Schriftformsanierungsklausel für Erwerber unwirksam

In modernen Gewerberaummietverträgen sollen „Schriftformsanierungsklauseln“ vor den Konsequenzen eines Mangels der Schriftform schützen. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof (BGH)  erstmals zu der Wirksamkeit einer solchen Klausel entschieden. Der BGH erklärt, dass eine Schriftformsanierungsklausel zumindest für Erwerber unwirksam ist.

Die Schriftform in der Gewerberaummiete

Nach § 550 BGB muss ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, der Schriftform genügen. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Im Gewerberaummietrecht hat dies zur Konsequenz, dass beide Parteien den Vertrag mit einer Frist von 3 Monaten zum Quartalsende jederzeit ohne weiteren Grund ordentlich kündigen können  (§ 580a Abs. 2 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schützt § 550 BGB vorwiegend einen möglichen Käufer des Mietobjekts. Ein solcher Käufer soll bei einer langjährigen Bindung an einen Mietvertrag dessen wesentliche Regelungen aus der Vertragsurkunde entnehmen können.

Die Idee der Schriftformsanierungsklausel

Da mit dem Abschluss von Gewerberaummietverträgen häufig erhebliche Investitionen der einen oder anderen Seite verbunden sind, die sich erst über die fest vereinbarte lange Mietzeit amortisieren, ist eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit natürlich besonders gefährlich. Aus diesem Grund beinhalten zahlreiche Mietverträge seit neuerem eine Verpflichtung der Parteien einen Verstoß gegen die Schriftform nachträglich zu heilen, um diese harte Konsequenz zu vermeiden.

Die Entscheidung – Schriftformsanierungsklausel für Erwerber unwirksam

Allerdings ist es umstritten, ob man eine solche Klausel zur „Sanierung“ der Schriftform als Allgemeine Geschäftsbedingung überhaupt wirksam vereinbaren kann. Mit Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 hat der BGH nunmehr entschieden, dass zumindest für den Erwerber einer Immobilie eine Schriftformsanierungsklausel unwirksam ist. Der Käufer ist im Falle eines Schriftformverstoßes also trotz Sanierungsklausel nicht an einer ordentlichen Kündigung des Vertrages gehindert. Offen bleibt aber zunächst, ob die Klausel zumindest zwischen den Parteien gilt, die den Mietvertrag abgeschlossen haben.  Diese Ansicht vertreten eine Reihe von Berufungsgerichten.

Praxistipp – Nicht auf die Schriftformsanierungsklausel verlassen

Insbesondere wenn die Ver- oder Anmietung einer Immobilie mit erheblichen Investitionen verbunden ist, muss man dringend dazu raten, sowohl die eigentlichen Vertragsverhandlungen (Aufnahme sämtlicher wesentlicher Vertragspunkte) aber auch sämtliche Nachtragsvereinbarungen (Abänderung wesentlicher Vertragsinhalte, bis hin zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete) durch einen spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Gerade formlose nachträgliche Vereinbarungen können sich aufgrund des Vorgesagten im Nachhinein als tückisch und teuer erweisen.

Sparen Sie daher nicht an der falschen Stelle, sondern sichern Sie sich dadurch ab, dass Sie frühzeitig – am besten bereits parallel zu den Vertragsverhandlungen – einen Rechtsanwalt die formelle Rechtswirksamkeit Ihrer Vereinbarungen überprüfen und sicherstellen lassen.

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1. Nachtrag: Mit Urteil vom 27.09.2017 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind. Weiterführende Informationen zu der Entscheidung BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 finden Sie bei dejure.de.
2. Weshalb ich als Fachanwalt für Mietrecht empfehle, einen Gewerberaummietvertrag vor Abschluss prüfen zu lassen, erkläre ich in meinem Beitrag: Warum ich als Mieter von Gewerbe meinen Mietvertrag vor Abschluss prüfen lassen sollte.
3. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.