Die Mietpreisbremse aus Vermietersicht

Die Mietpreisbremse aus Vermietersicht – wie hoch darf die Miete sein?

1. Ausgangsformel

Sofern die Mietpreisbremse auf Ihre Wohnung Anwendung findet, so gilt die Grundregel,
dass Sie 10% auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen dürfen.

2. Möblierungszuschlag

Ob mit der Möblierung ein eigener Teilmarkt eröffnet wird, ist umstritten, auf jeden
Fall kann ein Möblierungszuschlag erhoben werden, nach der Formel des Berliner
Landerichts sind dies 2% des Zeitwertes der Möblierung bei Mietvetragsbeginn.

Für WG-Zimmer soll ein Teilmarkt jedenfalls nicht eröffnet werden, so das
Landgericht, bei Wohngemeinschaften stellt sich die spannende Frage,
in welchem Umfang die Gemeinschaftsflächen mitgezählt werden dürfen.

3. Modernisierungszuschlag

Auch wenn die vom Vermieter vorgenommenen Arbeiten nicht so umfangreich
sind, dass damit eine Ausnahme von der Mietpreisbremse erreicht wird, so
sollte aber geprüft werden, ob ein Modernisierungszuschlag in Betracht kommt:

Hat der Vermieter während des vorherigen Mietverhältnisses modernisiert,
die Mieterhöhung aber nicht geltend gemacht, oder modernisiert der Vermieter
zwischen Beendigung des bisherigen und Abschluss des neuen Mietverhältnisses,
dann gilt: Der Vermieter darf die ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht
modernisierte Wohnung plus 10 Prozent fordern zuzüglich des Betrages der
modernisierungsbedingten Mieterhöhung. Bei Modernisierungen ab 1.1.2019
„nur“ noch 8 Prozent sowie Kappungsgrenzen von 2,00 bzw. 3,00 Euro.

4. Teilgewerblichkeit

Die Möglichkeit, einen Teil der Räume (unter 49%, sonst Zweckentfremdung)
als stilles Gewerbe zu vermieten, besteht immer noch, aber es gibt Recht-
sprechung, die diese Vorgehensweise nur dann als zulässig im Sinne einer
Ausnahme ansehen, wenn der Mietpartei tatsächlich mehr ermöglicht wird,
als ohnehin schon zulässig.

5. Keller und/oder Garten/Garage etc. separat vermieten

Im Einzelfall kann man prüfen, ob eine solche Vermietung sinnvoll ist.

6. Verhandeln

Wenn die Mietpartei die Miethöhe rügt, dann lohnt es sich oft, über
die Miethöhe zu verhandeln. Die Ergebnisse der Mietspiegelabfrage
sind ja oft nicht eindeutig, Gerichtsverfahren dauern lange und kosten
(viel) Geld und in einem laufenden Mietverhältnis scheuen viele
Mieter auch die gerichtliche Auseinandersetzung, wenn sich eine solche
vermeiden lässt. Möglicherweise können Sie als Vermieter auch dem
Mieter „etwas Gutes tun“ (z.B. neues Parkett) und dann selbst
steuerlich geltend machen? Und im Gegenzug kann es dann bei der
vereinbarten Miete bleiben oder diese wird nur etwas abgesenkt.

Man – dies gilt also für beide Seiten – befindet sich ja in einem laufenden
Mietverhältnis und insofern ist in der Regel allen Beteiligten daran
gelegen, hier keine Eskalation herbeizuführen, sondern möglichst
schnell eine für alle zufriedenstellende Lösung zu erreichen.

Gerne beraten wir Sie dazu und vertreten Sie auch außergerichtlich und
gerichtlich!