Kann man gleichzeitig ordentlich und fristlos kündigen?

Nachdem bereits die 67. Kammer des LG Berlin die Anforderungen an die zusätzlich zur außerordentlich fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs verschärft hat (LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 125/16), erklärt jetzt die 66. Kammer des Landgerichts, dass eine solche Kündigung stets unwirksam ist. Die Entscheidung beschäftigt sich mit der Frage, ob es überhaupt möglich ist, gleichzeitig ordentlich und außerordentlich fristlos zu kündigen.

Der Ausgangsstreit – Vermieter kündigt fristlos und vorsorglich ordentlich wegen Zahlungsverzug

Die Parteien des Rechtsstreits sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Der Mieter leistete die Miete für die Monate Juni und Juli 2016 nicht, was einen Mietrückstand von 500,30 € zur Folge hatte. Mit Schreiben ihres Rechtsanwalts vom 11.07.2016 ließen die Vermieter – wie üblich – das Mietverhältnis zum einen außerordentlich fristlos sowie zum anderen vorsorglich hilfsweise fristgemäß und ordentlich wegen Zahlungsverzugs kündigen.

Der Mieter glich den gesamten Zahlungsrückstand noch innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB aus. Die Vermieter hielten trotzdem an der Räumungsklage fest und begründeten diese, nachdem die Kündigungsfrist der ordentlichen Kündigung abgelaufen war, eben mit der ordentlichen Kündigung.

Das Amtsgericht hatte, der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgend, der Klage der Vermieter stattgegeben (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04).

Die Entscheidung – Man kann nicht gleichzeitig ordentlich und fristlos kündigen

Das Landgericht hebt die Entscheidung des Amtsgerichts auf und weist die Räumungsklage der Vermieter ab. Nach der Entscheidung des LG Berlin kann man nicht gleichzeitig ordentlich und fristlos kündigen.

Nach Ansicht der 66. Kammer des Landgerichts Berlin greift die vorsorglich hilfsweise ausgesprochene fristgerechte ordentliche Kündigung aufgrund der wirksamen außerordentlich fristlosen Kündigung nicht. Das Gericht begründet seine Ansicht damit, dass die außerordentlich fristlose Kündigung das Mietverhältnis unmittelbar beendet. Wenn diese außerordentlich fristlose Kündigung wirksam ist, besteht zum Zeitpunkt der Erklärung der ordentlichen Kündigung kein Mietverhältnis mehr, das durch die ordentliche Kündigung beendet werden kann.

Die Schonfristzahlung führe nicht dazu, dass das Mietverhältnis vom Zeitpunkt der außerordentlich fristlosen Kündigung fortgesetzt wird, so das Landgericht. Vielmehr wird es mit der Leistung der Schonfristzahlung wieder aufgenommen. Da es also zum Zeitpunkt der Erklärung der ordentlich fristgemäßen Kündigung gar kein Mietverhältnis gab, das gekündigt werden konnte, ist die Kündigung demzufolge nicht wirksam.

Praxistipp – Unterschiedliche Rechtsprechung der verschiedenen Berufungskammern des LG Berlin

Bislang gab es am Landgericht Berlin vier Berufungskammern für das Mietrecht (die 63., 64., 65. und 67. Kammer des Landgerichts). Hiervon sind insbesondere die 63. Kammer und die 67. Kammer als besonders meinungsfreudig aufgefallen. Die Rechtsprechung der Kammern unterscheidet sich teilweise deutlich.

Zum März 2017 wurde jetzt die 66. Kammer als Ausgliederung aus der 65. Kammer des Landgerichts neu geschaffen. Das vorliegende Urteil stammt von dieser 66. Kammer und nimmt zu der Frage, ob das Mietverhältnis bei einer Zahlungsverzugskündigung und Ausgleich des Mietrückstands innerhalb der Schonfrist durch die gleichzeitig erklärte ordentlich fristgemäße Kündigung doch nicht beendet wird, einen vollkommen neuen Standpunkt ein.

Die 66. Kammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Es bleibt abzuwarten, ob die Vermieter Revision gegen das Urteil einlegen und, sollte dies geschehen, wie der Bundesgerichtshof entscheidet.

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1. Update: Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung aufgehoben (BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17)
2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
3. In dem Beitrag Wegen Mietschulden gekündigt, was tun? gebe ich als Rechtsanwalt für Mietrecht Praxistipps, wie Mieter mit Kündigungen wegen Mietschulden umgehen sollten.