Keine separate Kündigung des verbundenen Garagenmietvertrags
Wenn eine Wohnung und eine Garage ein einheitliches Mietverhältnis bilden, kann der Garagenmietvertrag nicht alleine gekündigt werden
Mit Urteil vom 12. Oktober 2011 (BGH VIII ZR 251/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter einen Garagenmietvertrag, der eine Einheit mit einem Wohnraummietvertrag bildet, nicht alleine kündigen kann. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht kennt das „einfache“, für Garagen anwendbare Mietrecht keine Beschränkung des Mieters für eine ordentliche Kündigung. Der Vermieter muss also keinen Kündigungsgrund haben, um ordentlich kündigen zu können.
Spannend ist jetzt die Frage, wann denn von einem solchen einheitlichen Mietverhältnis ausgegangen werden kann, wenn denn nicht ein einziger Mietvertrag vorliegt, sondern Wohnung und Garage mit zwei verschiedenen Mietverträgen vermietet wurden. Hier sagt der BGH, dass bei separat abgeschlossenen Mietverträgen eine Vermutung dafür spricht, dass sie rechtlich selbständig sind. Liegen besondere Umstände vor, die gegen diese Vermutung sprechen, kann aber trotzdem ein einheitliches Mietverhältnis bestehen. Dies sei regelmäßig dann der Fall, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befänden.
Wenn aber ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt, in dem der Garagenmietvertrag nicht separat gekündigt werden kann, dürften zukünftig Schulden, die im Garagenmietverhältnis auflaufen, auch zur Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Wohnraummietvertrages herangezogen werden.
Praxistipp
Im Gegensaz zum Wohnraummietverhältnis, in dem der Vermieter nur dann kündigen darf, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB), ist in anderen Mietverhältnissen (bspw. Gewerbe, Garage etc.) jederzeit ohne Grund die Kündigung möglich. Ist man an einem längerfristigen Mietverhältnis interessiert, muss man darauf achten, dass die Länge des Mietverhältnisses und die Möglichkeit zur Kündigung ausdrücklich geregelt werden.
Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.
– – –
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.
Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.
