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Miete sparen aufgrund von Flächenabweichungen

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum

In Zeiten schnell steigender Mieten müssen immer mehr Mieter darüber nachdenken, wie sie die Kosten für ihre Wohnung senken können. Die Mietpreisbremse ist nur für Neuanmietungen interessant und das Bundesverfassungsgericht überprüft sie derzeit auf ihre Verfassungsmäßigkeit. Eine aus meiner Sicht für Bestands-/Altmieter effektive, aber erstaunlich selten genutzte Möglichkeit Miete einzusparen, ist diese an die tatsächliche Größe der Wohnung anzupassen. Hier hat sich die Rechtsprechung in den letzten Jahren stark zu Gunsten der Mieter verändert. Dies wird von Mietern aber noch selten genutzt. Tatsächlich besteht für Mieter nicht selten aufgrund von Flächenabweichungen die Möglichkeit Miete zu sparen.

Flächenabweichung

Wir sprechen von einer „Flächenabweichung“, wenn die in dem Mietvertrag vereinbarte und die tatsächliche Fläche der Wohnung nicht übereinstimmen. Viele Mieträume haben nämlich die erstaunliche Eigenschaft, im Laufe ihrer Nutzung beständig zu wachsen. Flächenabweichungen sind daher nicht selten. Zumindest in Berlin besteht eine erhebliche Wahrscheinlichkeit, dass eine Vielzahl von Wohnungen von einer solchen Flächenabweichung betroffen sind.

Die 10+% Grenze bis 2015

Bis zum Jahr 2015 war eine solche Flächenabweichung eigentlich nur dann von Interesse, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% von der vereinbarten Fläche abweicht. Im Folgenden spreche ich dann von der „10+%-Grenze“. Seit dem Jahr 2004 (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03) ist es ständige Rechtsprechung des BGH, dass eine Flächenabweichung regelmäßig erst ab dieser Grenze einen Mangel darstellt.

Wenn diese 10+%-Grenze überschritten wird, hat der Mieter sämtliche Rechte aufgrund Mangels der Mietsache. Er kann daher die Miete anpassen (zunächst als Minderung) und darüber hinaus eine Reihe von weiteren Ansprüchen und Rechten durchsetzen. Hiermit beschäftige ich mich in meinem Beitrag „Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters“.

Allerdings war die Grenze von 10+% so hoch angesetzt, dass nur wenige Mieter von einer Flächenabweichung profitierten. Lag die Flächenabweichung unter dieser Grenze, konnte der Vermieter bislang sogar die Miete auf Grundlage der fehlerhaften Fläche erhöhen.

Die Rechtsprechungsänderung des Bundesgerichtshofs

Mit Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 folgte dann aber eine bedeutende Änderung in der Rechtsprechung des BGH. Diese ließ die Frage einer Flächenabweichung wieder für eine große Anzahl von Mietern bedeutsam werden. Konkret ging es um eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Hierzu zählen auch Mieterhöhungen nach dem Berliner Mietspiegel. Nach der neuen Entscheidung des BGH berechnet sich hier die zulässige Miete immer nach der tatsächlichen Fläche der Wohnung.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann, je nach Umfang der Flächenabweichung, dazu führen, dass man als Bestandsmieter die nächste Mieterhöhung mit einer Anpassung der Fläche quasi verrechnen kann. Weiter ist es aufgrund der Begründung des BGH sehr wahrscheinlich, dass auch die Betriebs- und Heizkosten nach der tatsächlichen Fläche der Wohnung zu berechnen sind.

Sind in Berlin ein Großteil der Balkone, Terrassen und Loggien mit zu viel Fläche berücksichtigt?

Gerade in Berlin gibt es eine große Zahl von Wohnungen, deren Mietverträge solche kleinen Flächenabweichungen aufweisen. Eventuell kann aufgrund dieser Entscheidung eine Flächenabweichung, die bislang unter 10+% lag, über diese Grenze gehoben werden.

Im Ergebnis hat die 18. Kammer des Landgerichts mit Urteil vom 17.01.2018 – 18 S 308/18 entschieden, dass für Wohnungen, die nach 2003 vermietet wurden und für die keine abweichende Berechnung vereinbart wurde, die Flächen von Balkonen, Loggien, Wintergärten und Terrassen entsprechend der Wohnflächenverordnung (§ 4 Nr. 4 WoFlV) regelmäßig nur mit 25% ihrer Fläche als Wohnfläche zu berücksichtigen sind. Für eine Anrechnung mit bis zu 50% ihrer Fläche trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.

Wie sich aus der Entscheidung selber ergibt, wurden in Berlin, wohl in fehlerhafter Anwendung geltenden Rechts, in einer sehr großen Anzahl von Fällen Balkone tatsächlich mit 50% ihrer Fläche der Wohnfläche zugerechnet. Gegen die Entscheidung der 18. Kammer wurde zwar Revision zum BGH eingelegt. Wird die Entscheidung nicht aufgehoben, könnten eine große Anzahl von Mietern in Berlin von den dann bestehenden Flächenabweichungen profitieren.

Update: Die Entscheidung der 18. Kammer wurde inzwischen durch den BGH bestätigt (BGH, Urteil vom 17.04.2019 – VIII ZR 33/18).

Kann man sogar die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Eine weitere Entscheidung des AG Frankfurt am Main aus dem Jahr 2017 (AG Frankfurt am Main, Urteil vom 31.08.2017 – 33 C 864/17) verdeutlicht, dass über die bloße Berücksichtigung bei der nächsten Mieterhöhung kleinere Flächenabweichungen für Mieter in Zukunft sogar noch weitergehend finanziell interessant sein können.

Die Entscheidung beschäftigt sich mit der Frage, wie man mit Mieterhöhungen aus der Vergangenheit umgeht, die auf zu großen Flächen beruhen. Nach Ansicht des Amtsgerichts wird nicht nur die neue Miete nach der richtigen Fläche berechnet. Hatte der Mieter in der Vergangenheit einer Mieterhöhung zugestimmt, der er aufgrund der geringeren Fläche nicht hätte zustimmen müssen, kann er die dann zu viel geleistete Miete aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zurückfordern.

Selbst wenn man diese weitreichende Forderung nicht umsetzen möchte, um das Mietverhältnis nicht zu sehr zu belasten, kann es sich anbieten, mit dem Vermieter über eine zeitweise Aussetzung weiterer Mieterhöhungen im Gegenzug zu einem Forderungsverzicht zu verhandeln.

Fazit

Aufgrund der oben dargestellten Entscheidungen besteht für eine erhebliche Anzahl von Mietern die Möglichkeit, jedenfalls zunächst Mieterhöhungen zu begrenzen. Eventuell stehen Mietern sogar erhebliche Forderungen auf Rückzahlung überbezahlter Miete gegen den Vermieter zu. Als Mieter sollte man sich daher die Zeit nehmen, zunächst einmal selbständig die Wohnung auszumessen. Kommt man zu dem Ergebnis, dass eine Flächenabweichung wahrscheinlich ist, sollte man sich im Anschluss durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht über seine Rechte beraten lassen.

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  1. Zur Online-Abfrage der Stadt Berlin zur Einordnung einer Wohnung in den Berliner  Mietspiegel.
  2. Weitere Urteilsbesprechungen zu Merkmalen nach dem Berliner Mietspiegel und einen allgemeinen Überblick zu der Online-Abfrage finden Sie in meinem Beitrag: Wie bestimme ich meine Miete nach dem Berliner Mietspiegel?
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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