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Was sind fachgerechte Schönheitsreparaturen?

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Landgericht Berlin // 65 S 264/20

Wenn es um Schönheitsreparaturen geht, stellen sich den Parteien eine Reihe von Fragen. Ist die in dem Mietvertrag enthaltene Klausel wirksam? Wenn ja, wie sind dann die Schönheitsreparaturen durchzuführen? Das Landgericht Berlin hat jetzt zu der Frage Stellung genommen, was fachgerechte Schönheitsreparaturen sind.

Der Ausgangsstreit – Schadensersatzansprüche der Vermieterin, da die Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht durchgeführt worden seien

Die Parteien waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. In dem Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übergebürdet. Nach Beendigung des Mietvertrages und Rückgabe der Wohnung machte die Vermieterin gegen die Mieter Schadensersatzansprüche geltend. Sie war der Ansicht, dass die von den Mietern durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht durchgeführt wurden.

Die Vermieterin klagte auf Zahlung von 1.354,03 €. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen.

Was sind fachgerechte Schönheitsreparaturen?

Die Entscheidung – Was sind fachgerechte Schönheitsreparaturen?

Das Landgericht bestätigt das erstinstanzliche Urteil. Es nimmt im Rahmen der Urteilsbegründung dazu Stellung, wann Schönheitsreparaturen fachgerecht durchgeführt worden sind.

Die Mieter hatten durch Zeugenbeweis nachgewiesen, dass sie in der Wohnung vor Auszug Malerarbeiten durchgeführt haben. Die Vermieterin war der Ansicht, dass die Arbeiten nicht dem Anspruch eines Fachhandwerkes genügen würden. Dabei ging auch das Landgericht davon aus, dass die Wände und Decken in einem Teil der Wohnung teilweise schattig gestrichen waren. Es vertritt aber die Ansicht, dass dies dem Anspruch an Schönheitsreparaturen, die von Mietern durchgeführt werden, genügt.

Mieter schuldet die Ausführung von Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte

Dabei sei eine fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht mit der Ausführung in Fachhandwerkerqualität gleichzusetzen. Der sei schließlich berechtigt, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung auszuführen. Dies sei Voraussetzung dafür, dass man aufgrund einer seit langem bestehenden Verkehrssitte überhaupt eine formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen zulässt. Dabei gilt nach § 243 Abs. 1 BGB, dass der Mieter die Leistung in mittlerer Art und Güte schuldet. Dabei sei ausreichend, dass Schönheitsreparaturen keine auffallenden Mängel aufweisen. Sie müssen daher nicht den Qualitätsansprüchen eines Malers genügen.

Weiter sei zu berücksichtigen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch allgemeine Geschäftsbedingungen dann scheitert, wenn die Wohnung unrenoviert oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand war. Im Gegenzug müsste es dann aber auch ausreichend sein, wenn die Räume bei Rückgabe an den Vermieter den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung hinterlassen.

Praxistipp – Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln ist häufig umstritten

Das Thema Schönheitsreparaturen bleibt spannend. Zum Teil wird ja vertreten, dass eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter überhaupt nicht möglich sei. Das Urteil der 65. Kammer des Landgerichts, die grundsätzlich eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässt, beschränkt jetzt den Umfang des Anspruchs des Vermieters an die Qualität der Schönheitsreparaturen.

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  1. Weitere spannende Beiträge zum Thema Schönheitsreparaturen finden Sie hier.
  2. Zum Beitrag: Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln?
  3. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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