Verweigerung des Zutritts kann Kündigung rechtfertigen

In Mietverhältnissen kommt es immer wieder vor, dass Vermietende Zugang zur Wohnung benötigen, etwa für Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen. Kommen Mietende ihrer Pflicht zur Duldung eines solchen Zutritts nicht nach, stellt sich die Frage, welche Konsequenzen dies nach sich ziehen kann. Das Amtsgericht (AG) Fürstenfeldbruck hatte nun über die folgende Frage zu entscheiden: Kann die Verweigerung des Zutritts zu einer Wohnung eine Kündigung durch die Vermietenden rechtfertigen?

Der Ausgangsstreit – Mieter verweigert mehrfach den Zutritt zur Wohnung

Die Parteien waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Wegen wiederholter Zutrittsverweigerung kündigte der Vermieter nach vorherigen erfolglosen Abmahnungen mit Schreiben vom 28.06.2023 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Mit Schreiben vom 22.07.2024 versuchte der Vermieter erneut erfolglos Zutritt zur Wohnung zu erlangen. Am 06.08.2024 kündigte er erneut fristlos, hilfsweise ordentlich.

Schließlich klagte der Vermieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Zur Begründung führte er an, er sei aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, die Fenster in der Wohnung auszutauschen. Hierfür benötige er Zutritt zur Wohnung. Zudem sei der Mieter am 17.04.2024 über die Notwendigkeit einer unverzüglichen Reparatur infolge eines Wasserschadens informiert worden. Seit Februar habe der Mieter jedoch den Zutritt verweigert, obwohl ein berechtigtes Interesse des Vermieters bestehe.

Die Entscheidung – Kann die Verweigerung des Zutritts zu einer Wohnung die Kündigung durch die Vermietenden rechtfertigen?

Die zulässige Klage ist begründet, so das AG Fürstenfeldbruck. Dem Vermieter stand ein Zutritts-/Besichtigungsrecht zu, abgeleitet aus der Notwendigkeit des Fensteraustauschs und der Behebung des Wasserschadens. Dieses habe der Mieter verletzt. Er sei trotz wiederholter Aufforderungen darlegungs- und beweisfällig geblieben, wann und wem er Zugang zur Wohnung gewährt habe, so das AG.

Stattdessen habe der Mieter geltend gemacht, die Wohnung sei derart zugestellt, dass ein Fensteraustausch unmöglich sei, weshalb er keine Termine vereinbart habe. Zudem habe er selbst eingeräumt, dass die Badezimmerarmatur erneuert werden müsse, da diese tropfe. All das begründet laut AG bereits ein berechtigtes Zutrittsinteresse des Vermieters.

Der Mieter bestreitet zudem den Wasserschaden, was im Widerspruch zu Feststellungen einer Fachfirma stehe. Diese habe in der Wohnung unter der des Mieters Feuchtigkeitsschäden in der Form von Verfärbungen und Farbablösungen an der Decke des Badezimmers festgestellt, so das AG. Dass das Schadenszentrum sich im Badezimmer des Mieters befindet, konnte mit Thermografie und Feuchtigkeitsmessungen festgestellt werden. Die Firma empfahl daher insbesondere den Austausch von Armaturen sowie die Austrocknung der durchfeuchteten Bereiche. Zudem konnte der Mieter im Rahmen seiner Anhörung einen Schimmelbefall seiner Wohnung nicht ausschließen und räumte Feuchtigkeit ebenso wie länger zurückliegenden Schimmelbefall in Küche und Arbeitszimmer ein. Er selbst ging dabei nicht nachvollziehbar davon aus, dass es hier keiner weiteren Maßnahme bedürfe. Dies zu bewerten sei laut AG jedoch nicht Aufgabe des Mieters, sondern des Vermieters sowie von diesem eingeschalteten Fachpersonen. Auch hieraus lasse sich das Zutrittsrecht ableiten.

Die wiederholte und beharrliche Zutrittsverweigerung zur Mietwohnung trotz mehrfacher Abmahnungen rechtfertige mit Blick auf die berechtigten Interessen des Vermieters die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, so das AG. Es bestehe zudem kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund unbilliger Härte gemäß § 574 BGB. Der Mieter habe keine Atteste oder sonstigen Nachweise vorgelegt, aus denen sich eine konkrete Umzugsunfähigkeit ergebe. Allgemeine Hinweise auf gesundheitliche Einschränkungen reichten hierfür nicht aus. Allein das Alter des Mieters spreche nicht für die Räumungsunfähigkeit. Gleiches gelte für die Angaben, er sei „gesundheitlich erheblich beeinträchtigt“ und nach Schlaganfall „in seiner Beweglichkeit deutlich reduziert“. Diese seien laut AG unsubstantiiert. Der Mieter hätte hier konkret zu etwaigen medizinischen Gründen und deren konkreten Auswirkungen auf die Umzugsfähigkeit vortragen müssen.

Praxistipp – Kein anlassloses Besichtigungsrecht Vermietender

Ein allgemeines Besichtigungsrecht Vermietender besteht nicht. Zutritt darf nur bei berechtigtem Interesse verlangt werden. Liegt ein konkreter Anlass vor, etwa wie hier ein Wasserschaden oder notwendige Sanierungsarbeiten, sind Mietende jedoch verpflichtet, den Zutritt zu gewähren. Allerdings müssen Vermietende die Besichtigung in der Regel rechtzeitig ankündigen und begründen.

Eine beharrliche Verweigerung des Zutritts kann eine Kündigung rechtfertigen. Vermietende sind in solchen Fällen nicht gezwungen, zunächst auf Duldung zu klagen. Bei Zweifeln, ob in Ihrem Fall ein Zutrittsrecht besteht oder eine Kündigung wirksam ist: Lassen Sie sich rechtsanwaltlich beraten.

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1. Einen Überblick über das Thema Besichtigungs-/Zutrittsrecht Vermietender finden Sie hier.
2. Besteht ein Recht Vermietender zur Besichtigung ohne konkreten Anlass? Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) gibt Aufschluss.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.