Kündigung wegen Verhinderung der Instandsetzung

Mit Versäumnisurteil vom 15.04.2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu der Frage, ob die Verhinderung der Instandsetzung und/oder der Modernisierung durch einen Mieter zur Kündigung führen kann, entschieden. Fraglich war insbesondere, ob der Vermieter vor der Kündigung einen Duldungstitel gegen den Mieter durchsetzen muss.

Der Ausgangsstreit – Kündigung wegen Verhinderung des Zutritts zur Wohnung für Instandsetzungsmaßnahmen

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Im Jahr 2010 stellte die Vermieterin einen Befall mit Hausschwamm im Dachstuhl des Hauses und an den Balken der Wohnungsdecke fest. Im November 2010 zogen die Mieter in ein Hotel, um der Vermieterin Notmaßnahmen zu ermöglichen.

Nach deren Beendigung kehrten die Mieter in die Wohnung zurück. Mit Schreiben vom 08.04.2011 kündigte die Vermieterin weitere Arbeiten zur Schwammbeseitigung an und verlangte erneut Zutritt zur Wohnung. Die Mieter machten den Zutritt davon abhängig, dass Ihnen zunächst entstandene Hotelkosten erstattet werden und die Vermieterin zusagt, den vorherigen Zustand der Mietsache wiederherzustellen.

Kündigungen wegen der Instandsetzung

Mit Schreiben vom 30.06.2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich, mit der Begründung, dass trotz mehrmaliger Aufforderung die Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigert hätten. Am 01.08.2011 erwirkte die Vermieterin eine einstweilige Verfügung, nach der die Mieter den Zutritt zur Wohnung zu dulden hätten. Nach Widerspruch der Mieter wurde die einstweilige Verfügung durch Urteil des Amtsgerichts vom 29.09.2011 bestätigt.

Am 04.10.2011 gewährten die Mieter der Vermieterin Zutritt zu der Wohnung. Mit Schriftsatz vom 21.11.2011 schob die Vermieterin eine weitere außerordentliche Kündigung wegen der Verhinderung der Instandsetzungsarbeiten hinterher.

Verfahren vor Amts- und Landgericht

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, das Landgericht wies die hiergegen gerichtete Berufung der Vermieterin zurück. Es begründete seine Entscheidung damit, dass ein Vermieter eine Duldungspflicht (also beispielsweise die Duldung zum Zutritt zur Wohnung) zunächst in einem Rechtsstreit durchsetzen muss, bevor er mit der Pflichtverletzung eine Kündigung begründen kann.

Der Mieter dürfe zunächst die Einzelheiten der Duldungspflicht gerichtlich abklären lassen, ohne befürchten zu müssen, deshalb die Wohnung zu verlieren. Er verhalte sich erst dann schuldhaft, wenn er erkennen muss, dass seine Rechtsposition nicht plausibel ist. Die Bedingungen, die die Mieter an den Zutritt zur Wohnung geknüpft haben, namentlich die Erstattung der Hotelkosten sowie die Zusage der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, seien aber zumindest nicht unplausibel gewesen.

Die Entscheidung – Ist eine Kündigung wegen Verhinderung der Instandsetzung durch die Mietenden zulässig?

Der Bundesgerichtshof hebt die Entscheidung des Landgerichts auf und verweist zur erneuten Verhandlung an eine andere Kammer des Landgerichts. Eine Kündigung wegen Verhinderung der Instandsetzung sei grundsätzlich möglich, so der BGH.

Voraussetzungen einer Kündigung wegen Pflichtverletzung im Wohnraummietrecht

Der BGH begründet seine Entscheidung wie folgt: Gem. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB). Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft verletzt hat.

Benötigt der Vermieter einen Duldungstitel?

Weder § 543 BGB noch § 573 BGB setzen voraus, dass der Vermieter vor einer Kündigung wegen der Verletzung von Duldungspflichten zunächst einen rechtskräftigen Duldungstitel erwirken muss. Dem Vermieter kann es unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch ohne Duldungstitel unzumutbar sein, das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn der Mieter seine Pflicht zur Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten schuldhaft verletzt hat.

Würde man verlangen, dass der Vermieter zunächst einen Duldungstitel durchsetzt, könnte der Mieter Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen für einen unabsehbaren Zeitraum – also die Dauer des Rechtsstreits um den Duldungstitel – hinauszögern, ohne die Konsequenzen tragen zu müssen. Dies widerspräche dem Anliegen des Gesetzgebers, der dem Mieter mit Blick auf das wohnungspolitische Ziel der Verbesserung der allgemeinen Wohnbedingungen umfangreiche Duldungspflichten auferlegt hat.

Kündigung erst wenn Rechtsposition nicht plausibel?

Der Mieter verletze seine vertraglichen Pflichten auch nicht erst dann, wenn die von ihm geltend gemachten Rechte unplausibel sind. Ist der Mieter Schuldner eines Duldungsanspruchs, gelten für ihn die strengen Maßstäbe für die Pflichtverletzung eines Schuldners. Nur im Fall eines unverschuldeten Rechtsirrtums ist die Pflichtverletzung des Mieters ausnahmsweise entschuldigt. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum kommt aber nur ganz ausnahmsweise in Betracht.

Als Schuldner darf der Mieter nicht das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage dem Gläubiger zuschieben. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein. Er hat dann die Nichtleistung zu vertreten.

Der Vermieter ist deshalb grundsätzlich zur Kündigung berechtigt.

Praxistipp – Ob Interessensabwägung für die Kündigung reicht, ist im Einzelfall zu entscheiden

Der BGH verwirft die Ansicht, dass man als Vermieter zunächst einen Titel auf Duldung von Instandsetzungsarbeiten erzwingen muss. Für den Mieter ist daher die Ablehnung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten in Zukunft mit einem erheblichen Risiko verbunden. Eine nicht berechtigte Verhinderung der Instandsetzung kann zur Kündigung des Mietvertrags führen.

Für die Frage, ob die Interessensabwägung letztendlich zur Kündigung des Mietverhältnisses reicht, wird es darum gehen, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden sollten, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hatte. Letztlich ist zu bewerten, welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Vermieter aufgrund einer verweigerten Duldung hatte.

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1. In dem Beitrag Schimmel – Ansprüche und Rechte des Mieters erkläre ich, welche Möglichkeiten Sie bei Schimmel in einem Mietobjekt als Mieter haben.
2. Weiterhin gebe ich in dem Beitrag Richtig mindern Tipps dazu, was aus meiner Sicht als Fachanwalt für Mietrecht bei der Umsetzung einer Minderung beachtet werden sollte.
3. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil des BGH.