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Schriftformsanierungsklausel für Erwerber unwirksam

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Bundesgerichtshof // XII ZR 68/10

In modernen Gewerberaummietverträgen sollen „Schriftformsanierungsklauseln“ vor den Konsequenzen eines Mangels der Schriftform schützen. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof erstmals zu der Wirksamkeit einer solchen Klausel entschieden.

Nach § 550 BGB muss ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, der Schriftform genügen. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, was im Gewerberaummietrecht wiederum zu der Konsequenz führt, dass der Vertrag mit einer Frist von 3 Monaten zum Quartalsende jederzeit ohne weiteren Grund ordentlich gekündigt werden kann (§ 580a Abs. 2 BGB)! Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll durch § 550 BGB ein möglicher zukünftiger Käufer des Mietobjekts geschützt werden, der bei einer langjährigen Bindung an einen Mietvertrag dessen wesentliche Regelungen aus der Vertragsurkunde entnehmen können soll.

Da mit dem Abschluss von Gewerberaummietverträgen häufig erhebliche Investitionen der einen oder anderen Seite verbunden sind, die sich erst über die fest vereinbarte lange Mietzeit amortisieren, ist eine solche vorzeitige Kündigungsmöglichkeit natürlich besonders gefährlich. Aus diesem Grund beinhalten zahlreiche Mietverträge seit neuerem eine Verpflichtung der Parteien einen Verstoß gegen die Schriftform nachträglich zu heilen, um diese harte Konsequenz zu vermeiden.

Allerdings ist es umstritten, ob eine solche Klausel zur „Sanierung“ der Schriftform als Allgemeine Geschäftsbedingung überhaupt wirksam vereinbart werden kann. Mit Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 hat der BGH nunmehr entschieden, dass zumindest der Käufer einer Immobilie, der in den Mietvertrag eintritt, im Falle eines Schriftformverstoßes hierdurch nicht an einer ordentlichen Kündigung des Vertrages gehindert wird! Offen bleibt aber, ob die Klausel zumindest zwischen den Parteien gilt, die den Mietvertrag abgeschlossen haben (dies wird von zahlreichen Berufungsgerichten vertreten).

Insbesondere wenn die Ver- oder Anmietung einer Immobilie mit erheblichen Investitionen verbunden ist, muss dringend geraten werden, sowohl die eigentlichen Vertragsverhandlungen (Aufnahme sämtlicher wesentlicher Vertragspunkte) aber auch sämtliche Nachtragsvereinbarungen (Abänderung wesentlicher Vertragsinhalte, bis hin zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete) durch einen spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Gerade formlose nachträgliche Vereinbarungen können sich aufgrund des Vorgesagten im Nachhinein als tückisch und teuer erweisen.

Sparen Sie daher nicht an der falschen Stelle, sondern sichern Sie sich dadurch ab, dass Sie frühzeitig – am besten bereits parallel zu den Vertragsverhandlungen – einen Rechtsanwalt die formelle Rechtswirksamkeit Ihrer Vereinbarungen überprüfen und sicherstellen lassen.

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Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

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