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Wie bestimme ich meine Miete nach dem Berliner Mietspiegel?

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Beitrag

Sowohl bei der Frage, wie hoch darf die Miete erhöht werden, als auch bei der Überprüfung der Miete eines neu abgeschlossenen Mietvertrags nach der Mietpreisbremse bzw. der Bestimmung der Angebotsmiete ist es notwendig, die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel zu bestimmen. Mit diesem Beitrag möchte ich Mietern und Vermietern eine Hilfe bei der Anwendung der Online-Abfrage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geben. Wenn Sie hierzu Anregungen oder Fragen haben, kontaktieren Sie mich doch bitte, damit ich diese gegebenenfalls in den Beitrag einarbeiten kann.

Die Online-Abfrage des Berliner Senats finden Sie auf der Seite

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/.

Am Ende dieses Beitrages finden Sie dann noch Hinweise zu Urteilsbesprechungen zu einzelnen Merkmalen nach dem Berliner Mietspiegel.

Wohnadresse

Auf der Eingangsseite geben Sie die Adresse der Wohnung ein und müssen diese im Regelfall dann noch einmal genau bestimmen.

Fertigstellung des Wohnhauses und Wohnungsgröße

Anschließend fordert Sie die Seite auf den Zeitpunkt der Fertigstellung sowie die Größe Ihrer Wohnung einzugeben. Beide Informationen können Sie als Mieter im Regelfall dem letzten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters entnehmen (weshalb die Wohnungsgröße häufig kleiner anzusetzen wäre, habe ich in dem Beitrag Mieterhöhungen überprüfen, Miete sparen – auf die Fläche kommt es an! erklärt). Der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes findet sich auch im Energieausweis des Gebäudes, die Größe im Regelfall im Mietvertrag. Als Vermieter kann man diese Informationen bei der Verwalterin einholen.

Praxistipp: Für die Einordnung wird nach dem Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudeteils gefragt, in dem sich die angemietete Wohnung befindet. Deshalb kommt es bspw. bei einem auf ein älteres Gebäude aufgesetztes Dachgeschoss für die Dachgeschosswohnung/en auf das Jahr der Fertigstellung eben des Dachgeschosses an.

Zwischenergebnis und Ausstattungsmerkmale

Sie gelangen dann zum Zwischenergebnis. Hier müssen Sie, jedenfall bei Altbauten, noch die Wohnung anhand der Ausstattungsmerkmale einordnen. Die Abkürzung „SH“ steht hierbei für Sammelheizung und die Abkürzung „IWC“ für Innen-WC. Im Regelfall wird die Ausstattung mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC einschlägig sein (also Ausstattung: mit SH, Bad und IWC).

An dieser Stelle wird Ihnen bereits die Spanne der Mieten für das aufgrund Ihrer Angaben zugeordnete Mietspiegelfeld mitgeteilt. Als Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung zwischen 60 m² und 90 m² in einem zwischen 1919 und 1949 errichteten Gebäude in einer guten Wohnlage mit SH, Bad und IWC beträgt zwischen 5,52 €/m² und 9,20 €/m² jeweils im Monat. Der blau hervorgehobene Mittelwert, der von Ihnen angeklickt werden muss, beträgt im Beispiel 7,10 €/m² im Monat (Feld I 2 des Berliner Mietspiegels 2017).

Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung

Im Anschluss werden Sie von der Online-Abfrage durch ein Menü zu den wohnwerterhöhenden und den wohnwertmindernden Merkmalen nach dem Berliner Mietspiegel geführt. Hier sollten Sie versuchen, möglichst objektiv die einzelnen Merkmale zu bestimmen.

Wichtig ist hier folgendes: Bei der Ermittlung der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale ist mit wenigen Ausnahmen auf den „vertragsgerechten“ Zustand der Wohnung abzustellen. Das meint:

  1. Mängel werden nicht berücksichtigt. War bei Einzug ein Herd mit Backofen vorhanden, ist dieser aber defekt, ist das wohnwertmindernde Merkmal „Merkmalgruppe 2: Küche – „Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen“ nicht einschlägig. Sie müssen es also nicht ankreuzen. Als Mieter können Sie von dem Vermieter die Mängelbeseitigung verlangen. Die Miete ist bis zur Beseitigung des Mangels gemindert. Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mangel aber nicht relevant. Sie müssen sich also bei der Einordnung vorstellen, dass die Wohnung mängelfrei ist. Ausnahmen hiervon sind die Merkmale, bei denen Mängel direkt abgefragt werden, bspw. „Merkmalgruppe 4: Gebäude – Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“.
  2. Mietereinbauten werden nicht berücksichtigt. War die Wohnung bei Einzug ohne Küche und hat der Mieter eine Einbauküche eingebaut, ist das wohnwertmindernde Merkmal „Merkmalgruppe 2: Küche – keine Spüle“ einschlägig. Andererseits ist dieses Merkmal nicht gegeben, wenn bei Einzug eine Spüle vorhanden war, diese inzwischen aber im Keller steht, weil sich der Mieter seine eigene Einbauküche hat einbauen lassen, oder aber die Spüle zwar von dem Mieter eingebaut wurde, die Kosten hierfür aber der Vermieter getragen hat.

Wir werden am Ende dieses Artikels nach und nach einzelne wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale besprechen, bzw. auf Urteilsbesprechungen zu den Merkmalen hinweisen.

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Nettokaltmiete)

Je nachdem, welche wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale von Ihnen ausgewählt wurden, sind die einzelnen Merkmalgruppen als positiv oder negativ zu bewerten. Hierbei werden die einzelnen Merkmale (mit Ausnahme des Energieverbrauchs) gleichwertig gewichtet. Überwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale ist dieses positiv, überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale ist es negativ und sind gleichviele (oder gar keine) wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale vorhanden, ist die Merkmalgruppe neutral.

Sind die einzelnen Merkmalgruppen bestimmt, wird das Ergebnis der Einordnung ermittelt. Für jede positive Merkmalgruppe werden +20% gezählt, für jede negative -20% und neutrale Merkmalgruppen werden nicht bewertet. Die Prozentzahlen werden dann zusammengezählt. Folgende Beispiele:

Beispiel 1: Merkmalgruppe 1: Bad/WC +20%   Merkmalgruppe 2: Küche +20%   Merkmalgruppe 3: Wohnung neutral   Merkmalgruppe 4: Gebäude -20%   Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld neutral   Ergebnis +20%

Beispiel 2: Merkmalgruppe 1: Bad/WC -20%   Merkmalgruppe 2: Küche -20%   Merkmalgruppe 3: Wohnung -20%  Merkmalgruppe 4: Gebäude -20%   Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld +20%   Ergebnis -60%

Beispiel 3: Merkmalgruppe 1: Bad/WC+20%   Merkmalgruppe 2: Küche +20%   Merkmalgruppe 3: Wohnung +20%  Merkmalgruppe 4: Gebäude +20%   Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld +20%   Ergebnis +100%

Die ermittelten Prozente wirken sich wie folgt auf die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Zunächst muss die Differenz zwischen dem Mittelwert und (bei positiven Prozenten) dem Höchstwert oder (bei negativen Prozenten) dem Unterwert bestimmt werden. Im oben genannten Beispiel beträgt der Mittelwert 7,10 €/m², der Unterwert 5,52 €/m² und der Höchstwert 9,20 €/m². Die ermittelten Prozente beziehen werden dann von dem Differenzbetrag berechnet, also:

Beispiel 1: Mittelwert = 7,10 €/m²   Oberwert (hier relevant, da Ergebnis positiv) = 9,20 €/m²   Differenz Mittelwert/Oberwert = 2,10 €/m²   Ergebnis (s.o.) +20%   Prozentanteil der Differenz 2,10 €/m² x +20%   Aufschlag zum Mittelwert +0,42 €/m²   ortsübliche Vergleichsmiete 7,52 €/m² (=7,10 €/m² + 0,42 €/m²)

Beispiel 2: Mittelwert = 7,10 €/m²   Unterwert (hier relevant, da Ergebnis negativ) = 5,52 €/m²   Differenz Mittelwert/Unterwert = 1,58 €/m²   Ergebnis (s.o.) -60%   Prozentanteil der Differenz 1,58 €/m² x -60%   Abzug vom Mittelwert -0,95 €/m²   ortsübliche Vergleichsmiete 6,15 €/m² (=7,10 €/m² -0,95 €/m²)

Beispiel 3: Mittelwert = 7,10 €/m²   Oberwert (hier relevant, da Ergebnis positiv) = 9,20 €/m²   Differenz Mittelwert/Oberwert = 2,10 €/m²   Ergebnis (s.o.) +100%   Prozentanteil der Differenz 2,10 €/m² x 100%   Aufschlag zum Mittelwert +2,10 €/m²   ortsübliche Vergleichsmiete 9,20 €/m² (=7,10 €/m² + 2,10 €/m²)

Am Ende der Online-Abfrage wird Ihnen das Ergebnis dargestellt, einschließlich der Saldoberechnung und einer Erläuterung. Sehr hilfreich ist es, sich die Zusammenfassung anzeigen zu lassen (unter: > Zusammenfassung anzeigen) und auszudrucken oder als pdf zu speichern, da hier noch einmal die angewählten wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale zusammengefasst werden.

Kommt man als Mieter bei der Berechnung zu einer geringeren Mieterhöhung, als vom Vermieter verlangt, bietet es sich nach meiner Erfahrung an, auf der Grundlage der Zusammenfassung dem Vermieter die eigene Sichtweise zu erläutern und zu fragen, wie er zu der von ihm verlangten Miete gelangt ist.

Wichtig: Die Einordnung wird von der überwiegenden Anzahl der Gerichte einer Entscheidung zugrundgelegt. Die Gerichte können/müssen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete aber auch noch weitere Punkte berücksichtigen.

  1. Der Mietspiegel bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete zu einem bestimmten Stichtag (Mietspiegel 2017 = 01. September 2016). Veröffentlicht wird der Mietspiegel regelmäßig allerdings erst im Frühjahr des Folgejahres. Als Mieter ist man aber verpflichtet, einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zum Stichtag zuzustimmen. In dem Zeitraum zwischen Stichtag und Veröffentlichung des Mietspiegels kann man also nicht genau bestimmen, bis zu welcher Miete man zur Zustimmung verpflichtet ist. Angesichts der Entwicklung der Mieten kann man aber damit rechnen, dass die Miete des neuen Mietspiegels höher liegen wird.
  2. Selbst vor dem Stichtag soll es nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Ermessen des Richters liegen, ob er die Werte eines in der Zwischenzeit veröffentlichten neuen Mietspiegels als „Stichtagzuschlag“ berücksichtigt. Dies gilt, wenn mit dem neuen Mietspiegel „nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind“ (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15).
  3. Bereits in dem Berliner Mietspiegel wird erklärt, dass die Einordnung anhand von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen für das Gericht nicht bindend ist, sondern alleine eine Orientierungshilfe darstellt. Theoretisch kann das Gericht also noch weitere Merkmale als wohnwerterhöhend oder wohnwertmindernd berücksichtigen. Als Vermieter könnte man, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist und der Mieter bereits die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt hat, überlegen, dies bei der Höhe der Miete als wohnwerterhöhend einzubringen.

Sollten Sie sich mit Ihrem Vertragspartner nicht einigen oder möchten Sie von Beginn an rechtsanwaltlich vertreten werden, können Sie uns gerne kontaktieren.

 

Urteilsbesprechungen zu einzelnen Merkmalen

besonders lärmbelastete Lage

Lärmbelastete Lage und Citylage nach dem Berliner Mietspiegel 2017, Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 07.12.2017 – 210 C 286/17

 

Merkmalgruppe 1: Bad/WC – wohnwerterhöhend

Wandbekleidung und Bodenbelag hochwertig
Hochwertige Wand- und Bodenfliesen nach Mietspiegel, Landgericht Berlin, Urteil vom 21.09.2018 – 65 S 127/18

 

Merkmalgruppe 2: Küche – wohnwerterhöhend

„Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle
Eine vom Mieter gestellte Einbauküche bleibt bei der Miethöhe unberücksichtigt, BGH, Urteil vom 24.10.2018 – VIII ZR 52/18

 

Merkmalgruppe 3: Wohnung wohnwerterhöhend

Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung
Eine Nische erfüllt nicht das wohnwerterhöhende Merkmal Abstellkammer, Amtsgericht Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 08.05.2018 – 3 C 39/18
Eine Nische ist eine Abstellkammer, Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 13.04.2018 – 17 C 188/17
Eine Kammer ist vorhanden, wenn sie im Mietvertrag steht!, Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 04.06.2015 – 210 C 42/15

„Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
Ein Dielenfußboden ist kein hochwertiger Bodenbelag, Landgericht Berlin, Urteil vom 09.12.2011 – 63 S 220/11

 

Merkmalgruppe 4: Gebäude – wohnwerterhöhend

Abschließbarer leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes
Fünf Fahrradabstellplätze sind für Mehrfamilienhaus nicht ausreichend, Urteil vom 16.10.2018 – 67 S 150/18
Einfache Einstellbügel für Fahrräder sind nicht wohnwerterhöhend, Landgericht Berlin, Beschluss vom 05.07.2018 – 66 S 35/18

Überdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand des Gebäude (-teil-)s, in dem sich die Wohnung befndet (z.B. erneuerte Fassade, Dach)
Sanierung vor 10 Jahren erfüllt nicht das Merkmal des überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes, Landgericht Berlin, Urteil vom 14.02.2018 – 64 S 74/17

Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen
Sondermerkmal „Aufzug im Haus“ gilt auch für Wohnungen im EG, Landgericht Berlin, Beschluss vom 18.07.2016 – 18 S 73/16

 

Merkmalgruppe 4: Gebäude – wohnwertmindernd

keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück
Fahrradabstellmöglichkeit erfordert separate Fläche, Landgericht Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19

 

Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld wohnwerterhöhend

Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten)
Friedrichshain und Kreuzberg sind keine bevorzugte Citylage, Amtsgericht Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 08.05.2018 – 13 C 431/17
„Lärmbelastete Lage und Citylage nach dem Berliner Mietspiegel 2017, Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 07.12.2017 – 210 C 286/17
Landgericht Berlin entscheidet zur bevorzugten Citylage, Landgericht Berlin, Urteil vom 09.11.2010 – 65 S 477/09

Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe
Stellplatz wohnwerterhöhend, wenn er keine Miete kostet, Landgericht Berlin, Urteil vom 13.03.2019 – 66 S 153/18
Stellplatz wohnwerterhöhend wenn angeboten, Landgericht Berlin, Urteil vom 16.10.2018 – 67 S 150/18
Nur exklusive Parkplätze sind wohnwerterhöhend, Amtsgericht Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 27.08.2018 – 13 C 25/18
Stellplatz ist auch dann wohnwerterhöhend, wenn er extra Miete kostet, Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 13.04.2018 – 17 C 188/17

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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