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Nur eingeschränkter Schadensersatzanspruch wenn der Makler fehlerhafte Angaben macht

  • RA Daryai
  • Maklerrecht
Urteil // Oberlandesgericht Köln // 24 U 53/17

Mit einem Urteil vom 09.11.2017 hat das Oberlandesgericht Köln über die Frage entschieden, welchen Schaden der Makler zu ersetzen hat, wenn er wissentlich fehlerhafte Angaben im Exposé macht.

Der Ausgangsstreit
Die Maklerin und der Kunde waren über einen Maklervertrag zur Vermittlung einer Mietwohnung verbunden. Der Kunde leistete der Maklerin die Provision von 5.559,68 €, nachdem der Mietvertrag zustande gekommen war. In dem Exposé wurde erklärt, dass die angebotene Wohnung über eine Wohnfläche von „ca. 191 m²“ verfügt. Verkauft wurde die Wohnung an den späteren Vermieter mit einer Flächenangabe von allein „ca. 175 m²“. Der Geschäftsführer der Maklerin war auch alleiniger Geschäftsführer und Gesellschafter der Bauträgerin, die die Wohnung errichtet hat.

Der Maklerkunde behauptet, dass die Wohnfläche, wenn diese nach der Wohnflächenverordnung berechnet wird, tatsächlich alleine 151,50 m² beträgt. In dem Mietvertrag heißt es in § 1: „Die Größe der Wohnung beträgt ca. 191 m². Diese Angabe dient wegen eventueller Messungenauigkeiten nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“ In dem Rechtstreit mit seinem Vermieter meint der Maklerkunde, dass er zur Minderung der Miete aufgrund der Flächenabweichung berechtigt war. Er rechnete die nach seiner Meinung zu viel geleistete Miete mit den laufenden Mieten auf. Daraufhin erklärte sein Vermieter ihm die außerordentlich fristlose Kündigung wegen der aufgelaufenen Mietschulden und erhob Räumungsklage.

Der Maklerkunde macht mit seiner Klage gegen die Maklerin die Rückzahlung der Maklerprovision, Schadensersatzansprüche – die geminderten Mieten, wenn er in dem mit dem Vermieter zur Zahlung verurteilt wird, sowie die Kosten des Rechtstreits in der Räumungssache – und schließlich die vorgerichtlichen Kosten für seinen Rechtsanwalt in dem Rechtsstreit gegen die Maklerin geltend. Das Landgericht hatte die Maklerin zur Rückzahlung der Maklerprovision verurteilt, die weitergehende Klage aber abgewiesen.

Die Entscheidung
Das Oberlandesgericht bestätigt im Wesentlichen die erstinstanzliche Entscheidung. Es verurteilt die Maklerin alleine noch zur Leistung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Wie bereits das Landgericht kommt das Oberlandesgericht zu dem Ergebnis, dass der Maklerin das Wissen des Geschäftsführers zugerechnet werden kann, so dass sie wusste, dass die in dem Exposé angegebene Fläche fehlerhaft ist. Schon im Kaufvertrag war die Wohnungsgröße mit 175 m² bezeichnet. Dieses Wissen, dass der Geschäftsführer der Bauträgerin haben musste, konnte der Maklerin zugerechnet werden, weil er auch ihr Geschäftsführer war.

Entgegen der Ansicht des Maklerkunden sei es aber nicht als Pflichtverletzung zu werten, dass in dem verwendeten Mietvertragsformular ausdrücklich geregelt ist, dass die in dem Vertrag genannte Wohnfläche keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Gewährleistung für die Richtigkeit der Flächenangabe durch eine Formulierung wie in § 1 Mietvertrag ausgeschlossen werden (BGH, Urteil v. 10.11.2010, VIII ZR 306/09). Dies hat zur Folge, dass der Mieter aufgrund der fehlerhaften Größenangabe keine Minderungsansprüche durchsetzen kann. Eine Verpflichtung der Maklerin zur rechtlichen Aufklärung über die Tragweite der Klausel setze voraus, so das OLG Köln, dass die Maklerin vertraglich auch die Pflicht zur Überprüfung des Mietvertrags auf etwaige nachteilige Gestaltung übernommen hätte. Eine solche Rechtsberatung sei aber im Regelfall nicht Gegenstand des Maklervertrages.

Ein weitergehender Schadensersatzanspruch gegen den Makler komme nur dann in Frage, wenn der Makler eine Garantie für die Richtigkeit seiner Angaben übernommen hat oder aber der Maklerkunde nachweisen kann, dass sein Vertragspartner ohne die Vertragsverletzung des Maklers den Vertrag zu günstigeren Konditionen abgeschlossen hätte.

Macht der Makler in seinem Exposé wissentlich fehlerhafte Angaben hat der Maklerkunde gegen den Makler regelmäßig nur Anspruch auf den Ersatz des sogenannten negativen Interesses. Alle weiteren Ansprüche müssen gegen den Vertragspartner des Hauptvertrages durchgesetzt werden, was ja hier aufgrund der Vertragsgestaltung nicht möglich war. Ersatz des negativen Interesses meint, dass der Maklerkunde so zu stellen ist, wie er ohne das schuldhafte Verhalten des Verhandlungspartners – also wenn der Vertrag nicht zustande gekommen wäre – stehen würde. Er hätte dann keine Maklerprovision zahlen müssen. Aus diesem Grund erhält der Maklerkunde die Maklerprovision zurück. Auch sind ihm seine vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für die Vertretung gegen den Makler zu erstatten. Der weitergehende Schaden wird ihm aber nicht ersetzt.

Praxistipp
Es geschieht nicht selten, dass sich die Kunden von Maklern auf deren (rechtliche) Auskünfte verlassen. Ein häufiges Beispiel sind die Auskünfte zur Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung, die zumindest hinsichtlich der notwendigen Zeit zur Durchsetzung häufig „optimistisch“ sind. Kunden von Maklern muss bewusst sein, dass Ersatzansprüche gegen den Makler wegen solcher Ansprüche nur in engen Grenzen durchgesetzt werden können. Zunächst muss dem Makler nachgewiesen werden, dass er wissentlich fehlerhafte Angaben gemacht hat. Und dann ist der Anspruch, wie sich in dem hier entschiedenen Fall zeigt, auch in der Höhe begrenzt. Aus diesem Grund sollte man sich spätestens, wenn man eine Immobilie erwirbt, nicht alleine auf die rechtlichen Auskünfte des Maklers verlassen, sondern den Kaufvertrag durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen (s. hierzu den Beitrag des Kollegen Kuo Warum ist die Überprüfung von Wohnungs- und Immobilienkaufverträgen wichtig?).

Hier gelangen Sie zu dem Beitrag Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters.

Weiter Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.

 

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