Nachdem in einem ersten Beitrag zur Untervermietung im Gewerbemietrecht die gesetzliche Grundlage sowie das Sonderkündigungsrecht vorgestellt wurden, geht es nun um die Untermieterlaubnis und ihre Voraussetzungen.
Die Untermieterlaubnis
Die Untervermietung setzt grundsätzlich einen Antrag der Mietenden voraus. Vermietende können die Erlaubnis im Anschluss erteilen oder verweigern. Ein Anspruch besteht nicht. Liegt in der Person des vorgesehenen Untermietenden ein wichtiger Grund vor, besteht zudem kein Sonderkündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB.
Bei bloßer Duldung der Untervermietung ist zudem nicht zwangsläufig von einer Zustimmung auszugehen. Diese haben die Vermietenden ausdrücklich zu erteilen. Nur in Einzelfällen kann eine solche als Zustimmung ausgelegt werden.
Wichtig ist, wenn Vermietende die Erlaubnis nicht erteilen, die Mietenden trotzdem untervermieten und die Vermietenden hierauf schließlich kündigen, endet das (unberechtigte) Untermietverhältnis nicht automatisch (vgl. BGH, Urteil vom 04.10.1995 – XII ZR 215/94). Dies kann für Hauptmietende erhebliche Risiken bergen, da sie sowohl gegenüber den Vermietenden als auch den Untermietenden verpflichtet sind. Und auch eine nachträgliche Erlaubniseinholung von den Hauptvermietenden liegt allein im Verantwortungsbereich der Hauptmietenden.
Die erteilte Erlaubnis bezieht sich grundsätzlich nur auf die konkret benannte Person. Bei einem Wechsel der Untermietenden ist daher regelmäßig eine erneute Zustimmung erforderlich. Ebenso umfasst die Erlaubnis zur Untervermietung in der Regel nicht die Unteruntervermietung. Eine solche kann die Hauptvermietenden sogar zur Kündigung berechtigen, so das OLG Hamm (s. OLG Hamm, Urteil vom 17.01.1992 – 30 U 36/91).
Schließlich kann die Erteilung der Untermieterlaubnis dem Schriftform- (bzw. mittlerweile Textform!-)erfordernis unterfallen, wenn sie den bisherigen Vertragsinhalt ändert. Beispielsweise dann, wenn ursprünglich im Hauptmietvertrag ein Untervermietungsverbot vereinbart war, von dem durch die Erlaubnis abgewichen wird. Denn ein potenzieller Grundstückserwerber soll stets die maßgeblichen Vertragsbedingungen aus dem Vertrag erkennen können.
Was gilt bei unerlaubter Untervermietung durch die Mietenden?
Überlassen Mietende die Mietsache ohne Erlaubnis einem Dritten, liegt darin regelmäßig eine Pflichtverletzung. Diese kann die Vermietenden zur außerordentlichen Kündigung berechtigen. Das gilt auch dann, wenn die Mietendenden möglicherweise einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt hätten. Entscheidend ist allein, dass die vertraglich vorausgesetzte Zustimmung nicht eingeholt wurde.
Von der Rechtsprechung anerkannte Gründe der Vermietenden zur Verweigerung der Untermieterlaubnis
Die Rechtsprechung erkennt verschiedene Gründe an, welche die Vermietenden zur Verweigerung der Untermieterlaubnis in der Weise berechtigen, dass dann auch kein darauffolgendes Sonderkündigungsrecht der Mietenden besteht.
Gefährdung des Konkurrenzschutzes
Ein zentraler Fall ist die Gefährdung von Konkurrenzschutzregeln im Hauptmietverhältnis. Eine geplante Nutzung durch Untermietende kann somit unzulässig sein, wenn sie gegen bestehende Konkurrenzschutzpflichten verstößt (s. OLG Nürnberg, Urteil vom 03.11.2006 – 5 U 754/06). Dies kann auch gelten, wenn für die Vermietenden der Mietermix in einem Einkaufszentrum oder in der näheren Umgebung des vermieteten Objekts relevant ist. Beispielsweise dann, wenn die Vermietenden selbst Konkurrenzschutzpflichten gegenüber anderen Mietenden oder Nachbarn erfüllen müssen (s. BGH, Urteil vom 16.09.1981 – VIII ZR 161/80).
Nutzungsänderung entgegen dem Vertragszweck des Hauptmietvertrages
Ein weiterer häufiger wichtiger Grund für die Ablehnung ist die Abweichung vom vereinbarten Nutzungszweck. Vermietende müssen eine Nutzung, die über den vertraglich vereinbarten Zweck hinausgeht, grundsätzlich nicht hinnehmen. So beispielsweise bei der Umwandlung einer Zahnarztpraxis in eine Kleintierpraxis (s. OLG Köln, Urteil vom 12.04.1996 – 20 U 166/95). Oder wenn anstelle eines Damenmodegeschäfts ein Sexshop betrieben werden soll (s. BGH, Urteil vom 11.01.1984 – VIII ZR 237/82). Allgemein gilt: Vermietende müssen die Untervermietung über den Vertragszweck des Hauptmietvertrages hinaus nicht erlauben.
Keine stillschweigende Vertragsänderung durch einmalige Gestattung der Änderung des Nutzungszwecks durch Untervermietung
Eine einmal erteilte Zustimmung zu einer abweichenden Nutzung begründet allerdings keine dauerhafte Vertragsänderung. Das OLG Düsseldorf (s. OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2002 – 24 U 207/01) hat klargestellt, dass eine einmalige Gestattung einer Untervermietung zu einem nicht vorgesehenen Vertragszweck weder zu einer stillschweigenden Vertragsänderung noch zu einem Anspruch auf eine weitere abweichende Gestattung führt.
Zwischenbetrieb / Pflegedienst in Bürogebäude
Schließlich können auch sonstige betriebliche Besonderheiten gegen eine Untervermietung sprechen. Zum kann Beispiel bei einer vereinbarten Nutzung als Büro die Einführung eines Zweischichtbetriebs durch einen Pflegedienst eine relevante Änderung darstellen, die eine Verweigerung rechtfertigt (s. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016 – 24 U 63/15).
Der Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung
Mietende müssen die Untermieterlaubnis aktiv beantragen und den Vermietenden die notwendigen Informationen zur Verfügung stellen. Anders als im Wohnraummietrecht ist ein „berechtigtes Interesse“ keine Voraussetzung. Gleichwohl sollten die Gründe für die beabsichtigte Untervermietung dargelegt werden. Diese können im Rahmen einer möglichen Interessenabwägung Bedeutung erlangen. Beispielsweise kann die Verweigerung, jedoch nur in sehr engen Ausnahmefällen, rechtsmissbräuchlich sein. Etwa wenn Mietende einen Partner oder Gesellschafter in ihr Geschäft oder ihre Praxis aufnehmen wollen.
Zu den Mindestangaben gehören Name, Anschrift und weitere Identifikationsdaten der potenziellen Untermietenden. Dies ermöglicht den Vermietenden die Einholung und Beurteilung von Kreditauskünften. Darüber hinaus ist die beabsichtigte Nutzung der Räume darzulegen, damit Vermietende prüfen können, ob diese mit dem Vertragszweck vereinbar ist und etwaige Konkurrenzschutzregelungen betroffen sind.
Je nach Einzelfall können Vermietende weitergehende Informationen verlangen. Dazu zählen insbesondere Angaben zur wirtschaftlichen Situation und Bonität, zur Laufzeit und Ausgestaltung des Untermietvertrags und zu etwaigen Betriebspflichten (s. KG, Urteil vom 11.10.2017 – 8 U 34/07). Allerdings sind Mietende bei einem Eigentümer- und damit Vermieterwechsel nicht verpflichtet, detaillierte Auskunft über ein bereits bestehendes Untermietverhältnis zu erteilen (s. OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.09.2012 – 10 U 33/12).
Besteht eine Reaktionspflicht der Vermietenden auf den Antrag auf Erteilung einer Untermieterlaubnis?
Vermietende sind verpflichtet, auf einen ernsthaften und ausreichend konkretisierten Antrag auf Untervermietung zu reagieren. Unterbleibt eine Reaktion, können sie sich später regelmäßig nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass keine Zustimmung vorgelegen habe. Allerdings hängt die rechtliche Bewertung eines solchen Schweigens stark vom Einzelfall ab. Ein Schweigen entfaltet nur dann (ablehnenden) Erklärungswert, wenn zuvor ein hinreichend bestimmter Antrag gestellt wurde. Es wird darauf abgestellt, ob aus Sicht der Mietenden eine Antwort erwartet werden konnte und welche Frist hierfür angemessen war.
Anhand welcher Kriterien sollten Vermietende die Erteilung einer Untermieterlaubnis prüfen?
Die Zustimmung der Untervermietung im Gewerbemietrecht erfordert regelmäßig eine wirtschaftlich und rechtlich komplexe Abwägung. Für die Prüfung der Zustimmung kommt es auf eine Gesamtwürdigung der Umstände an. Maßgeblich sind insbesondere:
- Der vereinbarte Nutzungszweck des Hauptmietvertrags,
- die Laufzeit des Hauptmietvertrags und des geplanten Untermietvertrags,
- bestehende Betriebspflichten,
- Konkurrenzschutzvereinbarungen gegenüber anderen Mietenden,
- der Umfang der zulässigen Nutzung,
- die tatsächlichen und rechtlichen Auswirkungen der geplanten Nutzung sowie
- öffentlich-rechtliche Vorgaben, wie Bauvorschriften.
Interessante Entscheidungen zu Auskunftspflichten über potenzielle Untermietende
Der BGH (s. BGH, Urteil vom 15.11.2006 – XII ZR 92/04) hat klargestellt, dass Vermietende umfassende Angaben zur Person, Bonität, Nutzung und zu den Vertragsbedingungen verlangen können. Hintergrund ist das legitime Interesse der Vermietenden, die Struktur des Mietobjekts zu erhalten und wirtschaftliche Risiken, beispielsweise durch Leerstand, zu vermeiden.
Das OLG Naumburg (s. OLG Naumburg, Urteil vom 15.11.2012 – 9 U 98/12) hat diese weitergehenden Auskunftspflichten bestätigt und betont, dass ein Sonderkündigungsrecht ausscheidet, wenn die benannten Untermietinteressenten kein ernsthaftes Interesse an der Anmietung haben.
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Im folgenden Beitrag geht es konkret um den Untermietvertrag und dessen mögliche Ausgestaltung sowie Fragen der Beendigung des Untermietvertrages bei Ende des Hauptmietvertrages. Der erste Beitrag liefert einen Überblick über die gesetzliche Grundlage der Untervermietung.
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