Endreinigung und Schönheitsreparaturen

Nach dem Gesetz ist die Instandhaltung der Mietsache grundsätzlich Sache der Vermietenden (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Davon zu unterscheiden sind Obhutspflichten der Mietenden, zu denen es gehört, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Darüber hinaus können Vermietende verschiedene Pflichten aus dem Mietverhältnis, wie etwa die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder die Durchführung einer End- bzw. Grundreinigung vertraglich auf die Mietenden übertragen. Diese Regelungen sind jedoch unwirksam, wenn sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbart sind und als solche die Mietenden unangemessen benachteiligen. Vermietende berufen sich in diesen Fällen häufig darauf, es handele sich nicht um AGB, sondern um individuell ausgehandelte Vertragsbedingungen, die einer Inhaltskontrolle entzogen seien (§§ 305 ff. BGB).

Doch wann liegt tatsächlich eine Individualvereinbarung vor und wann eine AGB? Und wann benachteiligen Klauseln zu Endreinigung und Schönheitsreparaturen die Mietenden unangemessen? Und in welchem Umfang können Mietende über ihre gesetzliche Pflicht zur besenreinen Rückgabe hinaus zur Reinigung verpflichtet werden? Mit diesen Fragen befasste sich das Landgericht (LG) Berlin.

Der Ausgangsstreit – Streit über Wirksamkeit von Klauseln zu Endreinigung und Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses

Die Parteien waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im April 2017 kam es zwischen ihnen zum Streit über die Rückgewähr der gemeinsam von den Mietern geleisteten Kaution. Die Mieter erhoben schließlich Klage.

Das Amtsgericht verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung der Kaution. Zur Begründung führte es aus, dass die als AGB in den Mietvertrag aufgenommenen Schönheitsreparatur-, Quotenabgeltungs- und Reinigungsklauseln unwirksam seien.

Gegen dieses Urteil legte die Vermieterin Berufung ein. Sie machte geltend, die streitgegenständliche Schönheitsreparaturklausel sei nicht als AGB, sondern als Individualvereinbarung wirksam. Zum Ausgleich für die Überbürdung der Schönheitsreparaturen sei sie den Mietern in den Vertragsverhandlungen erheblich entgegengekommen, indem sie, wie im Mietvertrag vermerkt, eine ursprünglich vorgesehene Mindestlaufzeit mit Kündigungsausschluss verkürzt habe.

Die Entscheidung – Wann sind Klauseln zu Endreinigung und Schönheitsreparaturen wirksam?

Die Berufung ist unbegründet, so das LG Berlin. Den Mietern stehe der fällige Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in voller Höhe zu. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei nicht durch die Aufrechnung mit Gegenansprüchen der Vermieterin gemäß § 389 BGB erloschen.

Bei den vertraglichen Klauseln handele es sich um AGB im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Diese seien gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da sie die Mieter unangemessen benachteiligten. Individualvereinbarungen liegen nicht vor. Zwar könnten auch vorformulierte Klauseln des Verwenders im Einzelfall Gegenstand individueller Abreden sein, wenn sie tatsächlich im Einzelnen ausgehandelt wurden, so das LG Berlin. Ein „Aushandeln“ im Rechtssinne setze jedoch voraus, dass der Verwender den in seinen AGB enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt ernsthaft zur Disposition stellt und seinem Vertragspartner wirkliche Gestaltungsspielräume einräumt. Er müsse sich deutlich und ernsthaft zu inhaltlichen Änderungen einzelner Klauseln bereit erklären.

Derartige Umstände habe die Vermieterin laut LG Berlin nicht dargelegt. Sie berief sich lediglich darauf, die Mindestlaufzeit auf Wunsch der Mieter verkürzt zu haben. Dies reiche nach Auffassung des Gerichts jedoch nicht aus, um von einer Individualvereinbarung bezüglich der Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln auszugehen. Denn allein die Aufnahme einer den Mietern günstigen Regelung ändere nichts an der nachteiligen Wirkung der übrigen Klauseln. Der gesetzesfremde Kern der Schönheitsreparaturregelung sei den Mietern gerade nicht zur Disposition gestellt worden. Sowohl die Quotenabgeltungsklausel als auch die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen hielten daher der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.

Quotenabgeltungsklausel für die prozentuale Übernahme von Schönheitsreparaturen ist unwirksam

Die Quotenabgeltungsklausel, wonach die Mietenden bei Auszug je nach Dauer des Mietverhältnisses einen Anteil der Kosten für die Schönheitsreparaturen schulden, benachteilige die Mieter unangemessen, da ihnen keine realistische Einschätzung der auf sie zukommenden Kosten möglich sei. Ein Anspruch der Vermieterin auf Zahlung anteiliger Schönheitsreparaturkosten bei Auszug bestehe daher nicht.

Starke Verengung der Gestaltungsfreiheit der Mieter bei Übernahme von Malerarbeiten ist unwirksam

Auch die aufgrund der Schönheitsreparaturklausel geltend gemachten Malerkosten seien nicht ersatzfähig, so das LG Berlin. Die formularvertragliche Vorgabe, Wände und Decken „in dem ursprünglichen Weißton (beim Vermieter zu erfragen)“ zu streichen, schränke die Gestaltungsfreiheit der Mieter unangemessen ein. Die Beschränkung auf exakt den bei Einzug vorhandenen Weißton, noch dazu „beim Vermieter zu erfragen“, sei unzulässig. Eine solche Einengung führe zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt. Auch dann, wenn die Wohnung bei Mietbeginn frisch weiß gestrichen übergeben worden sei.

Klausel zu Endreinigung ist unwirksam

Hinsichtlich der Reinigungspflichten stellte das LG Berlin klar, dass zwischen der gesetzlich geschuldeten Rückgabe in besenreinem Zustand und der formularmäßigen Auferlegung weitergehender Reinigungspflichten zu unterscheiden ist. Mietende seien Rahmen ihrer Obhutspflichten verpflichtet, die Wohnung bei Rückgabe besenrein zu überlassen. Dies umfasse laut LG Berlin lediglich die übliche Reinigung des sich während der Mietzeit ansammelnden Schmutzes sowie die Entfernung grober Verunreinigungen.

Vorliegend hatten die Parteien jedoch eine darüber hinausgehende Reinigungspflicht vereinbart. Danach sollte die Wohnung in „gereinigtem Zustand (dazu gehören gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden sowie entkalkte Armaturen etc.)“ zurückgegeben werden. Diese Klausel halte der Inhaltskontrolle des § 307 BGB nicht stand.

Zum einen verstoße sie gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zum anderen erfasse sie nach kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge, die über die geschuldete besenreine Rückgabe hinausgingen und einer umfassenden End- bzw. Grundreinigung gleichkämen, so das LG Berlin. Dadurch würden die Rechte der Mieter aus § 538 BGB ohne Ausgleich eingeschränkt. Eine wirksame individuelle Vereinbarung, die eine solche weitergehende Reinigungspflicht rechtfertigen könnte, liege nicht vor.

Praxistipp – Lassen Sie Ihre Schönheitsreparaturklausel rechtsanwaltlich überprüfen

Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln ist höchst umstritten. Lassen Sie sich daher rechtzeitig rechtsanwaltlich beraten. Auch Gerichte entscheiden hier nicht selten uneinheitlich. Maßgeblich ist stets der konkrete Einzelfall. Wie das Urteil zeigt, ist insbesondere die Abgrenzung zwischen AGB und Individualvereinbarung konfliktträchtig. Eine Individualvereinbarung unterliegt nicht der strengen AGB-Kontrolle.

Zudem weist das Gericht darauf hin, dass auch formularmäßig vereinbarte Untermietzuschläge gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 553 Abs. 2 BGB verstoßen können. Eine pauschale Erhöhung allein wegen der Untervermietung ist unzulässig. Maßgeblich ist allein die Zumutbarkeit im Einzelfall. § 553 Abs. 3 BGB stellt zudem klar, dass hiervon nicht zum Nachteil der Mietenden abgewichen werden darf. Vertiefende Informationen zur Untervermietung in der Wohnraummiete finden Sie in diesem Beitrag.

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1. Wie können sich Mietende nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen Forderungen der Vermietenden wehren? In diesem Beitrag finden Sie erste Informationen.
2. Wann ist eine Wohnung besenrein? Ein Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf gibt Aufschluss.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.