Die vorangegangenen Beiträge zu den Grundlagen der Untervermietung im Gewerberaummietrecht und zur Untermieterlaubnis zeigen, dass die Untervermietung im Gewerberaummietrecht maßgeblich von der konkreten Ausgestaltung im Einzelfall abhängt. Daher richtet sich der Blick im folgenden Beitrag nunmehr auf die vertragliche Gestaltung. Es wird insbesondere erläutert, welche Regelungsmöglichkeiten bestehen können und welche rechtlichen Folgen sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses ergeben.
Der Untermietvertrag
Der Untermietvertrag ist ein eigenständiges Mietverhältnis. Mietende übernehmen darin die Rolle der Vermietenden und tragen die volle Verantwortung für die Vertragsdurchführung. Der Vertrag sollte daher sorgfältig ausgestaltet werden. Zu den wesentlichen Regelungspunkten gehören insbesondere die genaue Bezeichnung der Räume, Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, Kündigungsfristen, Miethöhe und Nebenkosten sowie die Pflichten der Parteien, etwa hinsichtlich Instandhaltung und Nutzungsart.
Bezüglich der Kündigungsfristen gilt für unbefristete Gewerbemietverhältnisse, wenn keine anderweitige vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, § 580a Abs. 2 BGB. Danach ist eine ordentliche Kündigung nur mit einer Frist bis zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres möglich. In der Praxis werden daher häufig kürzere Fristen vereinbart. Auch beim Untermietvertrag ist auf die Einhaltung von Formvorschriften zu achten. Dabei ist es grundsätzlich ausreichend, wenn auf den Hauptmietvertrag Bezug genommen wird. Eine körperliche Verbindung der Vertragsurkunden ist in der Regel nicht erforderlich (s. BGH, Urteil vom 18.12.2002 – XII ZR 253/01).
Grundsatz: Vertragsfreiheit
Grundsätzlich gilt im Mietrecht und damit auch für Untermietverträge die Vertragsfreiheit. Die Parteien können daher sowohl durch Individualvereinbarungen als auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) von der gesetzlichen Regelung des § 540 BGB abweichen und die Untervermietung eigenständig ausgestalten. Diese Gestaltungsfreiheit hat jedoch Grenzen. So dürfen beispielsweise AGB die Mietenden nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB).
Ein vollständiges, generelles Untervermietungsverbot in AGB ist daher insbesondere bei langfristig befristeten Gewerbemietverträgen regelmäßig unwirksam. Die Rechtsprechung stellt insoweit auf die Interessenlage ab. Mietende tragen das wirtschaftliche Risiko der Nutzung der Mieträume. Ihnen muss daher grundsätzlich die Möglichkeit gewährt sein, auf unvorhergesehene Entwicklungen durch Untervermietung zu reagieren. So können Verluste, die wegen einer nicht mehr sinnvollen Nutzbarkeit der Mieträume drohen, abgewendet werden.
So hat das LG Bonn (s. LG Bonn, Urteil vom 20.02.2002 – 2 O 346/01) entschieden, dass dem Interesse der Mietenden an der Abwendung wirtschaftlicher Nachteile ein höheres Gewicht zukomme als dem Interesse der Vermietenden an einer Begrenzung der Nutzerzahl. Zugleich bleiben die Interessen der Vermietenden dadurch gewahrt, dass sie die Zustimmung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermietenden verweigern können.
Ausschluss des Sonderkündigungsrechts gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB durch AGB
Ein Ausschluss des Sonderkündigungsrechts bei verweigerter Untervermietungserlaubnis ist unwirksam. Der BGH (s. BGH, Urteil vom 24.05.1995 – XII ZR 172/94) hat klargestellt, dass eine solche Klausel gegen § 307 BGB verstößt und daher nicht Vertragsbestandteil wird, wenn die Untervermietung nach dem Vertrag nicht vollständig ausgeschlossen ist, die Vermietenden die Zustimmung jedoch nach Belieben verweigern können.
Zur Begründung führt der BGH aus, dass das Interesse der Mietenden an der Vermeidung wirtschaftlicher Nachteile, bis hin zur Existenzbedrohung, das Interesse der Vermietenden überwiegt. Etwas anderes gelte nur dann, wenn in der Person des Untermietenden ein wichtiger Grund vorliegt. Etwa bei zu erwartender übermäßiger Abnutzung der Mietsache. In diesen Fällen bleibe die Verweigerung der Zustimmung zulässig.
AGB: „Verweigerung der Zustimmung nur aus wichtigem Grund“
Teilweise sehen Mietverträge vor, dass die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. Dieser Grund muss danach nicht in der Person des potenziellen Untermietenden liegen. Eine solche Regelung ist grundsätzlich wirksam und stärkt die Position der Mietenden. Das OLG Düsseldorf (s. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2010 – 24 U 32/10) hat entschieden dass die Verweigerung der Zustimmung ohne das Vorliegen eines wichtigen Grundes in diesen Fällen eine Pflichtverletzung darstellt, welche die Mietenden zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Mögliche Vertragsgestaltungen
In der Praxis haben sich unterschiedliche vertragliche Modelle zur Regelung der Untervermietung etabliert:
- Eine generelle Untermieterlaubnis, bei der die Mietenden frei untervermieten dürfen.
- Ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt, wonach die Untervermietung der Zustimmung der Vermietenden bedarf (gesetzlicher Regelfall).
- Eine Erlaubnis mit Verbotsvorbehalt, bei der die Untervermietung grundsätzlich zulässig ist, aber aus wichtigem Grund untersagt werden kann.
- Eine vertragliche Anspruchsregelung, die Mietenden unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung einräumt.
Welche Gestaltung im Einzelfall sinnvoll ist, hängt vom jeweiligen Mietobjekt und den wirtschaftlichen Interessen der Parteien ab. Eine anwaltliche Beratung vor Abschluss wird daher empfohlen.
Die Untermiete
Vorausabtretung sämtlicher Ansprüche aus der Untervermietung
Teilweise wird vereinbart, dass Mietende ihre zukünftigen Ansprüche aus dem Untermietverhältnis im Voraus an die Vermietenden abtreten. Eine solche formularmäßige Vorausabtretung ist grundsätzlich zulässig (s. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.03. 2008 – 24 U 181/07). Sie dient insbesondere der Absicherung der Vermietenden.
Anspruch Vermietender auf Untermiete bei unberechtigter Untervermietung
Untervermieten Mietende ohne Erlaubnis, haben Vermietende keinen Anspruch auf Herausgabe der erzielten Untermieteinnahmen (s. BGH, Urteil vom 13.12.1995 – XII ZR 194/93). Und zwar weder aus der Geschäftsführung ohne Auftrag noch aus Bereicherungsrecht oder Deliktsrecht. Zur Begründung führt der BGH aus, dass die Untervermietung kein Geschäft der Vermietenden darstellt und dass dadurch auch kein Eingriff in deren rechtlich geschützte Position vorliegt. Der Besitz der Mietsache sei den Mietenden gerade durch den Mietvertrag zugewiesen.
Beendigung der Untervermietung bei Ende des Hauptmietverhältnisses
Zwischen Untermietenden und Hauptvermietenden besteht kein eigenes Mietverhältnis. Wird das Hauptmietverhältnis beendet, können die Vermietenden jedoch gemäß § 546 Abs. 2 BGB die Herausgabe der Mietsache auch von den Untermietenden verlangen. Das Untermietverhältnis selbst endet dadurch jedoch nicht automatisch. Hauptmietende bleiben daher grundsätzlich verpflichtet, das Untermietverhältnis eigenständig zu beenden, es sei denn dies wurde vertraglich anderweitig geregelt.
In der Praxis empfiehlt sich daher eine vertragliche Regelung. So kann das Untermietverhältnis entweder befristet werden oder der Untermietvertrag kann unter der auflösenden Bedingung der Beendigung des Hauptmietvertrages abgeschlossen werden (s. OLG Bremen, Urteil vom 13.09.2006 – 1 U 28/06). Der BGH (s. BGH, Urteil vom 19.11.1984 – II ZR 6/84) hat zudem entschieden, dass Untermietende in solchen Fällen regelmäßig keinen Schadensersatzanspruch haben, wenn die Beendigung vertraglich vorgesehen ist.
Fortbestand des Untermietverhältnisses bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses?
Nach der Rechtsprechung besteht ein Untermietverhältnis grundsätzlich zunächst fort, auch wenn das Hauptmietverhältnis endet (s. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.01.2011 – 24 U 6/10). Ebenso gehen Untermietverträge nicht auf die Hauptvermietenden über. Ein Räumungstitel gegen die Hauptmietenden entfaltet zudem grundsätzlich keine Wirkung gegenüber den Untermietenden, sofern diese den Besitz an der Mietsache bereits zuvor erlangt haben (s. BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03).
Räumung gegen gewerbliche Untermietende durchsetzen
Die Durchsetzung von Räumungsansprüchen gegenüber Untermietenden kann mit praktischen Schwierigkeiten verbunden sein. Teilweise wird eine analoge Anwendung von § 940a Abs. 2 ZPO auf Gewerberaummietverhältnisse befürwortet, sodass eine Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung möglich ist. Dann können Vermietende bei unerlaubter Untervermietung trotz bestehendem Titel gegen die Hauptmietenden auch direkt gegen die Untermietenden vorgehen, wenn sie erst nachträglich von der Untervermietung erfahren haben. Die Rechtsprechung ist hier jedoch uneinheitlich. Das OLG Celle (s. OLG Celle, Urteil vom 09.01.2020 – 2 U 116/19) hat sich ablehnend zu einer solchen Übertragbarkeit geäußert. Das OLG München (s. OLG München, Beschluss vom 12.12.2017 – 32 W 1939/17) stärkt dagegen die Möglichkeit des einstweiligen Rechtsschutzes gegen eine unerlaubte gewerbliche Untervermietung.
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Einen Überblick über die Untervermietung im Gewerbemietrecht finden Sie in diesem ersten Beitrag. In einem zweiten Beitrag finden Sie alles zur Untermieterlaubnis.
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