Untervermietung im Wohnraummietrecht – Die wichtigsten Fragen

Nachdem wir uns im ersten Teil dieser Serie zur Untervermietung im Wohnraummietrecht mit den rechtlichen Grundlagen und im zweiten Teil mit der Zumutbarkeit, möglichen Mietzuschlägen und dem Antrag auf Untervermietung beschäftigt haben, geht es nun um die wichtigsten Fragen und deren Beantwortung: Wann dürfen Vermietende die Untervermietung verweigern? Was passiert, wenn ohne Zustimmung untervermietet wird? Welche Rechte und Pflichten haben Untermietende – und welche Folgen drohen bei Schäden oder einer Kündigung des Hauptmietvertrags?

Wann können Vermietende die Untervermietung verweigern?

Vermietende dürfen die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn ein rechtlich anerkannter Grund vorliegt. Ein solcher Grund kann etwa dann gegeben sein, wenn die Wohnung durch die Aufnahme weiterer Personen überbelegt wäre. Nach der Rechtsprechung ist in der Regel von einer Überbelegung auszugehen, wenn mehr als eine Person pro Zimmer in der Wohnung leben soll.

Ein weiterer Verweigerungsgrund besteht, wenn der geplante Untermietvertrag gegen die Mietpreisbremse verstößt. Das ist dann der Fall, wenn die vereinbarte Untermiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschreitet. Das LG Berlin (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 – 65 S 221/21) hat klargestellt, dass eine solche überhöhte Miete gegen die geltende Rechts- und Sozialordnung verstößt und die Vermietenden deshalb nicht verpflichtet sind, die Untervermietung zu genehmigen.

Zur Überprüfung, ob die verlangte Untermiete tatsächlich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben liegt, dürfen die Vermietenden sich den Untermietvertrag vorlegen lassen. Das AG München (AG München, Endurteil vom 13.10.2021 – 417 C 7060/21) hat bestätigt, dass eine solche Einsicht zulässig ist, wenn es darum geht, die Angemessenheit der Untermiete zu prüfen.

Muss die Ablehnung der Erlaubnis zur Untervermietung durch die Vermietenden begründet werden?

Grundsätzlich müssen Vermietende eine Ablehnung nicht von sich aus erläutern. Auf Nachfrage der Mietenden sind sie aber verpflichtet, Gründe zu nennen, damit diese prüfen können, ob die Verweigerung rechtmäßig ist. In der Praxis ist es daher sinnvoll, die Ablehnung stets ausreichend zu begründen.

Kann die Untermieterlaubnis befristet erteilt werden?

Eine Befristung ist nur möglich, wenn bereits feststeht, dass das berechtigte Interesse an der Untervermietung zu einem bestimmten Zeitpunkt entfällt (z. B. befristeter Auslandsaufenthalt oder Suche von Angehörigen nach einer Wohnung). Besteht dagegen kein feststehender Endtermin, zu dem das Interesse entfällt, ist die Erlaubnis unbefristet zu erteilen. Eine generelle Befristung ist nicht zulässig.

Kann eine einmal erteilte Untermieterlaubnis nachträglich widerrufen werden?

Eine einmal erteilte Untermieterlaubnis kann von den Vermietenden nicht beliebig zurückgenommen werden. Ein allgemeines, uneingeschränktes Widerrufsrecht besteht nicht. Vielmehr ist ein Widerruf nur in bestimmten Fällen möglich.

Nach der Rechtsprechung des LG Berlin (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017 – 65 S 285/16) kommt ein Widerruf dann in Betracht, wenn

1. die Möglichkeit zum Widerruf ausdrücklich vorbehalten wurde, oder
2. ein wichtiger Grund vorliegt, der es den Vermietenden unzumutbar macht, an der Genehmigung festzuhalten.

Ein „wichtiger Grund“ muss dabei nicht so schwerwiegend sein, wie bei einer Kündigung des gesamten Mietvertrags. Vielmehr ist entscheidend, ob die konkrete Art der Nutzung noch von der ursprünglich erteilten Erlaubnis gedeckt ist.

Wann liegt keine echte, erlaubnispflichtige Untervermietung vor?

Nicht jede Überlassung von Wohnraum an Dritte stellt eine erlaubnispflichtige Untervermietung im Sinne des § 553 BGB dar. In bestimmten Fällen sind die Mietenden daher gar nicht verpflichtet, die Zustimmung der Vermietenden einzuholen.

So ist beispielsweise die Aufnahme naher Familienangehöriger privilegiert: Zieht der Ehepartner oder die Ehepartnerin, eigene Kinder oder Stiefkinder, Eltern oder Schwiegereltern in die Wohnung, liegt keine echte Untervermietung vor. Gleiches gilt für den dauerhaften Einzug von Hausangestellten oder Pflegepersonen. Hier greift der besondere Schutz familiärer Bindungen. Eine Zustimmung der Vermietenden ist nicht erforderlich.

Auch bei Besuch handelt es sich nicht um eine Untervermietung. Gäste dürfen sich bis zu sechs Wochen in der Wohnung aufhalten, ohne dass die Vermietenden einzuschalten sind. Erst wenn ein Aufenthalt länger dauert, sind die Mietenden verpflichtet, die Vermietenden darüber zu informieren.

Welche Ansprüche haben die Mietenden, wenn die Vermietenden die Genehmigung der Untervermietung zu Unrecht verweigern?

Vermietende gehen ein erhebliches Risiko ein, wenn sie die Erlaubnis zur Untervermietung ohne berechtigten Grund verweigern. Denn die Mietenden haben in diesem Fall nicht nur das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).  Sie haben auch einen Anspruch auf Schadensersatz. Entgeht ihnen durch die unberechtigte Verweigerung Untermiete, können sie die entgangenen Einnahmen ersetzt verlangen. Dies hat der BGH (BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13) bestätigt. Auch jüngere Entscheidungen, etwa des AG München (AG München, Urteil vom 08.12.2021 – 14 S 8944/21) und des LG Berlin (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 – 64 S 270/22) bestätigen diese Linie: Vermietende müssen danach für den Mietausfallschaden in voller Höhe aufkommen, wenn sie die Zustimmung unberechtigt verweigern.

Was gilt bei unberechtigter Untervermietung?

Wenn Mietende ohne erforderliche Zustimmung untervermieten, kann das schwerwiegende Konsequenzen haben. In diesem Fall haben Vermietende grundsätzlich das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Allerdings schreibt § 543 Abs. 3 BGB vor, dass vor einer solchen Kündigung in der Regel zunächst eine Abmahnung erfolgen muss. Die Vermietenden müssen den Mietenden also Gelegenheit geben, die Pflichtverletzung zu beenden, bevor sie zur Kündigung greifen dürfen (AG München, Endurteil vom 13.10.2021 – 417 C 7060/21).

Was gilt, wenn die Mietenden zwar berechtigt untervermieten, jedoch ohne die Zustimmung der Vermietenden?

Auch wenn Mietende grundsätzlich einen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung haben, bedeutet das nicht, dass sie einfach ohne Zustimmung untervermieten dürfen. Tun sie es trotzdem, verstoßen sie gegen ihre vertraglichen Pflichten und das wiederum berechtigt die Vermietenden zur Kündigung. Der BGH (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10) hat jedoch entschieden, dass Vermietende dann nicht wegen unberechtigter Untervermietung kündigen dürfen, wenn sie ihrerseits pflichtwidrig gehandelt haben. Etwa indem sie die Zustimmung grundlos verweigert oder auf einen Antrag gar nicht reagiert haben. Täuschen Mietende die Vermietenden jedoch über Art oder Umfang der Untervermietung, kann dies sehr wohl eine Kündigung rechtfertigen.

Zudem hat die Rechtsprechung klargestellt, dass eine jahrelange Duldung der Untervermietung durch die Vermietenden dazu führen kann, dass sie sich später nicht plötzlich auf eine Pflichtverletzung berufen können. Das gilt insbesondere dann, wenn den Mietenden nach dem Vertrag von vornherein ein Recht zur Untervermietung zustand (LG Berlin, Urteil vom 11.10.2022 – 67 S 111/22).

Was muss im Untermietvertrag stehen?

Wenn die Vermietenden ihre Zustimmung zur Untervermietung erteilen, schließen die Hauptmietenden und die Untermietenden einen eigenständigen Mietvertrag ab. Die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts gelten dabei auch für den Untermietvertrag. Dieser sollte klar und eindeutig regeln, welche Räume überlassen werden, wie hoch die Miete ist und welche Nebenkosten zu zahlen sind.

Außerdem gilt: Der Untermietvertrag darf nicht über die Befugnisse der Hauptmietenden hinausgehen. Das bedeutet: Wenn die Hauptmietenden nur einen Teil der Wohnung überlassen dürfen, dann darf der Vertrag sich auch nur auf diesen Teil beziehen.

Grundsätzlich sollten sich die Mietenden bei einer Untervermietung vergegenwärtigen, dass sie sich in die Position von Vermietenden begeben. Denn ihre potenziellen Untermietenden sind durch das deutsche Mietrecht stark geschützt. Daher sollten sich die Mietenden auch genau überlegen, mit wem sie einen Untermietvertrag abschließen wollen.

Was gilt, wenn die Untermietenden Schäden in der Wohnung verursachen?

Die Hauptmietenden bleiben Vertragspartner ihrer Vermietenden. Das bedeutet: Für Schäden, die durch Untermietende verursacht werden, haften die Hauptmietenden den Vermietenden gegenüber vollumfänglich. Die Hauptmietenden müssen gegenüber den Vermietenden also beispielsweise für Reparaturkosten aufkommen. Sie können diese dann wiederum im Innenverhältnis von den Untermietenden als Schadensersatz verlangen. Es ist daher ratsam, dass auch Hauptmietende von den Untermietenden stets zur Sicherheit eine Kaution verlangen.

Die Vermietenden haben hingegen keinen direkten Anspruch gegen die Untermietenden, da kein Vertragsverhältnis zwischen ihnen besteht. Lediglich im Ausnahmefall, etwa bei einer Sachbeschädigung (gemäß § 823 BGB), können sie unmittelbar gegen die Untermietenden vorgehen.

Was bedeutet es für die Untermietenden, wenn die Vermietenden das Mietverhältnis mit den Mietenden kündigen?

Endet das Hauptmietverhältnis, endet automatisch auch das Untermietverhältnis. Das Gesetz ordnet in § 546 Abs. 2 BGB ausdrücklich an, dass die Untermietenden verpflichtet sind, die Räume an die Vermietenden herauszugeben.

Das bedeutet: Die Untermietenden genießen keinen besonderen Bestandsschutz. Selbst wenn der Untermietvertrag noch eine längere Laufzeit vorsieht, müssen sie die Wohnung räumen, sobald das Hauptmietverhältnis endet.

Wichtig ist daher für Untermietende, sich der Abhängigkeit ihres Vertrags bewusst zu sein. Da Hauptmietende jedoch gegenüber den Untermietenden auf Vertragserfüllung haften, stehen diesen, wenn der Hauptmietvertrag endet, unter Umständen Gewährleistungsansprüche zu.

Ist eine Untervermietung an Touristen möglich?

Ein Sonderfall ist die Untervermietung an Touristen oder die zeitweise Überlassung der Wohnung über Plattformen wie Airbnb. Hier wird von der Rechtsprechung besonders streng geprüft, ob dies vom Mietvertrag und von der erteilten Erlaubnis gedeckt ist.

Der BGH (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13) hat klargestellt, dass eine einmal erteilte Untermieterlaubnis nicht automatisch auch die kurzfristige, wechselnde Überlassung an Touristen umfasst. Vermietende können in solchen Fällen die Unterlassung verlangen und im Wiederholungsfall sogar kündigen.

Auch kommunale Vorschriften spielen hier eine Rolle: In vielen Städten gilt ein Zweckentfremdungsverbot, das die Vermietung an Touristen ohne Genehmigung untersagt. Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis über Plattformen anbietet, riskiert daher nicht nur mietrechtliche, sondern auch ordnungsrechtliche Konsequenzen.

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Zur Vertiefung empfehlen wir unseren Teil 1 zur Untervermietung im Wohnraummietrecht, in dem die rechtlichen Grundlagen und Voraussetzungen der Untervermietung näher beleuchtet werden. Der zweite Beitrag behandelt die Zumutbarkeit für Vermietende, mögliche Mietzuschläge und wichtige Anforderungen an den Antrag.