Ausschluss des Kündigungsrechts wegen verweigerter Untervermietung durch AGB

Gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 BGB können Mietende von Gewerberäumen nur dann untervermieten, wenn sie zuvor die Erlaubnis der Vermietenden eingeholt haben. Wenn die Vermietenden diese Erlaubnis verweigern, steht den Mietenden gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zu, sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Denn die Verweigerung einer Untervermietung kann für Mietende (insb. Gewerbetreibende) erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Doch ist ein Ausschluss dieses Kündigungsrechts wegen verweigerter Untervermietung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zulässig? Mit dieser Frage befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH).

Der Ausgangsstreit – Mieterin kündigt gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB, nach Verweigerung der Untermieterlaubnis

Die Parteien waren über einen Mietvertrag vom 12.01.1986 für Gewerberäume zum Betrieb eines Büros miteinander verbunden. Der Vertrag war zunächst für drei Jahre geschlossen und wurde zuletzt durch Nachtragsvereinbarung bis zum 31.10.1995 verlängert. Zugleich war eine Option auf Verlängerung um drei weitere Jahre vereinbart. Der Mietvertrag enthielt die folgende als AGB abgeschlossene Klausel:

„Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte darf nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters erfolgen. Die Einwilligung kann widerrufen werden. Die Anwendung des § 549, Abs. 1, 2. Hauptsatz, ist ausgeschlossen.“

Im Jahr 1992 bat die Mieterin um Erlaubnis zur Untervermietung und bot an, dass der Vermieter sich selbst ein Bild vom potenziellen Untermieter machen könne. Zudem könne ein etwaiger höherer Untermietzins an ihn weitergegeben werden. Der Vermieter verweigerte dennoch seine Einwilligung. Daraufhin kündigte die Mieterin zum 30.06.1992. Ab dem 01.05.1993 wurden die Räume neu vermietet.

Der Vermieter erhob im Juni 1992 Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis nicht beendet sei. Die Mieterin berief sich auf das Sonderkündigungsrecht des § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Dieses sei durch die Klausel im Mietvertrag nicht wirksam abbedungen worden. Im weiteren Verfahren machte der Vermieter zusätzlich die Miete für Juli bis September 1992 geltend und beantragte die Verurteilung der Mieterin zur Zahlung.

Das Landgericht (LG) wies die Klage ab. Die fragliche Klausel sei gemäß § 9 AGBGB (heute und im Folgenden: § 307 BGB) unwirksam.

Auf die Berufung des Vermieters erklärte das Oberlandesgericht (OLG) den Feststellungsantrag wegen Weitervermietung für erledigt und verurteilte die Mieterin zur Zahlung der Miete für Juli bis September 1992. Das Sonderkündigungsrecht sei durch AGB abdingbar. Weitere Zahlungsansprüche lehnte das OLG ab, weil der Vermieter nicht dargelegt habe, dass eine Weitervermietung erst ab dem 01.05.1993 möglich war. Die Mieterin legte Revision ein und begehrte Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Die Entscheidung – Ist der Ausschluss des Kündigungsrechts durch AGB wegen verweigerter Untervermietung unwirksam?

Die Revision beim BGH hat Erfolg. Er hebt das Urteil auf und verweist es zurück zur erneuten Entscheidung.

Die Klausel halte einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand. An ihre Stelle trete die gesetzliche Regelung. Da der Mietvertrag die Untervermietung dem Grunde nach nicht ausschloss, sei gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich eine Untervermietung mit Erlaubnis des Vermieters möglich. Ob eine Untervermietung in AGB überhaupt wirksam vollständig ausgeschlossen werden könne, müsse hier nicht entschieden werden. Zu beurteilen sei allein der Fall, in dem die Untervermietung nicht ausgeschlossen ist, die Erteilung der Erlaubnis aber durch AGB faktisch in das freie Belieben des Vermieters gestellt wird.

Bei langfristigen Gewerberaummietverhältnissen treffe das Risiko geschäftlichen Erfolgs allein die Mietenden. Deren Interesse, unvorhergesehenen wirtschaftlichen Entwicklungen begegnen zu können, komme laut BGH erhebliches Gewicht zu. Durch die Möglichkeit der Untervermietung können Mietende Verluste, die wegen einer nicht mehr sinnvollen Nutzbarkeit der Räume drohen, abwenden oder abmildern. Die Interessen der Vermietenden werden zudem bereits durch die gesetzliche Regelung ausreichend geschützt: Sie können die Erlaubnis bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters verweigern und die Mietenden am Vertrag festhalten. Der BGH verwies hierbei auf seine frühere Rechtsprechung (s. BGH, Urteil vom 29.04.1992 – XII ZR 221/90), nach der er bereits Klauseln für bedenklich hielt, welche regeln, dass die Vermietenden unter keinen Umständen verpflichtet seien, von den Mietenden angebotene Nachmietende zu akzeptieren.

Das Berufungsgericht habe daher die Interessenlage unzutreffend bewertet, so der BGH. Das Interesse des Vermieters an der Erhaltung der Mietsache werde im Rahmen einer Untervermietung durch § 540 Abs. 2 BGB hinreichend geschützt, da hiernach Hauptmietende für das Verhalten von Untermietenden einzustehen haben. Dieses Interesse wiege nicht so schwer wie das Interesse der Mieterin, gravierende wirtschaftliche Nachteile, bis hin zur Gefährdung ihrer geschäftlichen Existenz, durch Untervermietung abzuwenden.

Ausschluss des § 540 Abs. 1 S. 2 BGB durch AGB ist eine unangemessene Benachteiligung Mietender

Im Gewerberaummietrecht ist die Untervermietung grundsätzlich zulässig, wenn auch nur mit Erlaubnis der Vermietenden. Mietende dürfen daher berechtigterweise erwarten, dass ihnen diese Erlaubnis erteilt wird, sofern keine sachlichen Gründe entgegenstehen. Würde die Erteilung der Erlaubnis aber, wie hier durch AGB, sanktionslos in das freie Ermessen der Vermietenden gestellt, müssten Mietende auch willkürliche Entscheidungen hinnehmen. Zudem bestünde die Gefahr, dass Vermietende die Erlaubnis von zusätzlichen Vorteilen abhängig machen, auf die sie keinen Anspruch haben, so der BGH. Dies würde zu einer erheblichen Schlechterstellung der Mietenden gegenüber der gesetzlichen Regelung führen. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB gewährleiste auch im Gewerberaummietrecht einen ausgewogenen Interessenausgleich, der durch den Ausschluss des Sonderkündigungsrechts in AGB zum Nachteil der Mietenden empfindlich gestört würde.

Soll dieses Kündigungsrecht ausnahmsweise abbedungen werden, könne dies nur durch Individualvereinbarung erfolgen, nicht aber durch für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsklauseln (AGB), deren Tragweite selbst im Geschäftsverkehr nicht immer überblickt werde. Die Klausel benachteilige die Mieterin daher unangemessen und sei gemäß § 307 BGB unwirksam.

Im vorliegenden Fall stehe allerdings noch nicht fest, ob der Vermieter überhaupt als Verwender der AGB angesehen werden könne, so der BGH. Die Unterlagen waren durch einen Makler übermittelt worden. Ob sie aus der Sphäre des Vermieters oder der Mieterin stammten, sei offen. Dies müsse noch vom Berufungsgericht geklärt werden. Erst danach könne entschieden werden, ob sich die Mieterin überhaupt auf den Schutz des § 307 BGB berufen kann und ihre Kündigung danach wirklich wirksam war.

Praxistipp – Lassen Sie sich vor Abschluss eines Gewerbemietvertrags beraten

Der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB ist in AGB unwirksam, kann jedoch im Rahmen einer echten Individualvereinbarung zulässig vereinbart werden. Im Wohnraummietrecht gelten demgegenüber strengere Schutzmechanismen zugunsten der Mietenden. Der Beitrag zur Untervermietung im Wohnraummietrecht bietet einen Überblick.

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1. Wann ist ein Gewerberaummieter zur Kündigung bei verweigerter Zustimmung zur Untervermietung berechtigt? Dieses Urteil des BGH gibt Aufschluss.
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