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Kündigung des Mieters wegen Schimmel

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Amtsgericht Hamburg-Wandsbek // 715 C 109/16

Mit Urteil vom 26.07.2016 hat das AG Hamburg-Wandsbek die Klage von Mietern abgewiesen, die von ihrem Vermieter die Rückzahlung überbezahlter Miete sowie der Mietkaution verlangt hatten. Das Urteil beschäftigt sich mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung des Mieters wegen Schimmel möglich ist.

Der Ausgangsstreit – Mieter erklären Kündigung wegen Schimmel

Die Parteien waren über einen Mietvertrag aus dem Juli 2015 verbunden. Die Wohnung lag im Souterrain des Hauses. In dem Mietvertrag war das Recht zur ordentlichen Kündigung beidseitig bis zum 15.08.2016 ausgeschlossen.

Zwei Wochen nach Mietbeginn zeigten sich in den Wohnzimmerecken oberhalb der Fußleisten dunkle Flecken. Die Mieter haben daraufhin die Luftfeuchtigkeit gemessen und kamen zu einem Wert von 80 %. Sie informierten die Vermieterin mit Schreiben vom 02.09.2015. Diese nahm am selben Tag den Mangel in Augenschein und vereinbarte Ortstermine mit Handwerkern für den 04.09.2015. Dies teilte sie den Mietern am 03.09.2015 mit.

Noch am selben Tag erklärten die Mieter die fristlose Kündigung des Mietvertrages zum 15.09.2015. Die Handwerker ließen sie nicht mehr in die Wohnung. Am 09.09.2015 wurde die Wohnung durch einen von den Mietern beauftragten Berater für Immobilien untersucht. Dieser kam zu dem Ergebnis, dass es sich um Kellerräume handelt, die als Wohnräume nicht vermietet werden durften. Außerdem stellte er Mängel an der Isolierung der Außenwände sowie den Fundamenten fest.

Die Mieter räumten die Wohnung zum 15.09.2015. Sie verlangten von der Vermieterin die hälftige Septembermiete, die Oktobermiete sowie die Mietkaution zurück. Die Vermieterin erklärte die Aufrechnung der Mietkaution mit den Mieten für die Monate November bis einschließlich zum 14.02.2016.

Kündigung des Mieters wegen Schimmel

Die Entscheidung – Wann ist eine Kündigung des Mieters wegen Schimmel möglich?

Das Amtsgericht weist die Klage zurück, die Mieter erhalten also nicht einmal die Kaution ausgezahlt. Die von den Mietern erklärte außerordentliche fristlose Kündigung ist nach Ansicht des Amtsgerichts nicht wirksam.

Gesetzliche Voraussetzungen einer außerordentlich fristlosen Kündigung wegen eines Mangels

Nach § 543 Abs.1 S.1, 2 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gem. § 543 Abs. 3 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, es sei denn, dies verspricht offensichtlich keinen Erfolg oder die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen und Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt.

Kein Recht zur Kündigung im hier zu entscheidenden Fall

Dass es sich bei den Räumen um Kellerräume handelt, die nach § 45 Abs. 5 HBauO nicht als Wohnung genutzt werden dürfen, stellt so lange keinen Mangel dar, bis die zuständige Behörde die Nutzung auch tatsächlich untersagt. Diese Tatsache begründet also keinen Mangel.

Dagegen sind Feuchtigkeit und Schimmel grundsätzlich Mängel der Mietsache. Allerdings hätten die Mieter der Vermieterin, bevor sie die außerordentlich fristlose Kündigung erklärten, zunächst eine Frist zur Abhilfe setzen oder abmahnen müssen. Durch ihr sofortiges Tätigwerden hatte die Vermieterin gezeigt, dass eine solche Fristsetzung eben nicht offensichtlich ohne Erfolg sein wird.

Eine gesundheitliche Gefährdung konnten die Mieter nicht darlegen.

Aus diesen Gründen scheitern die Mieter mit ihrer fristlosen Kündigung. Da das Recht zur ordentlichen Kündigung für ein Jahr wirksam ausgeschlossen war, waren sie in jedem Fall bis zum 14.02.2016 zur Leistung der Miete verpflichtet.

Praxistipp – Abmahnung vor außerordentlich fristloser Kündigung

Die außerordentliche fristlose Kündigung nach Fristsetzung oder Abmahnung ist eine Möglichkeit zum vorzeitigen Austritt aus einem für längere Zeit abgeschlossenen Mietverhältnis. Dies kann im Wohnraumietrecht interessant sein, wenn das Recht zur ordentlichen Kündigung wirksam beidseitig für einen bestimmten Zeitraum (nach dem BGH als Allgemeine Geschäftsbedingung bis zu 4 Jahre) ausgeschlossen wird. In dem hier entschiedenen Rechtsstreit fehlte es aber an der regelmäßig notwendigen Abmahnung des Vermieters. Außerordentlich fristlose Kündigungen ohne eine solche Abmahnung scheitern regelmäßig vor den Gerichten.

Vorsorglich hätten die Mieter sich noch darauf berufen müssen, dass sie erst nach Abschluss der Mängelbeseitigungsmaßnahmen zur Leistung der vollen Miete verpflichtet sind. Da hier wohl umfangreiche Sanierungsmaßnahmen notwendig waren, hätte diese hypothetische Minderung während der notwendigen Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu einer erheblichen Minderung der Miete geführt. Dies hätte den Schaden zumindest eingegrenzt.

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  1. In dem Beitrag Schimmel: Ansprüche und Rechte des Mieters erkläre ich, welche Ansprüche und Rechte Mieter zustehen, wenn sich in der gemieteten Immobilie Schimmel bildet.
  2. In dem Beitrag Kündigungsausschluss – Wie beende ich den Mietvertrag? finden Sie Tipps, wie Sie ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig beenden können.
  3. Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

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