Muss Makler die Zahlung durch Verkäufer nachweisen?

Durch die Reform des Maklerrechts 2020 wurden unter anderem Verbraucher beim Kauf einer Immobilie von den Kosten des Maklers entlastet. So besagt die Neuregelung des § 656c BGB, dass ein Makler, welcher sich von einer Partei eines Kaufvertrags eine Maklercourtage versprechen lässt, die jeweils andere Parteien in gleicher Höhe zu verpflichten hat. Wenn ein Makler also unentgeltlich für eine Partei tätig wird, kann er auch mit der anderen Partei keine Courtage vereinbaren.

Doch was gilt, wenn ein Makler mit den Käufern eine Maklercourtage vereinbart hat, diese jedoch bezweifeln, dass eine gleichlautende Regelung auch mit den Verkäufern besteht? Muss ein Makler dann die Zahlung der Maklercourtage durch die Verkäufer nachweisen? Hierzu hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden.

Der Ausgangsstreit – Maklerin legt den Käufern keinen Zahlungsnachweis für die vom Verkäufer gezahlte Maklercourtage vor

Die Käufer erwarben ein mit Doppelhaushälfte bebautes Grundstück. Der Verkäufer hatte zuvor die Maklerin mit der Suche nach Kaufinteressenten für das Grundstück beauftragt. Am 16.09.2021 erfolgte der Abschluss einer Courtagevereinbarung zwischen den Käufern und der Maklerin. Am 14.10.2021 stellte die Maklerin den beiden Käufern, den Bedingungen der Courtagevereinbarung entsprechend, eine Bruttocourtage in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises von 180.000,00 €, also 6.426,00 € in Rechnung. Die Käufer zahlten diesen Betrag durch Überweisung vom 25.11.2021.

Mit E-Mail vom 24.02.2022 forderten die Käufer die Maklerin auf, ihnen nachzuweisen, dass der Verkäufer der Maklerin ebenfalls eine Courtage in Höhe von 3,57 % gezahlt habe. Die Maklerin antwortete, dass sie versichere, mit dem Verkäufer eine Courtage in gleicher Höhe vereinbart zu haben. Sie könne aber wegen Datenschutz- und Verschwiegenheitspflichten keinen Maklervertrag oder Zahlungsnachweis vorlegen. Daraufhin forderten die Käufer die Maklerin zur Rückzahlung der von ihnen geleisteten Courtage auf. Dieser Aufforderung kam die Maklerin nicht nach.

Die Käufer erhoben schließlich Klage. Sie beantragten erstinstanzlich die Rückzahlung der Maklercourtage sowie vorgerichtlicher Kosten. Die Maklerin sei um die von ihnen gezahlte Courtage zu Unrecht bereichert. Sie sei zudem für einen wirksamen Maklerlohnanspruch nach § 656c BGB darlegungs- und beweisbelastet. Die Käufer gehen davon aus, dass die Maklerin dem Verkäufer entweder keine Courtage in Rechnung gestellt oder ihm die Zahlung später erlassen habe.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Käufer hätten den ihnen obliegenden Beweis, dass die Beklagte um die von ihnen gezahlte Courtage zu Unrecht bereichert sei, nicht erbracht. Die Käufer legten daraufhin Berufung ein.

Die Entscheidung – Muss ein Makler die Zahlung der Maklercourtage durch die Verkäufer nachweisen?

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, so das OLG. Ausführungen des Landgerichts zur Beweislast seien zutreffend.

Der Ausgangspunkt hierfür seien die allgemeinen Beweislastregeln zu § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB. Danach haben die Anspruchsteller, also hier die Käufer, die Voraussetzungen für das Bestehen des fehlenden Rechtsgrundes zu beweisen.

Auch vor dem Hintergrund der Neuregelung des § 656c BGB habe die Maklerin hier nicht ausnahmsweise das Bestehen des Rechtsgrundes zu beweisen oder werde hier ausnahmsweise eine Unwirksamkeit des Maklervertrages gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB vermutet. Weder im Wortlaut noch in der Systematik der Neuregelung finde sich ein Anhaltspunkt dafür, dass die Maklerin die volle Darlegungs- und Beweislast treffe, so das OLG. Die vorliegende Beweislastverteilung entspreche dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers.

Da das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes vorsehe, verbleibe es bei dem Grundsatz, dass jede Seite die ihr günstigen Tatsachen zu beweisen hat. Derjenige, der die Unwirksamkeit des Maklervertrages nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB behauptet, müsse demnach die Verletzung nach Abs. 1 Satz 1 oder Abs. 1 Satz 2 darlegen und nachweisen.

Makler hat nur Auskunftspflicht, keine Beweislast

Die Maklerin treffe nur eine sekundäre Darlegungslast, so das OLG. Diese lasse sich aus den allgemeinen Regeln, insbesondere den Vorgaben von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB oder aus einer Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB ableiten. Voraussetzung für das Vorliegen einer solchen ist, dass die primär darlegungsbelastete Partei die maßgeblichen Umstände weder kennt, noch im Rahmen ihrer Möglichkeiten in Erfahrung bringen kann und andererseits die andere Partei über entsprechende Kenntnisse verfügt bzw. sich diese Kenntnisse durch zumutbare Nachforschungen aneignen kann.

Im vorliegenden Fall sei die Maklerin der ihr obliegenden sekundären Darlegungslast nachgekommen, indem sie Auskunft erteilte, so das OLG.

Eine über eine solche Auskunftspflicht hinausgehende Pflicht zur Vorlage des Maklervertrages zu Lasten des Maklers könne jedoch nicht angenommen werden. Sie lasse sich weder der Regelung des § 656c BGB entnehmen, noch ergebe sie sich aus der sekundären Darlegungslast. Eine Vorlagepflicht würde zu weit gehen, da sie einer Beweislastumkehr nahezu gleichkomme.

Und auch die Pflicht zur Vorlage eines Zahlungsnachweises, der eher bedeutsam wäre als die Vorlage des Vertrags, wäre laut OLG nicht mit der gesetzgeberischen Wertung zu vereinbaren. Diese habe einen Nachweis einer Maklerlohnzahlung gegenüber dem Maklerkunden ausdrücklich in den Überwälzungsfällen des § 656d BGB, nicht aber in den Doppeltätigkeitsfällen des § 656c BGB vorgesehen.

Praxistipp – Lassen Sie sich rechtsanwaltlich beraten

Die Reform des Maklerrechts 2020 sollte Verbraucher beim Immobilienkauf von den Maklerkosten entlasten. Dies führt aber, wie das Urteil zeigt, nicht zu einer Beweislastumkehr bei § 656c BGB. Die Käufer tragen die Beweislast, die Makler trifft allein eine Auskunftspflicht.

Darüber hinaus kann es sich jedoch je nach Einzelfall für Käufer lohnen, die Verwirkung der Maklercourtage zu prüfen, insbesondere bei Fehlinformationen des Maklers. Lassen Sie sich hierzu rechtsanwaltlich beraten.

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1. Einen Überblick über die Reform des Maklerrechts 2020 erhalten Sie hier.
2. Wann führen Fehlinformationen des Maklers zur Verwirkung der Maklercourtage? Ein Beschluss des OLG Koblenz gibt Aufschluss.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.