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Ansprüche des Mieters wegen Flächenabweichung

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Amtsgericht Frankfurt a.M. // 33 C 864/17

In einer Entscheidung vom 31.08.2017 legt das Amtsgericht Frankfurt am Main dar, welche Forderungen Mieter haben, wenn in der Vergangenheit die Nettokaltmiete anhand einer fehlerhaften Fläche erhöht wurde. Nach dieser Entscheidung können Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung von Miete wegen einer Flächenabweichung selbst bei geringen Abweichungen bestehen; jedenfalls dann, wenn der Mieter nach Vertragsschluss auf Grundlage der fehlerhaften Flächenangabe einem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hat.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 1987 miteinander verbunden. In dem Vertrag war keine Wohnfläche genannt. In den Jahren 2011 und 2015 haben die Vermieter die Miete erhöht und dabei eine Fläche von 58 m² angegeben. Der Mieter stimmte zu und leistete in der Zeit von Dezember 2011 bis Dezember 2015 eine Nettomiete von 284,89 € und ab Januar 2016 eine Nettomiete von 327,39 €.

Im Jahr 2016 überprüfte der Mieter die Wohnfläche. Er stellte fest, dass diese lediglich 37 m² beträgt. Letztlich lag die von dem Mieter geleistete Miete immer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, selbst wenn man zur Berechnung eine Fläche von 37 m2 zugrunde legt. Mit seiner Klage verlangte der Mieter Rückzahlung der seit Dezember 2011 überbezahlten Miete. Er vertrat die Ansicht, dass die Miete aufgrund der Flächenabweichung um 36 % zu mindern war.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat die Klage abgewiesen. Nach seiner Ansicht hat der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung. Eine Minderung der Miete sei ausgeschlossen, da kein Mangel der Mietsache vorlag.

In dem Mietvertrag selber war keine Fläche vereinbart, deshalb konnte auch nicht von einer vereinbarten Fläche abgewichen werden. Die Mieterhöhungsverlangen führen nicht zu einer nachträglichen Vereinbarung über die Mietfläche. Eine Mieterhöhung ändere nur die Mietzahlungsverpflichtung und nicht den Vertragsgegenstand.

Allerdings, so das Amtsgericht weiter, muss die fehlerhafte Flächenangabe der Mieterhöhung mit Hilfe der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage korrigiert werden. Der Mieter kann den sich auf die nicht vorhandene Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung „zurückverlangen“. Es erfolgt dann nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB eine Anpassung der Miete anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße. Grundsätzlich kann also ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Miete wegen Flächenabweichung selbst bei einer kleinen Abweichung bestehen.

In dem hier entschiedenen Fall steht einem solchen Anspruch aber entgegen, dass auch bei einer Wohnungsgröße von 37 m² die von dem Vermieter verlangte Miete nach dem Mietspiegel angemessen war. Deshalb kommt hier eine Anpassung über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht in Betracht.

Praxistipp

In dem konkreten Fall hat der Mieter die Klage zwar verloren, die Entscheidung verdeutlicht aber, welches Potential für Mieter in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) steckt, nach der eine Mieterhöhung immer nach der tatsächlichen Fläche vorzunehmen ist (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Vor der Entscheidung des BGH waren Flächenabweichungen immer nur dann interessant, wenn die tatsächliche Fläche von der vertraglich vereinbarten um mehr als 10 % abwich. Bei einer geringeren Abweichung sollte es keine Ansprüche und Rechte des Mieters geben. Im konkreten Fall: wenn das Amtsgericht einen Mangel der Mietsache angenommen hätte, wäre die Miete „einfach“ um monatlich 36 % zu mindern. Die Minderung entspricht dem Verhältnis, in dem sich vereinbarte und tatsächlich vorhandene Fläche unterscheiden.

Aber: Theoretisch käme jetzt die Anpassung aufgrund der fehlerhaften Flächenangaben in dem Mieterhöhungsverlangen in Betracht. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter mit seinen Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel vollständig ausgeschöpft hat. Auch wenn die Parteien eine Mietfläche nicht konkret vereinbart haben oder diese unter der Grenze von 10 + % liegt, kann ein Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Miete bestehen. Vermieter sollten spätestens jetzt vor Abschluss neuer Mietverträge die Wohnfläche ausmessen. Neben der Gefahr, mit hohen Nachforderungen von Mieten konfrontiert zu werden, kann es zu erheblichen Problemen bei Modernisierungsmieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen kommen.

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  1. In dem Beitrag Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters erkläre ich als Rechtsanwalt für Mietrecht, welche Ansprüche Sie als Mieter bei einer Flächenabweichung geltend machen können.
  2. Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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