sicherheitsleistung, vollstrecken.

7. Gehen Sie zur mündlichen Verhandlung

Unabhängig davon, ob Sie gute Chancen haben oder nicht, sollten Sie unbedingt zur mündlichen Verhandlung erscheinen. Hierdurch erhöhen sich zwar die Kosten des Rechtsstreits. Die Steigerung ist aber angesichts der bereits entstandenen Kosten übersichtlich.

Ein Nichterscheinen wird Ihnen im Zweifel als Desinteresse an der eigenen Wohnung ausgelegt. Außerdem kann Versäumnisurteil ergehen, das ohne Sicherheitsleistung vollstreckbar ist. Bei normalem Prozessurteil muss der Vermieter Sicherheit in erheblicher Höhe leisten. Deshalb wartet ein Großteil der Vermieter ab, ob auch die Berufung erfolgreich ist.

Wenn Sie nach der mündlichen Verhandlung einen Rechtsanwalt beauftragen wollen, kann es wiederum sinnvoll sein, Versäumnisurteil gegen sich ergehen zu lassen. Dann dürfen Sie nicht die Klageabweisung beantragen. Den Räumungsfristantrag sollten Sie aber dennoch stellen, da ansonsten eben unverzüglich aus dem Versäumnisurteil vollstreckt werden kann. Außerdem besteht in der mündlichen Verhandlung häufig die Möglichkeit, mit dem Vermieter bzw. seinem Rechtsanwalt nochmals über eine Einigung zu verhandeln.

8. Mögliche Mängel schon in Schreiben an Gerichten unter Beweisantritt stellen

Wenn Sie die Miete wegen Mängel gemindert haben und der Vermieter die Kündigung wegen der Mietschulden aufgrund ihrer Minderung erklärt, müssen Sie diese Mängel unbedingt vor der mündlichen Verhandlung in Schreiben an das Gericht unter Beweisantritt (wie Fotos, Zeugen, Sachverständigengutachten) für das Gericht nachvollziehbar darstellen.

Sehr häufig erlebe ich bei Gericht, dass Beklagte vor Gericht erscheinen und sich vor der mündlichen Verhandlung auf die Klage nicht eingelassen haben. Offenbar denken viele juristische Laien, dass sie dem Richter in der mündlichen Verhandlung die tatsächliche Situation erklären können. Nach der Zivilprozessordnung ist ein solcher Vortag, der erst in der mündlichen Verhandlung erfolgt, aber fast immer verspätet. Das Gericht muss einen solchen verspäteten Vortrag nicht berücksichtigen. Der Richter, der sich schon darauf vorbereitet hat, ein einfaches Versäumnisurteil ergehen zu lassen, weil Sie sich nicht gemeldet haben, mag eine solche Überraschung überhaupt nicht!

Wichtig ist, dass der Mieter nicht nur den Mangel nachweisen muss. Zusätzlich muss er auch konkret darlegen, dass er den Mangel dem Vermieter angezeigt hat, bzw. dieser dem Vermieter auch ohne Anzeige bekannt war.

Praxistipp

Um die Kosten eines Sachverständigengutachtens nicht selber tragen zu müssen, sollten bedürftige Parteien Prozesskostenhilfeantrag stellen. Wird diese bewilligt, werden hiervon auch die Kosten des eigenen Rechtsanwalts abgedeckt.

9. Bei noch vorhandenen Mängeln auch auf das Zurückbehaltungsrecht an der Miete berufen

Viele Mieter wissen nicht, dass ihnen bei einem Mangel der Mietsache neben der Minderung ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zusteht. Dieses setzt die Rechtsprechung regelmäßig mit zumindest dem monatlichen Minderungsbetrag an. Wenn man also nach Ansicht des Richters bei der Mietminderung übertrieben hat, kann einen dieses Zurückbehaltungsrecht vor der Kündigung wegen Zahlungsverzugs retten.

Wichtig ist aber, dass man die zurückbehaltene Miete unverzüglich nachleistet, wenn der Mangel beseitigt ist.

10. Lassen Sie sich helfen!

Wie Sie aus meinen Ausführungen entnehmen können, sind die Überlegungen zum richtigen Verhalten bei einer Kündigung gegen Zahlungsverzug komplex. Der Beitrag konnte die möglichen Reaktionen auf eine Zahlungsverzugskündigung auch nur anreißen.

Sowohl der unnötige Verlust der Wohnung, weil die Kündigung abgewehrt werden könnte, als auch eine fehlerhafte Verteidigung gegen die Kündigung, weil diese eventuell berechtigt war, sind mit sehr erheblichen finanziellen Einbußen verbunden. Man sollte daher unbedingt einen qualifizierten Rechtsanwalt mit der Beratung und gegebenenfalls Interessensvertretung beauftragen. Alleine ein Rechtsanwalt kann die Chancen, die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung erfolgreich angreifen zu können, realistisch einschätzen. Bedürftige Mieter erhalten für eine solche Beratung stets von dem für sie zuständigen Amtsgericht einen Beratungshilfeschein. Sie müssen dann alleine 15 € Selbstbeteiligung für die Beratung durch einen Rechtsanwalt zahlen.

Wenn alle Stricke reißen: Für Mieter, denen am Ende dennoch die Obdachlosigkeit droht, sind zahlreiche gemeinnützige Organisationen tätig und auch auf kommunaler Ebene (in Berlin bei den Bezirksämtern) sind Stellen zur Beratung und Hilfe eingerichtet.

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