Untervermietung im Wohnraummietrecht – Grundlagen und Voraussetzungen

Die Untervermietung ist für viele Mietende eine wichtige Möglichkeit, die Mietkosten zu senken oder die Lebenssituationen flexibel zu gestalten. Doch was ist rechtlich erlaubt – und wann besteht sogar ein Anspruch auf Erlaubnis? In diesem ersten Beitrag unserer Serie geben wir Ihnen einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen der Untervermietung im Wohnraummietrecht. Im zweiten Teil erfahren Sie, wann die Untervermietung für Vermietende unzumutbar ist und ob sie eine höhere Miete verlangen dürfen. Teil 3 widmet sich schließlich den wichtigsten Praxisfragen – von der Verweigerung über den Widerruf bis hin zu Schäden und Haftung.

Die gesetzlichen Grundlagen

Die Untervermietung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, vorrangig in § 540 BGB, ergänzt durch § 553 BGB für Wohnraummietverhältnisse. § 540 BGB besagt, dass Mietende ihre Wohnung grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis der Vermietenden an Dritte überlassen, also untervermieten dürfen. § 553 BGB schafft jedoch eine Ausnahme für Wohnraum: Hier haben Mietende einen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung, wenn sie einen Teil ihrer Wohnung einem Dritten zum selbständigen Gebrauch überlassen möchten.

Konkretisiert sind diese Voraussetzungen in § 553 Abs. 1 BGB:

1. Es muss ein berechtigtes Interesse der Mietenden bestehen.
2. Dieses Interesse darf erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.
3. Untervermietet werden darf nur ein Teil der Wohnung.
4. Zur Gebrauchsüberlassung.
5. Es dürfen keine entgegenstehenden Interessen der Vermietenden vorliegen, wodurch ihnen die Untervermietung nicht zugemutet werden kann.

Zusätzlich erlaubt § 553 Abs. 2 BGB, die Miete bei Untervermietung zu erhöhen, wenn eine Überlassung ohne angemessene Mietanpassung für die Vermietenden nicht zuzumuten wäre.

1.      Entstehen eines berechtigten Interesses der Mietenden

Ein Anspruch auf Untervermietung setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Ein bloßer Wunsch, einen Dritten aufzunehmen, genügt nicht. Vielmehr müssen die Mietenden die konkreten Umstände darlegen, die ein solches Interesse begründen.

Berechtigtes Interesse ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse Mietender von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann wirtschaftlicher, persönlicher oder familiärer Natur sein. Die folgenden Beispiele geben dabei einen kurzen Überblick, wann die Rechtsprechung ein solches berechtigtes Interesse angenommen hat:

2.      Nach Abschluss des Mietvertrages

Das berechtigte Interesse darf zudem erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Diese Regel soll verhindern, dass Mietende bereits vor Vertragsschluss bestehende Untervermietungsinteressen verschweigen und dadurch die vertraglich vereinbarte Nutzung umgehen. Ein latent vorhandenes Interesse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kann jedoch ausreichen. (LG Berlin, Urteil vom 30.06.2022 – 67 S 35/22; BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17).

3.      Einen Teil des Wohnraums

§ 553 Abs. 1 BGB erlaubt grundsätzlich nur die Untervermietung eines Teils der Wohnung. Der BGH (BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13) hat klargestellt, dass Mietende dabei zur Untervermietung des überwiegenden Teils der Wohnung berechtigt sind. Bei einer größeren Wohnung müssen sie allerdings mindestens ein Zimmer behalten, beispielsweise zur Aufbewahrung von Möbeln oder für Urlaubsaufenthalte. Kein Anspruch besteht demnach auf Genehmigung der Untervermietung der gesamten Wohnung (LG Berlin, Beschluss vom 09.09.2019 – 64 T 65/19). In diesen Fällen bleibt den Mietenden allein die Möglichkeit, die Vermietenden um eine freiwillige Zustimmung zur Untervermietung der gesamten Wohnung zu bitten.

4.      Zur Gebrauchsüberlassung

Die Gebrauchsüberlassung kann sowohl in Form eines selbständigen Mitgebrauchs als auch als unselbständiger Mitgebrauch erfolgen. Das bedeutet: Dritte dürfen die Wohnung entweder eigenständig neben den Hauptmietenden nutzen oder sie gemeinsam mit diesen bewohnen. In der Praxis kann das so ausgestaltet sein, dass bestimmte Räume (z. B. ein Zimmer) ausschließlich dem Dritten überlassen werden, während andere Bereiche – wie Küche oder Bad – weiterhin gemeinsam mit den Hauptmietenden genutzt werden.

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Sie möchten mehr erfahren über die Rechte von Vermietenden bei der Untervermietung und wann Mietzuschläge gerechtfertigt sind? Dann lohnt sich ein Blick auf den zweiten Beitrag dieser Serie. Praxisnahe Antworten zu wichtigen Fragen rund um die Untervermietung finden Sie im dritten Teil.