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Minderungs- und Aufrechnungsverbot im Gewerberaum

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Bundesgerichtshof // XII ZR 30/15

Mit Urteil vom 06.04.2016 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Klausel eines Gewerberaummietvertrages für unwirksam erklärt, nach der der Mieter nicht gegen die Miete aufrechnen darf, wenn seine Forderung nicht aus dem Mietverhältnis stammt. Die Entscheidung zeigt, wann ein zu weitreichendes Minderungs- und Aufrechnungsverbot im Gewerberaum unwirksam sein kann.

Der Ausgangsstreit

Die Mieterin hatte gegenüber dem Vermieter die Miete für die Monate Januar bis Juli 2009 gemindert. Kurz vor Eintritt der Verjährung machte die Vermieterin die Forderung für die nicht gezahlte Miete gerichtlich geltend. Sie berief sich insbesondere auf § 8 des Mietvertrages, der wie folgt lautete:

„Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.

Die Erstattung etwaiger im Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis erfolgt in monatlichen Teilbeträgen, die 30% der jeweiligen Monatsmiete nicht übersteigen dürfen.“

Der überwiegende Teil der Klausel ist inzwischen in Gewerberaummietverträgen üblich. Mit ihr wird das Recht zur Minderung zunächst und das Recht zur Zurückbehaltung insgesamt ausgeschlossen. Um eine Minderung durchzusetzen, muss der Mieter die Miete dann unter Vorbehalt leisten und später die aufgrund der Minderung eigentlich zu viel geleistete Miete einklagen.

Besonders in dem zu entscheidenden Fall ist, dass die Klausel im letzten Teil des ersten Absatzes die Möglichkeit zur Aufrechnung auf Forderungen aus dem Mietverhältnis beschränkt. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass der Mieter mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen, in keinem Fall aufrechnen darf. Also selbst dann nicht, wenn die Forderung unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif ist.

Das Amtsgericht hatte der Klage der Vermieterin stattgegeben. Das Landgericht bestätigte in der Berufung das erstinstanzliche Urteil. Beide Gerichte sind von der Wirksamkeit der Klausel ausgegangen.

Die Entscheidung

Der BGH hebt die beiden Entscheidungen auf und verweist den Rechtsstreit zurück an das Landgericht. Er begründet seine Entscheidung damit, dass das Aufrechnungs- und Minderungsverbot des § 8 Mietvertrag unwirksam ist. Ein zu weitreichendes Minderungs- und Aufrechnungsverbot kann man auch im Gewerberaum nicht wirksam durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbaren.

In § 309 Nr. 3 BGB ist geregelt, dass AGB, die ein Verbot der Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen vorsieht, unwirksam ist. Die Regelung ist aber zunächst nicht direkt auf Verträge unter Unternehmern anwendbar. Gem. § 310 Abs. 1 S. 1 BGB ist § 309 BGB auf Verträge mit Unternehmern nicht anwendbar.

Der BGH hat aber bereits entschieden, dass die Grundgedanken der Regelung des § 309 BGB auch bei Unternehmergeschäften zu beachten sind. Eine erhebliche Verkürzung der Rechte gegenüber einem Geschäftspartner kann diesen entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Über die in § 307 BGB normierten allgemeinen Regelungen zur Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei einer solchen unangemessenen Benachteiligung ist die Unwirksamkeit der Einschränkung der Aufrechnung auch im unternehmerischen Geschäftsverkehr zu beachten.

Praxistipp

Neuere Gewerberaummietverträge sehen nahezu sämtlich ein Verbot der Aufrechnung und der Minderung vor. Eine abschließende Entscheidung des Bundesgerichtshofs, ob formularmäßig das Recht zur Minderung ausgeschlossen werden kann, steht aber noch aus.

Derzeit kann man von der Wirksamkeit einer solchen Regelung ausgehen. Der BGH hat im Zusammenhang mit solchen Regelungen schon mehrfach auf § 536 Abs. 4 BGB verwiesen. Demnach darf das Minderungsrecht des Mieters alleine im Wohnraummietrecht nicht abgeändert werden. Hieraus folge im Umkehrschluss, so der BGH, dass ein Abweichen in der Geschäftsraummiete möglich sein soll.

Als Mieter sollte man sich bei Abschluss eines Gewerberaummietvertrages der eventuell schwerwiegenden Konsequenzen einer solchen Klausel bewusst sein.

Ist die Klausel wirksam, muss man selbst bei offensichtlichem Mangel die Miete zunächst weiter in voller Höhe leisten, wenn der Vermieter einem keine angemessene Minderung zusteht oder aus anderen Gründen die direkte Umsetzung der Minderung verweigert. Bis zur rechtskräftigen Entscheidung eines Gerichts muss man dann diese Miete aus einem eventuell erheblich verminderten Umsatz zahlen, da man ansonsten die Kündigung des Mietvertrages riskiert.

Alternativ besteht für den Mieter nach Fristsetzung oder Abmahnung die Möglichkeit der fristlosen Kündigung des Mietvertrages (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB) . Das damit verbundene Risiko bei Unwirksamkeit der Kündigung – insb. Leistung der Miete bis zum Ende der Mietzeit, wenn der Vermieter keinen Nachmieter findet – wird aber der Großteil aller Mieter scheuen. Wenn man für die Existenzgründung ein Darlehen aufgenommen hat und die Darlehensraten aus dem Umsatz des Geschäftes leisten will, kommt diese Option eher nicht in Betracht.

Vermieter sollten sich bewusst sein, dass ein zu weitreichendes Minderungs- und Aufrechnungsverbot im Gewerberaum zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen kann.

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  1. Weshalb man einen Gewerberaummietvertrag vor Abschluss durch einen spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen sollte, erkläre ich in dem Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss.
  2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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