Tod im Heim – Mietvertragsende?

Tod im Heim – Mietvertragsende? Bedeutet der Tod eines Mieters im
Heim das Ende des Mietvertrages, wenn Kinder und Erben vorhanden
sind?

Mit dieser Frage hatte sich das Landgericht zu beschäftigen (LG Berlin, Urteil v. 4.7.2023,
Az.: 67 S 20/23).

Zunächst ging es um die Frage, ob das Mietverhältnis mit den Kindern, die vor dem Umzug
ins Heim mit dem Erblasser einen gemeinsamen Haushalt geführt hatten, fortgesetzt wird.

Das Gericht verneinte einen Eintritt in das Mietverhältnis infolge der temporär ausgeübten
gemeinsamen Haushaltsführung mit dem Mieter. Diese gemeinsame Haushaltsführung endet
mit dem Umzug des Mieters in ein Pflegewohnheim. Daher sei die gesetzliche Voraussetzung
für einen Übergang des Mietverhältnisses infolge gemeinsamer Haushaltsführung gemäß
§ 563 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht mehr erfüllt. Es kommt also nicht darauf an, ob der Mieter
freiweillig oder unfreiwillig (oft wird das Argument vorgebracht „aber er wollte ja gar nicht
in das Heim!“) ausgezogen ist.

Damit ist die Prüfung aber nicht zu Ende:

Damit kam die Vorschrift des § 564 BGB zur Anwendung, wonach das Mietverhältnis im Fall
des Todes des Mieters auf die Erben übergeht.

In dem Fall steht dem Vermieter gemäß § 564 Satz 2 BGB nach dem Tod des Mieters innerhalb
eines Monats ein Kündigungsrecht gegenüber den Erben zu.

Dabei muss die Kündigung gegenüber allen Erben erklärt werden

Da der Vermieter es versäumt hatte, auch der Schwester, also der zweiten Erbin, gegenüber
die Kündigung des Mietvertrages zu erklären, sei die Kündigung nicht wirksam geworden.
Die Vorschrift des § 564 BGB setzt voraus, dass eine Kündigung gegenüber sämtlichen
Miterben erfolgt.

Sie sehen, es gibt insbesondere im zweiten Fall durchaus Fallstricke und die Zeit läuft!
Es empfiehlt sich, bei derart komplexen Gemengelagen einen Rechtsanwalt zu
beauftragen, der sich zügig einen Überblick verschafft und zeitnah die notwendigen
Schritte (zur Erbenermittlung…) einleitet.