Indexmiete als Automatikklausel in Wohnraummiete?

Die Vereinbarung einer Indexmiete ermöglicht die Anpassung der Miethöhe an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI). Dabei stellt sich für Mietende wie Vermietende immer wieder die Frage nach der Wirksamkeit solcher Indexklauseln. Insbesondere dann, wenn die in dem Vertrag verwendete Klausel von den Regelungen des § 557b BGB abweicht. Kann beispielsweise eine Indexmiete in der Wohnraummiete als Automatikklausel vereinbart werden? Und welche Konsequenz hat eine unwirksame Automatikklausel? Ein Urteil des Landgerichts (LG) Berlin gibt Aufschluss.

Der Ausgangsstreit – Indexklausel in Form einer Automatikklausel

Die Parteien waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. § 2 Mietvertrag sah einen Kündigungsausschluss für zehn Jahre vor. § 4 Mietvertrag enthielt eine Indexklausel in Form einer Automatikklausel für die Miethöhe. Danach sollte sich die Miete automatisch entsprechend dem VPI erhöhen, ohne dass die Vermieterin dies gesondert erklären muss.

Nachdem der Mieter einen Untermietvertrag abschließen wollte, dessen Abschluss die Vermieterin mit Schreiben vom 01.03.1999 wegen fehlender Kreditwürdigkeit des Untermieters untersagte, kündigte der Mieter den Mietvertrag am 14.03.1999. Die Vermieterin klagte daraufhin auf rückständige Miete. Die Klage hatte teilweise Erfolg, der Mieter legte Berufung ein.

Die Entscheidung – Kann eine Indexmiete in der Wohnraummiete als Automatikklausel vereinbart werden?

Laut LG Berlin stellt ein Kündigungsausschluss von zehn Jahren keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 9 AGBGB (heute § 307 BGB) dar. Der Kündigungsausschluss sei trotz Unwirksamkeit der Indexklausel wirksam. Zwischen beiden Regelungen bestehe kein innerer notwendiger Zusammenhang in der Weise, dass die eine Regelung nicht ohne die andere bestehen kann. Selbst bei zusammenhängenden, aber teilbaren Klauseln, die neben der unwirksamen, zulässige sowie sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen enthalten, halte die Rechtsprechung die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils für rechtlich unbedenklich. Dies müsse umso mehr für bereits nicht sprachlich und inhaltlich zusammenhängende Klauseln wie im vorliegenden Fall gelten. Eine (unzulässige) geltungserhaltende Reduktion liege nicht vor, da keine Zurückführung einer an sich zu beanstandenden Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt gegeben sei. Die Vereinbarung über die Laufzeit sei für sich genommen unbedenklich.

Die Argumentation des Amtsgerichts, die lange Laufzeit sei unbillig im Hinblick auf den Verlust einer moderaten Mietsteigerung durch eine Indexklausel, überzeugte das LG Berlin nicht. Denn längere Laufzeiten können auch ohne Indexklausel vereinbart werden. Bei der vertraglichen Vereinbarung handele es sich zudem nicht um eine Staffelmiete, sondern um eine unwirksame Indexmiete. Allein die Tatsache, dass die automatische Anpassung der Miethöhe nicht in § 10a MHRG a.F. (heute § 557b BGB) vorgesehen sei, mache aus einer Klausel keine Staffelmietvereinbarung.

Die Kündigung des Mieters sei schließlich nicht wegen eines Verstoßes gegen die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB wirksam. Der Mietvertrag sei ordnungsgemäß durch Unterzeichnung beider Parteien auf dem Vertragsformular zustande gekommen. Zwar sei bei der ersten Übersendung des Vertragsangebots die Annahmefrist überschritten gewesen, die Vermieterin habe diese jedoch verlängert, beziehungsweise ihr Vertragsangebot erneuert. Aus ihrem Schreiben gehe eindeutig hervor, dass sie sich weiterhin an das Angebot gebunden fühlte und Annahmeerklärung erwartete. Die Annahme habe der Mieter innerhalb einer angemessenen Frist von höchstens zwei Wochen durch die Übersendung des auch von ihm unterschriebenen Vertrags erklärt.

Die außerordentliche Kündigung gemäß § 540 Abs. 1 BGB i.V.m. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB sei hingegen wirksam, so das LG Berlin. Die Vermieterin habe die Untervermietung ohne berechtigten Grund verweigert. Die fehlende Kreditwürdigkeit des Untermieters stelle keinen zulässigen Versagungsgrund dar, da sie das wirtschaftliche Risiko der Vermieterin nicht berühre.

Praxistipp – Automatikklausel ist unwirksam

Gemäß § 557 Abs. 2 BGB können Vermietende Mieterhöhungen als Indexvereinbarung gemäß § 557b BGB vereinbaren. Jedoch nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Jede hiervon abweichende Regelung zu Lasten der Mietenden ist gemäß § 557b Abs. 5 BGB unwirksam.

Eine Indexklausel ist insbesondere unwirksam, wenn sie entgegen § 557b Abs. 3 S. 1 BGB eine automatische Mietänderung ohne Erklärung der Vermieterseite vorsieht. Eine solche Automatikwirkung ist ausgeschlossen, da es Mietenden nicht zugemutet werden kann, selbst die Entwicklung des Preisindex zu verfolgen.

Umstritten ist jedoch die Rechtsfolge, also ob die gesamte Klausel oder nur die Automatikwirkung unwirksam ist. Nach Ansicht des LG Berlin ist die gesamte Klausel unwirksam. Nach einer anderen Auffassung bleibt sie im Übrigen wirksam, sodass Vermietende weiterhin Mieterhöhungen erklären können. Mietende wie Vermietende sollten sich im Zweifel anwaltlich beraten lassen, bevor sie eine Indexklausel verwenden oder deren Wirksamkeit oder Unwirksamkeit annehmen.

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1. Dieser Beitrag bietet einen Überblick über die Indexmiete.
2. Was sind die Folgen einer unwirksamen Indexklausel im Gewerbemietrecht? Hiermit hat sich das LG Berlin beschäftigt.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.