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Richtig mindern

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Beitrag

Die Durchsetzung einer Minderung im Zivilrecht gegen den Willen des Vermieters ist, wenn zwischen den Parteien Streit herrscht, nicht unproblematisch. Häufig wird durch Mieter nicht beachtet, dass sie in einem späteren Prozess neben dem Mangel eine Reihe von Tatsachen nachweisen müssen, denn nach der Zivilprozessordnung ist jede Partei dafür verantwortlich, die für sie günstigen Tatsachen vorzutragen und zu beweisen.

Das meint zunächst, dass der Mieter erklären muss, worin der Mangel besteht, und diesen gegebenenfalls beweisen. Man sollte also den Mangel detailliert dokumentieren, so dass sich ein Dritter – der Richter – ohne selber den Mangel zu sehen, eine Vorstellung von dem Mangelmachen kann, selbst wenn er inzwischen beseitigt wurde. Außerdem muss man beachten, dass die Dokumentation „gerichtsfest“ ist.

Zur Dokumentation von Mängeln bieten sich vor allem Zeugen, Fotografien und Beeinträchtigungsprotokolle an. Von besonderer Bedeutung isthierbei die Dokumentation durch Zeugen. Z.B. kann durch den Vermieter bestritten werden, von wann eine Fotografie stammt. Erst im Zusammenhangmit der Zeugenaussage – „Ich habe die Fotografie am … gefertigt.“ oder „Die Fotografie gibt den Zustand am … wieder.“ – kann eine Fotografie einen Mangel zu einem konkreten Zeitpunkt nachweisen. Besonders schwierig ist der Vortrag zu „unsichtbaren“ Mängeln wie z.B. die Beeinträchtigung durch Lärm. Diese sind immer nur zu einem konkreten Zeitpunkt vorhanden und im Nachhinein schwer nachvollziehbar. Darüber hinaus ist die Sensibilität indviduell sehr verschieden ausgeprägt. Deshalb ist hier eine besondere Sorgfalt bei der Dokumentation geboten.
Zwar hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an den Vortrag des Mieters zuletzt deutlich abgesenkt. Dennoch bleibt es dabei, dass ein Mieter eine konkrete Beeinträchtigung durch Lärm vortragen muss, durch den die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauchbeeinträchtigt wird. Aus diesem Grund empfehle ich auch weiterhin, ein entsprechendes Protokoll über einen längeren Zeitraum zu führen.
Gleiches gilt natürlich auch für andere unsichtbare und daher schwer dokumentierbare Beeinträchtigungen (z.B. durch Gerüche einer Gaststätte).

In gravierenden Fällen bzw. für Fälle, bei denen der Verlust von Beweismitteln droht, gibt es darüber hinaus das sogenannte selbständigeBeweisverfahren (§§ 485 f. ZPO). Hier kann bei Eilbedürftigkeit eine schnelle Beweissicherung erfolgen.

Ganz wichtig und für eine Minderung zwingend erforderlich ist folgender Schritt: Der Mieter hat gem. § 536c BGB den Vermieter unverzüglichüber einen Mangel zu informieren. Zeigt der Mieter den Mangel nicht an – und kann der Vermieter den Mangel deshalb nicht beseitigen – darf der Mieter die Miete nicht mindern (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB). Auch für die Mängelanzeige ist der Mieter – jedenfalls nach der Ansichtder meisten Richter – beweispflichtig.

Ist das Verhältnis zum Vermieter unproblematisch, kann es ausreichen, den Vermieter selber telefonisch über einen Mangel zu informieren.
Dann sollte man aber von dem Vermieter erwarten, dass er unverzüglich auf die Mängelanzeige reagiert. Eine weitere einfache Möglichkeit ist ein Schreiben mit der Bitte um Bestätigung des Empfangs.

Wenn der Vermieter sich nicht kurzfristig auf die Mängelanzeige meldet, allein telefonisch eine Mängelbeseitigung ankündigt, ohne anschließend tätig zu werden, oder die Mängelanzeige nicht schriftlich bestätigt, sollte man eine Form der Mitteilung wählen, die auch später nachweisbar ist. Z.B. kann man einen Zeugen bei dem Verwalter/Vermieter anrufen und diesen den Mangel nochmals ausdrücklich melden lassen.
Schriftlich ist das Verfahren aufwändiger, es bietet sich dabei folgende Vorgehensweise an: Am besten fertigt der Zeuge eine Kopie der vonIhnen unterschriebenen Mängelanzeige, gibt das Original in einen Umschlag und wirft diesen Umschlag dann persönlich in den Briefkasten des Vermieters bzw. der Hausverwaltung. Oder er gibt ihn per Einschreiben mit Rückschein bei der Post auf. Auf der Kopie notiert er sich dann denVorgang: „Original am [Datum] in den Briefkasten des Vermieters [Adresse] eingeworfen“ bzw. die Aufgabe bei der Post.

Dringend rate ich jedem Mieter, der die Miete wegen eines Mangels mindern möchte, diese Minderung nicht direkt umzusetzen sondern die Miete „in Höhe einer angemessenen Minderung unter dem Vorbehalt der Rückforderung“ weiter zu leisten. In einem späteren Prozess ist man alsMieter, wie dargestellt, für verschiedene Tatsachen voll umfänglich beweispflichtig. Zusätzlich gibt es zur Frage der „angemessenen“ Höhe einer Minderung eine Vielzahl von Meinungen. Da in den Medien gerne von besonders spektakulären Minderungsquoten berichtet wird, ohne die Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen, besteht eine sehr erhebliche Gefahr, dass die Minderung zu hoch angesetzt wird. Letztlichkönnen selbst bei einem offensichtlichen Mangel auch noch rechtliche Gesichtspunkte einer Minderung entgegenstehen (als Beispiel sei die Rechtsprechung der Berliner Landgerichte zur Minderung wegen Baulärms auf einem Nachbargrundstück genannt, s. unter aktuelle Urteile).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter auch bei Mietrückständen, die unterhalb der zwei Monatsmieten liegen (häufig wird hier von einer Miete Rückstand für mehr als einen Monat gesprochen), zumindest ordentlich kündigen. Eine solche ordentliche Kündigung lässt sich auch nicht durch Zahlung innerhalb der Schonfrist beseitigen und ist von den Auswirkungen nicht sehr viel angenehmer als eine fristlose Kündigung.

Eine Zahlung der Miete unter Vorbehalt vermeidet solche Weiterungen. Der Minderungsbetrag kann dann später noch bei Gericht eingeklagt unddie Höhe einer angemessenen Minderung durch das Gericht festgestellt werden. Zusätzlich behält man als Mieter das „Heft des Handelns in derHand“, da man selber bestimmt kann, wann man gegebenenfalls zu Gericht geht. Wichtig ist auch hier, dass man als Mieter später nachweisen kann, dass man einen solchen Vorbehalt erklärt hat. Zahlt der Mieter die volle Miete trotz Mangels fort, ohne den Vorbehalt zu erklären, bzw. ohne diesen später nachweisen zu können, ist eine spätere Rückforderung der zu viel geleisteten Miete nach Ansicht der meisten Gerichte so gut wie unmöglich.

Sollten Sie sich mit Ihrem Vermieter nicht einigen können oder aber bereits bei Vorliegen eines Mangels über Ihre Rechte als Mieter informieren wollen, berate ich Sie natürlich gerne.

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